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1、上杭县城市进入性报告,2018年4月12日,1,漳龙区域龙岩城市公司/事业部/筹备处,目 录,核心结论 上杭县城市分析结论、上杭县城市整体市场分析结论、上杭县市场分析结论 PART1.城市分析 城市概况、经济情况、城市规划、产业结构、人口研究 PART2.城市整体市场分析 土地市场、住宅市场（历年供销比及量价走势、近一年量价走势、板块概况、市场存量、客户结构） PART3. 上杭县市场分析（选择项，若有重点关注的区域） 土地市场、住宅市场（历年供销比及量价走势、近一年量价走势、板块概况、市场存量、客户结构）,2,3,1、上杭县是龙岩市经济重镇之一，2017年全县GDP经济总量318.9亿位列全
2、市第二位，人均GDP全市排第三； 2、能源烟叶产业基地发展成型，后续经济增速潜力大； 3、2017年人均可支配收入85272元，全市第3，消费能力强劲； 4、上杭县北接长汀县、连城县，南界永定区和广东省蕉岭县，东临新罗区，西与武平县接壤。城市地理位置较优越。 5、上杭县地处龙岩西南方向，为城市发展主导方向； 6、上杭县依托上杭高铁（在建）等交通利好，优势明显。,1、近8年年均出让用地总建面积47.89万，2017年出让用地总建面积6.1万，土地市场出让控制，存量较缺，此时有较大的进入机会。 2、近三年年均供应12万，2017年均去化14万，整体供求平衡，去化周期缩短。 3、全市库存量约16万，
3、去化周期约14个月，去化风险相对可控。 4、受价格推动，改善市场快速发展成熟，客户心理预期被拔高，城市地缘投资客，改善客户催生。,一、城市分析结论,二、上杭县整体市场分析结论,核心结论,1、定位城区新中心，规划前景较好，区域价值认可度较高，北二环的楼面地价已达4031元/； 2、土地价值预期高，出让价直线上涨，楼面价从1027元/跳至4031元/； 3、区域年均供应12万，年均去化14万，供需平衡，去化风险可控； 4、区域库存约16万，去化周期约14个月； 5、改善客群占60%，刚需客群占30%、投资客群占比10%，价格承受能力相对较强。,三、 上杭县分析结论,1、定位融入主城，城市发展方向与
4、策略为“北扩、南优、中控、拥江发展”，大型城建不断落地，潜力较大。 2、区域土地供应体量相对紧缺，2017年出让土地用地面积2.5万，总建面积6.1万。 3、2017年住宅成交量价齐涨，2017年成交均价约为7200元/，区域价格上涨空间较大，2017年价格呈上涨趋势。 4、该片区库存仅为14个月，受外地和本地购房潮影响，自2016年8月开始，碧桂园拿地板块库存房源加速去化。封推必完。 5、目前区域来源城区为主，客户占比70%，乡镇客户占比30%。,四、 上杭县分析结论,核心结论,5,城市区位 上杭县，中国福建省龙岩市辖县，北接长汀县、连城县，南界永定区和广东省蕉岭县，东临新罗区，西与武平县接
5、壤。地理坐标：北纬24462528，东经1161611657。地处汀江中游，地势从东北向西南倾斜。 上杭县辖13个镇、9个乡（其中2个民族乡）：临江镇、临城镇、中都镇、蓝溪镇、稔田镇、白砂镇、古田镇、才溪镇、南阳镇、湖洋镇、下都乡、庐丰畲族乡、太拔乡、溪口镇、茶地乡、泮境乡、蛟洋镇、步云乡、旧县镇、通贤乡、官庄畲族乡、珊瑚乡。县政府驻临江镇。 人口基数 全县户籍人口：52.9万人，常驻人口：37.5万人，常驻人口城镇化率48.3% 城市特征 1、上杭县市龙岩著名红色革命地，全国著名的将军之乡。 2、上杭县境内丘陵山地占79.9%，耕地占8.9%，水面及其它占11.2%，矿产资源丰富，全国知名矿
6、产开发公司紫金矿业发源地。 3、上杭县中心城区规模较小，教育资源比较短缺，基本处于饱和、超容状态。当地房地产发展规模较小，供应量和需求量较小，多为本土开发商，开发楼盘品质一般。 4、上杭紫金矿业拥有大量外来务工者，且稳定收入，购买力较强。,城区,上杭县隶属于福建省龙岩市，上杭县是革命老区（有全国重点文物保护单位古田会议会址），是中国南方重点林区县之一，中国土纸生产重点县，中国重要的贵金属基地，国家烤烟出口基地和食用菌生产基地。,PART1.城市分析|城市概况,6,2017年上杭县全县GDP收入318.9亿元，全市各县市排名第二，人均GDP也在全市排名靠前，全县常住人口数量36.3万人，全市各县
7、市排名第三，常住人口数量相对较大。,上杭近三年GDP呈稳步上涨趋势，但排名全市各县区第二，仅次于新罗区，整体的经济水平较好，消费力相对较大。 上杭县下辖乡镇中临城、临江的整体经济实力强，占其总数的50%左右。 较高的人均可支配收入，为房地产市场发展提供坚强的消费基础。上杭的人均GDP属于全市靠前水平，消费力尚可。,PART1.城市分析|经济情况,数据来源：龙岩市上杭县住房和城乡建设网,远期向北（2016-2030）,短期向南（2016-2020）,中心城区,7,北扩 南优,PART1.城市分析|城市概况,上杭县域主发展方向为近期向南、远期向北，将构建“两轴、三组团”的城市空间结构,【城市发展】
8、,战构建“两轴、三组团”的城市空间结构。 “两轴”即上杭大道综合服务轴和龙翔大道产业发展轴； “三组团”即城北组团、南岗组团、以及城南组团。 上杭县域形成“一主一副三重点，两大轴线四板块”的 空间结构体系 “一主”：即上杭县域主中心-中心城区，是上杭县政治 经济文化中心。 “一副”：即上杭县域副中心-古蛟新城，是上杭县重要红 色文化旅游和工业基地。 “三重点”：即才溪镇、南阳镇和稔田镇三大重点镇。 “两大轴线”：即上蛟城镇发展主轴和南北城镇发展副轴。 “四板块”：即县域四大分区，分别是县域中部板块、县 域东部板块、县域北部板块、县域南部板块。,城市空间布局结构,8,【城市发展】,上杭县域发展转
9、变为以城镇吸引力为动力的发展模式，变被动为主动，变无序发展为有序发展,规划确定县域城镇发展为“中心带动，点轴发展” 的强化极核战略 一个中心：县城市县域城镇体系的核心，今后要按现 代化城市要求，坚持高起点、有特色建设，大力发展 第二、第三产业，真正发挥县域中心的作用。 两线：即县域一级发展轴两条线，呈“一纵一横”十 字形，一横是由省道308线、国道319新老线构成， 一纵由连武高速公路、国道205线和省道309组成,PART1.城市分析|城市概况,9,全市以第二产业为主，近几年保持稳步上升阶段，整体处于工业经济发展时代，产业人口会不断增加；同时农业产值也逐年增多，并保持稳定的产业占有率。 初步
10、核算，全年实现地区生产总值318.9亿元。其中，第一产业增加值41.46亿元；第二产业增加值175.4亿元；第三产业增加值102.04亿元。人均地区生产总值85272元。,PART1.城市分析|产业结构,数据来源：上杭县住房和城乡建设网,10,上杭县常住人口增长缓慢，流动人口相对较少，属于内生型消费市场。,从2011年到2016年上杭县常住人口正向增长，但增长速度缓慢；政府2016年全面放开二胎政策，城市人口将持续增加，一定程度上增加了购房需求，对房地产业是一大利好。,PART1.城市分析|人口研究,数据来源：上杭县政府工作会议,11,2010年-2017年，上杭县共出让6幅地块（剔除一些总建
11、小于1万平和政府划拨项目），总出让面积约17.4万，总出让建筑面积约47.89万；一级市场较为紧缺，市场空档较为严重。 2010年地价从1000左右/飙涨至2017年底4031元/楼面价创新高，新地王诞生，楼面价涨幅约300%。,近8年来，上杭主城区商住用地供应持续收缩，2016年市场回暖，但仅供应1幅住宅用地，被碧桂园以楼面价2068元/拿下，2017年底土地市场再次迎地王，荣誉世茂以4031元/进驻上杭。,市场回暖，地王诞生,碧桂园,荣誉/世茂,PART2.城市整体市场分析|土地市场,数据来源：上杭县住房和城乡建设网,12,近3年年供应12.5万，年均成交13万，供求较为平稳发展。城市房地
12、产投资不断增加，销量呈上升趋势，但土地减少，总体呈供求平稳。 2017年受碧桂园与龙岩的价格影响，成交价格有所上扬持续在高位运行，在售价格8300元/；其余项目尾盘大约在5500-7000元/ 。,PART2.城市整体市场分析|住宅市场 历年供销比及量价走势,近年来，上杭主城区持续供求平稳，库存相对较紧缺，价格仍然保持走高， 2017年成交量创近三年新高，开发库存相对适中，市场压力较小。,13,上杭县主城区在售项目少，主要在售项目金域中央，碧桂园御龙湾尾盘，世茂璀璨天城蓄客待售状态；随着碧桂园、世茂品牌房企相继进入，房价即将步入9字头；老城区配套成熟，教育资源优质，目前板块价格（二手）最高；城
13、北配套尚未成熟，现为价格洼地，但是未来城市发展方向，动车站在建中。,碧桂园御龙湾 8000-8500元/,PART2.城市整体市场分析|住宅市场 板块概况,金域中央 5500元/,世茂璀璨天城 铺垫9000元/,帝豪时代广场 5500元/,老城区二手 8000-9000元/,14,PART3. 上杭县市场分析|住宅市场 板块概况,15,随着上杭县发展利好的释放，购房需求上升，自2016年以来上杭商品住宅供求平稳，截止目前上杭商品住宅在售库存约0.2万方；后市放量较大，待售量高约16万方。最快消化完毕约14个月。,PART2.城市整体市场分析|住宅市场 市场存量,16,PART2.城市整体市场分
14、析|住宅市场 市场存量明细,数据来源：实地考察市调,PART2.城市整体市场分析|住宅市场 客户结构,受龙岩市区价格推动，上杭改善市场快速发展成熟，客户心理预期被拔高。上杭县城主要客户来源于县城客户以私企单位白领居多；部分客户来源于乡镇进城；补充客户为务工返乡客户；,18,1、整体市场呈现卖方市场，市场购买力强劲，项目有开必售； 2、2015年-2017年上杭楼市城成交连续三年量价齐升，2016-2017年碧桂园、世茂大牌房企进驻，提升购房者居住理念，增强品牌意识，更加追求品质生活； 3、供需相对平衡，上杭市场将持续以“城北刚需，中心改善为主”的市场格局； 4、整体市场发展较平稳，市场竞争相对
15、较宽松，在售项目只有城北片区金域中央，二环璀璨天城，市场总存量16万方，去化周期14个月；,PART2.城市整体市场分析|小结,附件：上杭县主要竞品情况【碧桂园御龙湾】,18,【碧桂园御龙湾】：体验营销及良好配套为实现项目快销奠定基础,18,【碧桂园御龙湾】产品户型,格局方正，动静分离，南北通透，产品定位改善，市场接受度较高,附件：上杭县主要竞品情况【世茂璀璨天城】,18,1,2,3,5,6,7,世茂璀璨天城项目处北二环城东的核心位置，第二实小旁教育及各项配套资源完善。目前项目蓄客阶段，五万定存蓄客不太理想。,18,【世茂璀璨天城】产品户型,格局方正，南北通透，产品定位改善，产品赠送达11%得房率高,143/四房,124-126/三房,附件：上杭县主要竞品情况【金域中央】,18,1,2,3,5,6,9,7,8,已推,待推,金域中央项目为城市北部，片区整体规划“一心，两脉，四区”空间格局；定位较高规划动车站，社区含幼儿园，新中式园林，展示体验较好同时引进建发物业。,18,【金域中央】产品户型,格局方正，动静分离，南北通透，产品定位刚需，价格洼地，入门槛较低；,89/三房,118/三房,137/四房,125/复式四房,148/四房,25,THE END,
