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1、【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】 星云家电城片区旧城及棚户区改造项目尽职调查报告 （代项目可行性研究报告） 华创证券有限责任公司二0一四年三月唯一官网：http:/唯一客服QQ：10535278791 摘要 贵州省省会贵阳市一环路以内中心区城市综合体项目-“星云家电城旧城及棚户区改造项目”。项目位于贵阳市南明区瑞花巷北侧星云家电城及相邻众多老旧建筑及棚户区，规划用地面积65,434平方米，共分为1号地块、2号地块、3号地块，拟建总建筑面积693,380平方米，其中1号地块为商业和公寓、2号地块为商业和住宅、3号地块为商业、酒店及办公。规划用地区域共拟建7栋超高层建筑，
2、项目建成后沿街面长达1200米。 项目开发方贵州恒丰伟业房地产开发有限公司于2012年8月17日与贵阳市南明区政府签订了项目投资意向书、于2012年8月23日与贵阳市南明区政府签订了“星云家电城” 棚户区改造储备地块开发整理框架合作协议。 项目地块一、地块二和地块三全部实施开发的总投入52.27亿元，三个地块的可售物业全部销售的收入为133.3亿元，税前利润为72.69亿元。因三个地块统一招拍挂、分别办理土地使用权证，各个地块可独立办理房开四证独立开发。 本项目分三期进行开发：其中 项目一期-地块二的规划定位指标中包含有住宅物业，属于地块1、2、3的住宅被征收人的回迁安置地块，在地块1、2、3
3、挂牌前，南明区政府已于2013年2月18日启动地块二的征收安置程序。地块二在2013年3月已进入征收安置的具体实施阶段，地块二的非恒丰伟业权属物业将开始与被征收人的征收签约，涉及的征收资金由贵州恒丰伟业房地产开发有限公司自有资金开支，以确保地块二尽可能在挂牌前完成全部物业的征收安置签约，力争在60天内提前完成。同时地块二的启动开发成本较低，其中70.42%被征收房屋和93.17%的商业物业为恒丰伟业自有权属。小部分为其他权属，扣除用于安置恒丰伟业权属物业的资金后，安置资金需求仅为6,263.27万元，有利于项目前期征收成本的投入和开发启动。 项目二期-项目地块一在摘牌后启动征收安置程序，进入征
4、收安置实施阶段，在摘牌后的五个月内完成征收安置。 项目三期-项目地块三因地块物业面积和占地面积最大的被征收人公交总公司，其在贵阳市外环路的政府规划新建的新址预计在2015年底交付使用（详见2012年11月29日贵阳晚报A5版），经与贵阳市国土部门和政府相关部门协商，在摘牌后缴交该地块土地出让金的 10%，90%的余款在2015年年底公交总公司新址交付后一次性支付。地块三在摘牌后不启动征唯一官网：http:/唯一客服QQ：10535278792 收安置程序。 地块一和地块二的开发周期为12个季度（36个月），投入12亿元即可启动开发运作，其中自有资金为3亿元，另9亿元需信托、基金等结构性融资投入
5、。地块一和地块二合并计算的项目资本金比例为30.35%，其中项目一期地块二单独计算的项目资本金比例为49.53%。按自持部分物业面积测算的地块一、地块二开发的税前利润为27.23亿元。 项目财务顾问： 华创证券有限责任公司 项目施工总包方： 中建三局第一建设有限责任公司（房屋建筑工程施工总承包特级资质）营销策划全程顾问： 深圳市德思勤置业有限公司（国内领先的城市综合体服务机构） 地块土地一级开发： 贵阳兰祥地产开发有限公司（贵阳市南明区极具房屋征收经验的公司） 项目各地块经济技术指标 分项地块一地块二地块三合计备注土地费用实缴额（万元） 19,608.65 27,961.16 50,364.1
6、7 97,933.99出让金+交易契税+交易佣金规划用地面积m 17,365.00 25,941.00 22,128.00 65,434.00总建筑面积m 184,918.50 228,356.50 280,105.00 693,380.00地上+地下其中住宅m - 134,897.64 - 134,897.64商业m 24,828.93 35,858.87 31,800.00 92,487.80办公m - - 107,247.60 107,247.60酒店m - - 77,177.40 77,177.40公寓m 113,109.57 - - 113,109.57地下停车面积m 46,980.
7、00 57,600.00 63,880.00 168,460.00停车数量（辆） 1,305.00 1,600.00 1,774.00 4,679.00居住户数（户） 1,131.00 970.00 - 2,101.00容积率14.58.515.5建筑密度%40%58%40%绿化率%30.00%35.00%30.00% 唯一官网：http:/唯一客服QQ：10535278793 星云家电城旧城改造及棚户区改造项目土地出让实际缴交的总费用明细表分项费率地块一地块二地块三小计土地出让金（万元） 18,982.24 27,067.92 48,755.25 94,805.41交易佣金0.30% 56.
8、95 81.20 146.27 284.42交易契税3% 569.47 812.04 1,462.66 2,844.16土地出让金应缴总费用 19,608.65 27,961.16 50,364.17 97,933.99摘牌后实缴土地费用 10,117.53 27,961.16 6,484.45 44,563.14摘牌后缴交土地出让金50% 9,491.12 27,067.92 4,875.53 41,434.57摘牌后实缴各地块占比50.00%100.00%10.00%说明：土地评估估价基准日2012年10月24日。经与政府沟通确定摘牌后缴交土地出让金为：地块一摘牌后缴交50%，其余50%在
9、一年内缴清；地块二摘牌后缴交100%；地块三摘牌后缴交10%，其余90%在公交总公司停保场2015年年底交付使用后一次缴清。土地交易佣金和交易契税在摘牌后三个地块一次缴清。 唯一官网：http:/唯一客服QQ：10535278794 征收资金预算报告总则（全地块）项目名称地块一地块二地块三总计备注征收总户数(户）370118301789住宅户数36295296753非住宅户数823536征收建筑面积（） 36,460.90 44,167.42 27,563.71 108,192.03住宅 25,405.04 9,586.23 17,216.61 52,207.88办公（其他） - - 4,97
10、8.20 4,978.20商业（其他） 2,352.08 1,928.90 1,691.20 5,972.18仓库（其他） 4,551.63 422.64 914.39 5,888.66公建（其他） 22.29 126.48 1,763.31 1,912.08房顶搭建 1,000.00 1,000.00 1,000.00 3,000.00小计（其他权属物业） 33,331.04 13,064.25 27,563.71 73,959.0068.36%办公（恒丰伟业） - 393.80 - 393.80商业（恒丰伟业） 2,885.49 26,312.61 - 29,198.1083.02%仓库（
11、恒丰伟业） 244.37 4,396.76 - 4,641.13公建（恒丰伟业） - - - -小计（恒丰伟业权属物业） 3,129.86 31,103.17 - 34,233.0331.64%方案一：征收预算分析（全货币补偿预算）方案一：安置资金需求（元） 651,405,006.74 946,740,011.78 429,664,392.67 2,027,809,411.19安置资金（其他） 479,448,958.34 176,897,567.64 429,664,392.67 1,086,010,918.6653.56%安置资金（用于恒丰伟业） 171,956,048.40 769,842,444.13 - 941,798,492.5346.44%方案二：征收预算分析（全产权调换预算）方案二：安置房需求（）住宅 33,026.55 12,494.44 22,861.37 68,382.36非住宅（其他） 6,926.00 2,478.02 9,347.10 18,751.12非住宅（用于恒丰伟业）
