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1、张家口城市研究第一部分城市空间分析第二部分土地市场分析第三部分房产市场分析第四部分社会经济分析第五部分意向地块分析第六部分潜力区县分析A 城市空间分析u城市概况u城市规划u土地规划一、城市概况北京至张家口约210公里（约两个半小时车程）京张高铁预计2019年通车，北京至张家口仅需40分钟张家口机场可通航深圳、上海、广州、西安、成都、沈阳、石家庄等p地处河北省西北部，西南与山西省大同市交界，北与内蒙古交界，东邻承德市、东南接壤北京市，南接保定市；p连接内蒙古、山西、河北和北京的纽带，北京市的后花园地理位置4市域市情l行政区域面积：3.6万平方公里l区域人口：全市全市户籍总人口469万人，其中农业
2、人口319.23万人；非农业人口146万人；市区人口103万。l行政区划调整：2016年1月行政区划调整为6个区、10个县、2个管理区、1个经济技术开发区。市辖区新范围6个辖区分别为：桥东区、桥西区、宣化区、下花园区，崇礼区、万全区；10个县分别为：康保县、沽源县、尚义县、张北县、赤城县、怀安县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县； 2个管理区分别为：察北管理区、塞北管理区； 1个经济技术开发区是指高新区和洋河新区合并。l市辖区变化：全市市辖区面积由868.96平方公里扩大到6377.81平方公里，人口由111.37万人增加到175.42万人。中心城区张家口市桥西区和桥东区均为老城区，各项配套设施完
3、善，产品需求线多样，但居住环境亟待翻新。桥西区桥东区经开区桥东区面积：113平方公里总人口数：35万人桥西区面积：141平方公里总人口数：27万人经开区面积：152平方公里总人口数：20万人u桥西板块是张家口历史最悠久的老城区，市政设施和各项商业配套完善；但老旧建筑较多，规划陈旧。u桥东区为市内中心区，城区配套完善，市中心所在，人口较为密集，可开发用地较少。u经开区是张家口市的新城区，人口较少，规划较好，市政设施和公共服务设施正在完善中。二、城市规划 发展方向发展中心南倾整体发展中心南倾，与大北京“一轴三带”经济圈的规划相吻合。一轴带四翼四翼驾全城“强化中心”：强化以主城区为核心的市域中心城市
4、建设；“依托中轴”：沿京包铁路、京张、丹拉高速公路形成的城镇密集带，尤其要加快沙城的建设；“发展四翼”：坝上、坝下地区沿主要交通线各两翼分别发展若干潜力较大的城镇；“带动全域”：形成中心城市、小城市、县城、建制镇组合有序、功能互补、布局合理、协调发展的城镇体系新格局。目前正在委托中规院编制2030年规划，计划今年10月完成方案编制，年底前上报国务院审批。城市规划区由原来124平方公里扩大到300平方公里。宣化区下花园区二、城市规划中心城区洋河新区总体规划二、城市规划 重点项目城中村、棚户区改造13项目背景项目数据张家口市启动棚户区改造三年攻坚行动（2016-05-19）p 2022年冬奥会：改
5、变城市面貌，全力迎接冬奥p 京津冀协同发展：打造“三区两城”（水源涵养功能区、绿色产业聚集区、可再生能源示范区、国际休闲运动旅游城市和奥运名城）p 新型城镇化：破除城市内部“二元结构”、改善老城区居住环境、提高居民生活质量u时间节点：2016-2018年，共3年；u完成任务：改造项目438个，约12，5794户。 2016年改造棚户区191个、约51300户，占三年改造总量的40.9%； 2017年改造棚户区169个、约44227户，占三年改造总量的35.1%； 2018年改造棚户区78个、约30267户，占三年改造总量的24%u实施要点：积极开展货币化安置，货币安置可采取政府组织棚户区居民自
6、主购买商品房作为安置房、政府购买存量商品房作为安置房、纯货币安置三种方式；确保新启动的棚户区改造项目货币化安置比例不低于80%；政府购买棚改服务，尽快制定出台本地区政府购买棚户区改造服务的管理办法市县（区）行政审批中心要牵头分别成立棚户区改造项目“一站式”审批服务小组数据来源：张家口日报、张家口新闻网二、城市规划 重点项目城中村、棚户区改造张家口市启动棚户区改造三年攻坚行动聚焦经开区 2016年5月16日：张家口经开区与中国建筑国际集团就棚户区改造投融资项目正式签约，标志着该区率先在张家口市棚户区改造工作中实施政府购买服务模式，而纬一路棚户区改造项目作为第一批合作项目先行实施（我司可重点关注）
7、。 经开区区与中建国际投资(中国)有限公司签订的投融资建设项目合作协议，采用政府采购模式，由张家口经开区管委会授权的控股公司与中建国际投资按照出资比例设立项目公司，项目公司与张家口经开区管委会签订政府采购合同，具体负责项目的投资及建设，工程完工后由张家口经开区管委会向项目公司支付购买服务费。 建设的项目包括张家口经开区内棚户区改造项目、公建、场馆建设项目、市政及基础设施配套项目以及其它以张家口经开区管委会主导的政府投资类建设项目。 按照市委、市政府的部署，未来三年该区将把棚户区改造工作作为“一号工程”，纳入三年棚改计划的包括玉宝墩、闫家屯、太平寨等14个村和南站、马路东2个棚户区，涉及居民18
8、400户，现已完成改造4840户。数据来源：张家口政府网、新闻网承接首都【产业转移】【功能疏解】【沉淀人口】国家战略河北战略廊坊行动国家战略2022年冬奥会京津冀协同发展两大历史机遇2013年10月，党中央、国务院批准京张联合申办2022年冬奥会后。2015年7月31日，获得主办权。2013年习总书记提出，2014年226讲话，2015年4月，协调发展规划纲要通过审议。二、城市规划 产业协同跨越发展 绿色发展首都新经济增长极的战略突破口，承接京津功能疏解和产业转移，在京津冀协同发展与京张城乡一体化时代机遇下打造张家口跨越式发展二、城市规划 交通协同一小时交通圈、生活圈，打破“近京不亲京”尴尬张
9、家口陆空快速交通体系的建立将拉近张家口与北京的距离快速交通体系通达世界京张高铁预计2014年动工，2017年通车，张家口将纳入北京一小时城市圈。张家口机场军民合用机场，已于2013年6月16日正式通航。崇礼距张家口机场50公里，淳享机场资源。三、土地规划 土地利用总体规划(经开区)经开区已征地块中，目前可供开发建设的地块，大部分地块已经与部分开发商签订框架协议，我司可介入商谈合作事宜。三、土地规划 经开区2005-2012年已征地块纬一路(盛华大街)纬二路(长城大街)纬三路(朝阳大街)纬四路(站前大街)胜利路(张宣路)小结从京津冀协同发展、环首都经济圈、京津冀生态环境支撑规划、京津冀土地利用总
10、体规划等空间面层看，张家口东南侧功能定位燕山、太行山生态涵养区，西北属于坝上高原生态防护区，整体开发强度有限。面线l规划新建：京张高铁、崇礼支线、延崇高速l已建线路：京张铁路、京藏高速、京新高速、国道110l规划新建城铁、高速途径沿线城区（如怀来县、下花园区、宣化区）将进一步壮大点l借冬奥机遇，崇礼区成为张家口市热点投资开发区域l京张城际高铁、官厅水库一带城镇（如市域经开区、宣化城区、下花园城区、沙城镇）成为投资热点u张家口市新行政区划调整，增加了城区辖区面积，市区建设用地指标巧然增长，城市发展方向南进，城市规划、土地规划、产业规划的空间范围逐渐拓宽；u市辖区人口增多，经开区加快开发，基建正在
11、加强，改建机遇增多、力度加大，对接京津冀交通一体化、产业承接的空间距离拉近；B 土地市场分析u市区土地供应与成交分析（住宅）u我司土地市场占比情况（无）张家口市区2015年国有建设用地供应计划汇总表（单位：公顷）用途合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务用地交通运输用地水域及水利设施用地特殊用地张家口市本级517.257060.5118182.9263210.571334.239123.208505.83158.88亩张家口市区2016年国有建设用地供应计划汇总表（单位：公顷）用途合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务用地交通运输用地水域及水利设施用地特殊用地张家口市本
12、级626.43950.8623164.1531118.7569106.9776185.6891001781.25亩，相比2015年，指标减少近50%截止目前，2016年张家口市区出让住宅用地规模总量和宗地数均为0！数据来源：张家口市国土局官网桥西+桥东+经开区年份20122013 20142015土地面积（公顷）22.896200 176.114989 49.138300 50.096663 建筑面积（）46，4109.84 409，6370.89 120，5387.61 120，7748.68 01002003004005002012201320142015土地面积建筑面积近四年，张家口市区
13、土地出让面积以2013年最高，2014年放量缩紧，2015年与2014年几乎持平；近两年市区市场主要去化2013年存量；n建筑面积按照地块出让时所控容积率计算（数据来源：土地市场信息网）桥西区年份出让土地面积/公顷建筑面积/2012年0.910714571.22013年56.1749041199287.772014年8.3347154706.62015年00桥东区年份出让土地面积/公顷建筑面积/2012年6.0265148084.742013年68.2490851697404.012014年28.5326771470.012015年1.16796329199.08经开区年份出让土地面积/公顷建筑面积/2012年15.959301453.92013年51.6911199679.12014年12.2712792112015年48.92871178549.60204060802012210320142015桥西区桥东区高新区201
