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1、版权声明：本案仅供客户内部使用，版权归浩瀚置业（厦门）有限公司所有，未经浩瀚置业（厦门）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。云霄城市进入可行性研究报告新浩瀚研展部2017年6月报告汇报思路PART 1 云霄城市认知PART 2 云霄房地产认知PART 3 市场总结与建议PART 4 莆美新城地块评测PART 1云霄房城市认知城市概况 城市经济 城市规划城市概况p 城市区位p 城市交通p 城市发展p 城市人口PART 1.1城市概况l城市区位：闽南金三角南端，距漳州1.5小时车程，介于厦门、汕头两大特区之间，与台湾一水之隔漳州厦门汕头云霄p
2、 云霄县地处福建省南部沿海，位于“闽南金三角”南端。p 县城距漳州市区约95公里；东南与东山县隔海相望（距离34公里），西与平和县接壤（距离77公里），南与诏安县交界（距离49公里），北与漳浦县毗邻（距离42公里），介于厦门、汕头两个特区之间，亦与台湾一水相隔，区位优势十分明显。l城市交通：云霄县交通路网全面通达，形成“一港六路”的水陆交通网络l城市发展：云霄为农业大县、水产大县 、资源大县、新兴临港工业县，以“两镇一开发区”为重点发展轨迹全县辖9个乡镇和1个工业开发区镇云陵镇、东厦镇、火田镇、莆美镇等；p 辖区面积1166平方千米，内河通航30千米;产业经济情况注：云霄县城包括云陵镇、莆美镇
3、马镇乡火田镇和平乡常山经济开发区东厦镇陈岱镇列屿镇云霄县城下河乡全国“花果之乡”:盛产枇杷、杨桃、龙眼、荔枝、香蕉等热带亚热带水果，“云霄枇杷”获得“中国驰名商标”称号;临港工业大县：对接古雷石化下游产业，整合县城建成区、沪深高铁客货站埠、光电科技产业园区、临港工业集中区等资源，形成港城一体化格局；文化艺术胜地：全国首个开漳历史文化纪念馆、全省首个非物质文化遗产展示馆，“云霄潮剧”被公布为第三批国家级非物质文化遗产。l城市发展：云霄人口总量为41.89万人，排全市第六；人口分布情况，以县城中心的云陵及莆美人口最多，其次为东厦及火田；芗城区龙文区龙海市云霄县漳浦县诏安县长泰县东山县南靖县平和县华
4、安县人口58.7818.793.2841.8981.9460.7421.8621.9234.1750.4316.35人口, 芗城区, 58.78人口, 龙文区, 18.7人口, 龙海市, 93.28人口, 县云霄 ,41.89人口, 漳浦县, 81.94人口, 诏安县, 60.74人口 ,长泰县, 21.86人口, 东山县, 21.92人口, 县南靖 ,34.17人口, 平和县, 50.43人口, 华安县, 16.352016年漳州各县市常驻人口情况2013201420152016人口40.7241.0841.5141.89人口, 2013, 40.72人口, 2014, 41.08人口, 2
5、015, 41.51人口, 2016, 41.89近几年云霄常驻人口情况云霄各乡镇人口分布情况云陵镇陈埭镇莆美镇东厦镇列屿镇火田镇下河乡马铺乡和平乡常山65356355366289551085 21158 50848 39630358762245618777p 2016年云霄常驻人口为41.89万人，人口基数不大，2016年排名全市第六，县城常驻人口为19.7万；p 从近几年的常驻人口上看，云霄县常驻人口增长相当缓慢，四年近增长1.17万人；PART 1.1城市概况小结城市区位出口导向型经济区、临港工业园区城市交通拥有高铁，高速，港口等.城市辐射能力不断增强；城市发展典型资源，水产，旅游，农业
6、大县；以县城中心为绝对发展核心；城市人口人口总量不高，排名全市第六；常驻人口增长相对缓慢，人口导入性略显不足；城市概况梳理对我们的启示沿海出口导向型经济区，交通便捷，农业水产资源大县，人口基数较低、增长缓慢城市经济p 城市产业结构p GDP走势p 固定资产投资p 居民购买力PART 1.2城市经济l产业结构分析：实施“优一强二提三”、全县形成三产业共同推动经济发展的良好格局。p从近几年的三产比例上看，一产比例不断降低，二产频调，三产比例不高；云霄正处于优化一产强化二产提升三产的时期；p 从各县市地产GDP上看，云霄整体房地产开发总量位居所有县城倒数第二，GDP为5.43亿元，属于地产发展比较慢
7、的县城区域。l支柱产业分析：工业上以光电新能源产业为代表，农业发展上为首批省级富硒农业产业开发重点县、福建农民创业园建设县主要工业产业及分布情况精细化工列屿装备制造陈岱化工新材料陈岱、列屿新型轻纺东厦、列屿光电新能源莆美、云陵开发区马镇乡火田镇和平乡常山经济开发区东厦镇陈岱镇列屿镇云霄县城下河乡主要农业产业及分布情况水产养殖东厦、列屿花卉苗木种植马铺蔬菜种植和平、马铺水果种植下河、马铺、和平p新兴临港产业体系。充分发挥独特区位优势，承接古雷开发区的辐射，利用好海洋和岸线资源，与区域主导产业配套发展，依托港口优势输入原料，完善产业结构，加快基础设施配套，大力发展临港产业。以临港工业园区为载体，围
8、绕漳州（云霄）核电项目，同步发展核电关联配套产业，力争到2020年，实现年产值100亿元以上。p首批省级富硒农业产业开发重点县、福建农民创业园建设县。发挥特色品牌优势，加快实施现代农业提升工程，推进农业科技创新，转变农业经营方式，进一步打响云霄枇杷、竹塔泥蚶、下河杨桃、马铺淮山、东厦锯缘青蟹、列屿巴非蛤、东厦文蛤、东厦缢蛏、漳江口大蚝等云霄“十大”地理标志产品品牌，继续扩大蔬菜、花卉、苗木产业规模。开发区总规划面积13平方公里，功能定位为集产品研发、加工制造和产品流通于一体的高新技术产业开发区，依据功能定位要求和区位优势，按节能光电科技产业园区、普通工业园区、临港工业园区、光电观景中心公园、铁
9、路站埠商贸服务及生活保障区、七星旅游度假区等总体规划，分步实施。其中节能光电科技产业园分三期建设，第一期规划总用地为9966亩，主要发展LED、节能照明和太阳能光伏等新能源、新光源领域的新兴产业；第二期规划用地2300亩，创办了“云霄县回乡创业园”；第三期规划用地4500亩，建设光电学院和海峡光电产业园。在高铁客运站周边规划1000亩建设现代光电市场。l支柱产业园之云陵开发区：光电之都，云霄经济引擎，入驻企业214家，其中光电企业134 家，开发区总产值130亿，占比全县工业产值56%l房地产开发投资额：云霄固定资产投资从2013年后保持相对稳定的增长速度，而房地产开发投资受市场影响较大，特别
10、是去年投资强度有所回落固定资产投资云霄近五年固定资产投资固定资产投资, 2016, 200.04 额固定资产投资额增速固定资产投资额, 2015, 159.07固定资产投资额, 2014, 120.66固定资产投资额, 2013, 92.69 额, 2012, 57.75增速, 2012, 增速, 2013, 增速, 2014, 增速增速, , 20152016, , 2012201356.30%201460.50%201530.20%201631.8025.80%固定资产投资额 57.75 92.69 120.66 159.07 200.04 增速 56.30% 60.50% 房投30.20
11、/固投% , 31.80% 25.80% 近五年房投/固投2013比值, 27.71%p房投/固投, 房投/固投, 2014, 16.78%房投/固投, 2015, 14.54%2012, 10.61%房投/固投, p20122013201420152016房投/固投10.61%27.71%16.78%14.54%4.79%2016, 4.79%房地产投资额, 房地产投资额, 云霄近五年房地产开发投资2013, 25.68 房地产投资额, 2015, 23.14房地产投资额2014, 20.25增速房地产投资额, 房地产投资额, 2016, 9.392012, 6.12增速, 2013, 32
12、0.40%增速, 2014, - 增速增速, 2015, 2016, , -21.20%15.6059.90%20122013201420152016 房地产投资额6.1225.6820.2523.149.39 增速320.40%-21.20%15.60%-59.90%云霄固定资产投资从2013年后保持相对稳定的增长速度25-32%，整体城市投资力度持续稳定；而云霄地产在经历2012-2013的历史峰值投资之后，整体市场呈现短期井喷式开发，近两年受市场大环境萎靡影响，投资大幅下滑，呈现负增长；p 从占比上看，近两年房地产投资占比明显减少，到了2016年占比减至4.79%；lGDP走势分析：近五
13、年来云霄GDP持续保持稳定高速的增长态势，年均增长幅度维持在12%左右，但基数较低总量小；人均GDP同步维持持续增长的态势，2016年人均GDP为34853元l人均购买力：云霄整体零售消费稳步提升，居民的整体消费能力及购买力潜力性凸显20122013201420152016人均可支配收入1774419074233062614927588人均可支配收入, 2012, 17744人均可支配收入, 2013, 19074收人均可支配入, 2014, 23306配收支人均可入, 2015, 26149人均可支配收入, 2016, 27588云霄人均可支配收入20122013201420152016城乡居民储蓄存款余额47.8494.30109.97165.26城乡居民储蓄存款余额, 2201, 47.84 城乡居民储蓄
