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1、目 录第一章 总论51.1 项目名称与承办单位51.2拟建项目概况71.3 主要技术经济指标81.4 可行性研究报告编制的依据和研究范围91.5 项目开发的理由1016 研究工作概况1217 建设条件1318 结论及建议13第二章 项目背景及建设的必要性152.1 项目背景152.2 项目建设的重要性20第三章 建设条件233.1 地理位置概况2332 自然条件2533 区位交通、通讯条件263.4 基础设施条件2735 项目建设材料供应2736 政府支持27第四章 建设方案284.1 项目概况：284.2 规划原则284.3 功能分区294.4 公建和公用设施布置304.5 道路交通组织30
2、46 建筑方案设计3147 结构选型31第五章 公用工程335.1 给排水工程335.2 供热工程355.3 电气工程355.4 燃气工程37第六章 环境保护、节能、安全卫生与消防376.1 环境保护与评价376.2 节能设计396.3 劳动保护评价406.4 消防设施评价416.5 农产品质量安全控制42第七章 项目管理及建设进度4471 项目管理4572 项目实施阶段4573 建设周期45第八章 招标方案468.1 项目基本情况468.2 项目法人资格468.3 招标范围478.4 招标方式478.5 招标组织形式478.6 评标专家库及评标委员会情况478.7招标基本情况表47第九章 投
3、资估算与资金筹措489.1 估算范围及依据489.2 资金筹措及资金使用计划49第十章经济评价5010.1 评价原则和方法5010.2经营收入5010.3 成本测算5210.4 财务指标分析53第十一章 效益评价5511.1 经济效益评价5511.2 社会效益评价5511.3 社会风险及对策分析56第十二章 结论与建议58第十三章 附表 附图 附件58131 附表58132 附图5913.3 附件59第一章 总论1.1 项目名称与承办单位1.1.1 项目名称: 洛阳宏进农副产品国际物流中心。1.1.2 承办单位：洛阳宏进农副产品批发市场有限公司。法定代表人：陈振康。项目联系人：胡婵娟。联系电话
4、：0379-63152603。1.1.3 项目拟建地点及承办单位概况拟建项目位于洛阳市老城区邙山镇营庄村，洛吉快速通道以西，310国道以北，建设用地1000亩，交通便利，地理位置十分优越，具备人流、物流、信息流条件，,是建立农副产品国际物流中心的最佳用地。拟建项目承办单位：洛阳宏进农副产品批发市场有限公司，拟建项目是该公司于2011年10月通过洛阳市招商引资平台，拟落户洛阳市老城区邙山镇的港商独资项目，预计投资142528.93万元人民币，老城区政府正以良好的投资环境，方便、快捷的工作效率为投资商提供全方位的服务。洛阳宏进农副产品批发市场有限公司成立于2011年11月，位于洛阳市老城区中州中路
5、17号6楼，公司注册资本为18000万港币，法定代表人：陈振康。该公司是由中国农产品交易有限公司在河南省洛阳市投资设立的港商独资企业。中国农产品交易有限公司（HK.0149）于1995年1月在百慕达注册成立，主要从事农副产品批发市场的开发、建设与管理。现为我国最具规模的农产品批发市场管理企业之一，公司在我国目前主要经营及管理的三大农产品批发贸易平台分别位于湖北省武汉市、广西壮族自治区玉林市和江苏省徐州市，在全中国已初步建立并形成了集农副产品生产、批发、零售于一体、覆盖全国的农副产品大流通体系，并为全国农产品提供了一个集高素质管理、食品安全监控和分销流畅的交易平台、链条。该公司2012年拟落户洛
6、阳市，建设洛阳宏进农副产品国际物流中心项目，为了管理拟建项目的需要，于2011年11月投资成立了洛阳宏进农副产品批发市场有限公司。洛阳宏进农副产品批发市场有限公司实行总经理负责制，下设财务部、工程部、农贸市场部、物流管理部、办公室共四部一室管理机构，有中高层管理人员、专业技术人员、部门主管及工作人员五百多人。公司主要开展本项目基础设施的建设及建成后50年内的经营、管理等业务。公司总经理陈振康，香港人，现年47岁，毕业于香港理工大学，本科学历，为英国特许公认会计师公会资深会员及香港会计师公会会员。1999年加入宏安集团有限公司任董事总经理，2009年加入中国农产品交易有限公司并任董事局主席。另获
7、委任为本公司主席、行政总裁及法定代表人，以及本公司薪酬委员会及提名委员会各自的主席。陈先生曾为香港联合交易所有限公司（联交所）主板上市公司宏安集团有限公司、位元堂药业控股有限公司及PNG资源控股有限公司（前称利来控股有限公司）之执行董事，以及上海集优机械股份有限公司之独立非执行董事。有着扎实的专业基础知识及丰富的人生阅历，善于思考，敢想敢干，有艰苦创业，开拓创新的精神和多年的建设项目管理经验，有较强的组织管理和把握全局的能力，是一个很好的管理人才。如今他以多年的管理经验及对农副产品批发市场的开发、建设与管理的极大热爱又投入到本项目的开发建设中，富国惠农、开发产业、建设洛阳、造福一方，体现了他“
8、身卑未敢忘忧国”的情怀。 1.2 拟建项目概况1.2.1 项目拟建地点拟建项目位于洛阳市老城区邙山镇营庄村。东至洛吉快速通道；南至310国道；西部隔已建成的工业生产企业与机场路相望；北接拟建中电产业洛阳基地。总占地面积约1000亩。该项目用地现状为多数为建设用地，少数为居住用地，为了加快该地区的建设，老城区政府抢抓机遇、创新机制、精心谋划、狠抓项目落实，强力推进基础设施建设，以大项目促强、带动、推进产业大聚集，力争早日将老城区建设成为环境优美、功能完善、传统产业功能突出、现代产业特色鲜明、现代文化与历史文化交相辉映的现代新城。良好的投资环境，为本项目的进一步落实提供了可靠的保证。老城区政府坚持
9、“规划第一，科学发展”的首要原则，委托洛阳规划建筑设计有限公司，对洛阳市老城区邙山镇进行重新规划（20112020）（正在进行中），拟将此地块规划为物流用地，用于洛阳宏进农副产品国际物流中心项目的建设，相关手续正在办理，洛阳宏进农副产品批发市场有限公司已委托00000000对该地块进行总体规划，目前，已基本完成总体规划。1.2.2 建设内容及方案项目定位为豫西地区一站式服务的超大型农副产品综合批发市场，立足豫西、辐射山西、陕西等地区，并通过集团公司农产品物流中心网络辐射全国。该项目将建设成为设施一流、国内领先的综合性农产品交易中心，包括果菜交易中心、水产交易中心、副食品交易中心、粮油交易中心、
10、仓储冷链物流中心、加工配送中心、质量检验检测中心、结算中心、监控中心和相关的市场配套设施等。项目全部建成后，预计年交易量达700万吨，年交易额超人民币150亿元，成为豫西地区最重要的农产品物流中心。洛阳宏进农副产品国际物流中心建筑用地约666666.7平方米（1000亩），建筑总面积459172m2，容积率0.69。 1.2.3 投资预计经测算，本项目预计总投资142528.93万元。详见附表二投资估算表。 1.3 主要技术经济指标序号项目名称单位数量说明1总用地面积亩1000 2总建筑面积m2459172 3总投资万元142528.93人民币 4道路面积m2120000 5绿化面积m2150
11、0006绿化率%317容积率0.691.4 可行性研究报告编制的依据和研究范围1.4.1 项目编制依据：（1）承办单位编制本项目可行性研究报告委托书。（2）承办单位提供的相关基础数据，技术资料等。（3）专业技术人员现场勘察的有关资料和数据等。（4）国家发展改革委员会颁发的可行性研究报告编制方法纲要。（5）国家发改委颁发的建设项目经济评价方法和参数（第三版）。（6）全国优势农产品区域布局规划（20082015年）；（7）洛阳市城市总体规划（2011-2020）。（8）国家及行业现行规范、规定。（9）洛阳市工程造价信息（2011年第5期）。（10）项目地理位置图。（11）洛阳宏进农副产品国际物流中
12、心项目总平面布置图。1.4.2 研究范围：根据国家发改委颁发的可行性研究报告编制方法纲要的要求，本报告研究工作的范围及内容如下：（1）探讨项目建设的意义和必要性；（2）论证建设条件；（3）确定建设规模与工程方案；（4）安排项目建设进度；（5）研究环保、消防、安全卫生及节能措施；（6）研究项目投资规模，研究资金筹措方式。1.5 项目开发的理由我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，
13、形成了购买力增长的现实与潜在市场。农副产品批发市场建设项目，正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升，最终实现产业化，保证食品安全。天公造物，厚赐洛阳，丰富的旅游资源是历史遗留下一粒粒的明珠，散落在中原大地-龙门石窟、白马寺、洛阳山水等名胜旅游区，吸引数以百万计的往来客商，据2011年不完全统计，牡丹花会期间接待游客1770万人次；“五一”小长假期间接待游客211万人次；“十一”期间接待游客365.74万人次；普通双休日高峰记录曾显示：接待游客近百万人次。游客人数的增加直接带动餐饮业的蓬勃发展。而不断发展壮大的餐饮业饮食需
14、求的70%来自一级农副产品批发市场。洛阳是历史悠久的古都，也是新兴的现代化工业城市，更是农业强市。随着经济的发展及社会的进步，洛阳市城市面貌也在发生着日新月异的变化。几年来，洛阳市在加快洛南新区建设步伐的同时，对旧城改造力度也进一步加强，带动相关产业快速发展。本项目建设地点位于洛阳市老城区的北部，经济不太发达，王城大道的打通及机场路的建设，给该地区带来了机遇。但是，市区内王城大道两侧经济开发突飞猛进，而作为王城大道的延伸地段营庄及后洞村却没有太大的发展。由于多种原因，老城区产业发展在一定程度上存在地域失衡、业态失衡、结构失衡等问题，产业集聚效应不强。目前，区域内以民营企业和摊点为主，呈各自为战态势，企业管理水平低，硬件设施档次低，盈利能力低；区内缺少带动性强、规模大、效益好的龙头企业，产业集聚效应难以发挥。近年来，老城区区委、区政府根据市委提出的“中心开花在老城体现”、“老城要在全省争取名次”的要求，树立“大产业、大文化、大发展”的理念，抓住市委毛万春书记担任老城区首席服务官的机遇，突出抓好文化旅游、楼宇地产、现代物流、商贸服务、生态农业和民生民利六大重点工作，强化项目建设、招商引资、民营经济三个支撑，推动老城区经济社会快速发展，并取得了很大的成绩。洛阳宏进农副产品国际物流中心项目，就是老城区政府引进的以农业为主体的
