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1、2018年1至7月克而瑞石家庄辛集邢台房地产市场报告2018年8月22日石家庄克而瑞机构研究成果克而瑞统计说明以下说明针对本报告中关于普通住宅、公寓、别墅、写字楼、商铺的相关统计数据，其他数据不在说明范围内：1、 统计时间：2018年1月1日0时起至2017年7月31日24时止。2、 统计企业：已有公开销售项目，并有实际成交的房地产企业。3、 统计业态：普通住宅、公寓、写字楼、商铺、别墅，其他业态未计入在内。4、 统计范围： 统计时间内大定签约并转签购房合同。 统计时间内成交并直接签署购房合同。 统计时间内大定签约、未签署购房合同，但已交付购房首付款或预付款，且房源已锁定。5、 非统计范围：统
2、计时间外大定签约，但统计时间内转签购房合同。6、 统计区域：石家庄市辖区，即新华区、桥西区、长安区、裕华区、高新区、鹿泉区、栾城区和藁城区，以及正定县和正定新区。其中，中心城区即新华区、桥西区、长安区、裕华区和高新区。1 石家庄市场运行情况普通住宅全市成交137万平方米 中心城区占60%全市普通住宅供求比是0.78:1。其中，中心城区供求比是0.68:1。尽管整体呈现供小于求，但项目取证遇阻、市场专项整治等因素制约供应规模，项目获客和推售难度加大，成交同样遇阻。数据来源：石家庄克而瑞单位：套单位：万平方米 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区普通住宅供求情况单位：元/平方米单位：百分比
3、 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区普通住宅成交价格情况2018年1至7月普通住宅供应8483套，共计106.05万平方米；成交11317套，共计136.68万平方米。其中，中心城区供应4069套，共计55.81万平方米；成交6452套，共计81.75万平方米，占总量的60%。取证困难首付推升影响需求释放 市场已濒临历史最低点周边市辖区和行政区成交占比有所上升，但同样面临供求困境：备案价极低影响取证进展，推高购房首付比例影响首置和首次改善需求释放，专项整治力度又远甚于中心城区。鹿泉区旅发大会期间尤甚，“旅发效应”并未给项目带来实质利好。整体市场乏善可陈，2018年市场活跃度已濒临历史
4、最低点。02018年1至7月非中心城区市辖区和正定县、正定新区普通住宅供应4414套，共计50.24万平方米；成交4865 套，共计54.93万平方米，占总量的40%。成交量降价升 市场环境恶化需求敏感定价双重承压普通住宅成交量降价微升。房企和项目定价面临拿地成本和住房限价双重压力，定价更加纠结。且市场环境恶化，购房需求对价格敏感愈发强烈，价格预期也出现微妙变化。年初有项目取消精装修交付改为毛坯交付使项目实际成交价格低于预期，且低于周边二手住房价格，取得良好效果。但普通住宅与二手住房价格倒挂势必牺牲利润空间，房企和项目在拿地成本和利润诉求上无法交代，当前价格决策遇阻。 2017年1月至2018
5、年7月市辖区、正定县和正定新区各月普通住宅成交价格情况2018年1至7月普通住宅成交价格16187元/平方米。其中，中心城区普通住宅成交价格18689元/平方米，非中心城区市辖区和正定县、正定新区12464元/平方米。高层住宅成交集中在中心城区 低密度住宅成交集中在周边市辖区高层住宅系成交主力，集中在中心城区，占总量的93%。因取证遇阻，中心城区花园洋房未释放，高新区、鹿泉区和藁城区均超过3万平方米并系主力。小高层住宅成交集中在鹿泉区，占总量的40%。容积率管控愈发严格，周边市辖区新项目以小高层住宅搭配花园洋房为主，通过降低居住密度、提高舒适度、提升性价比吸引需求关注。但周边市辖区项目普遍面临
6、短期内配套难以完备等问题，已取代产品情况成为承接需求最大抗性。单位：套单位：万平方米单位：元/平方米1090011120000普通住宅成交价格（单位：元/平方米）1200014000160001800011619005900高层住宅（18层及以上）小高层住宅（7至18层）花园洋房（6层及以下）普通住宅供应套数（单位：套）普通住宅成交套数（单位：套）普通住宅供应面积（单位：万平方米） 普通住宅成交面积（单位：万平方米）高层住宅（18层及以上）小高层住宅（7至18层）花园洋房（6层及以下） 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区普通住宅各产品类型成交情况 2018年1月至7月市辖区、正定县和
7、正定新区普通住宅各产品类型成交价格高层住宅成交6127套，共计76.62万平方米，成交价格18049元/平方米；小高层住宅成交4117套，共计46.50万平方米，成交价格12855元/平方米；花园洋房成交1073套，共计13.56万平方米，成交价格17091元/平方米。首次改善为主 首置需求为辅当前普通住宅购房需求以首次改善为主、首置需求为辅、中高端改善需求补充，首置和首次改善需求均将投资升值前景作为决策参考因素，且购买力越差，投资诉求越强烈，反致成交价格敏感度和抗性越强。当前市场少有和二手住房“倒挂”项目，投资预期普遍在一至两年以上。改善需求已成为当前市场“压舱石”，但正面临整体市场观望心态
8、“同化”危险。需求购买力较均衡，中等购买力有一定基础，成交总价在150至300万元普通住宅占53%。单位：套4000普通住宅成交套数（单位：套）单位：平方米 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区普通住宅成交面积段情况单位：套4000普通住宅成交套数（单位：套）0100020003000100以下 100-150 150-200 200-250 250-300 300-350 350-400400-450450-500 500以上单位：万元 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区普通住宅成交总价段情况成交面积段方面，120至140平方米占总量的30%，100至120平方米和80至1
9、00平方米分别占25%。成交总价段方面，100至150万元占总量的30%，150至200万元和200至250万元分别占23%和19%。专项整治打压成交持续弱势各行政区普通住宅成交持续弱势，各月基本保持在5万平方米以下水平。因专项整治，2018年4、5月略有上扬的成交趋势在6月戛然而止，并在6月进一步降入低谷，尽管在7月略有上扬，但并未恢复至专项整治前水平。各行政区市场几无亮点，成交趋势趋于一致。成交价格持续盘整，部分行政区因专项整治尚未恢复正常营销秩序，成交停滞，市场仍处于“冰封”状态。单位：万平方米单位：万平方米 2017年1月至2018年7月各行政区、各月普通住宅成交情况 2017年1月至
10、2018年7月各行政区、各月普通住宅成交情况公寓全市成交27万平方米 中心城区占83%公寓供求比0.92:1，中心城区供求比0.98:1，供求基本平衡。个别项目新增供应规模大，多数项目仍以消化既有库存为主。公寓供求集中在中心城区，鹿泉区和藁城区有少数项目有成交，正定新区跌入谷底，区域无推动力。除恒大中央广场推升桥西区公寓成交价格外，多数行政区公寓成交价格保持平稳或有所回落。单位：套单位：万平方米 单位：元/平方米单位：百分比 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区公寓供求情况 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区公寓成交价格情况2018年1至7月公寓供应3754套，共计25.12
11、万平方米；成交4815套，共计27.38万平方米。其中，中心城区供应3209套，共计22.29万平方米；成交4002套，共计22.77万平方米，占总量的83%。成交呈现鲜明“一九格局” 专项整治强劲冲击已濒临谷底公寓市场呈现出弱势状态：个别项目成交占比偏高，多数项目占比低，呈现鲜明“一九格局”。公寓需求以购买力极差的首置过渡居住需求和资金实力较差的投资需求为主，因现有居所临近、个人喜好和兴趣购置公寓现象愈发普遍，但上述需求心态普遍谨慎，对公寓售价和购房首付款较敏感，对品牌、地段和交付效果有诉求，但品质诉求远弱于普通住宅，若售价和品质出现矛盾则倾向于前者。专项整治对公寓市场有强劲冲击，已濒临谷底
12、。2018年1至7月非中心城区市辖区和正定县、正定新区公寓供应545套，共计2.82万平方米；成交813套，共计4.60万平方米，占总量的17%。定价更加审慎 利润诉求降至最低因个别项目成交占比偏高，其成交价格对公寓整体价格走势有重大影响。 年1至7月普通住宅成交价格14061元/平方米。其中，中心城区普通住宅成交价格14999元/平方米，非中心城区市辖区和正定县、正定新区9426元/平方米。年有此影响的项目有恒大中央广场、远洋七号、汇君城枫悦园和中冶MINI公馆等。但多数公寓项目定价普遍偏低，且因专项整治冲击公寓市场，拖累公寓成交规模现象出现后，二环至三环和三环外公寓项目定价更加谨慎，甚至出
13、现远低于同行政区正常水平的定价水平。公寓项目以价换量，以求尽可能降低购买门槛，刺激需求释放的目的非常明确，利润诉求已降至最低。毛坯交付成交好于精装修交付 平层好于Loft毛坯交付公寓成交好于精装修交付公寓，平层公寓成交好于Loft公寓，公寓需求倾向于在尽量低购房首付款和尽量少投资投入之下进行选择。地段和配套相对弱势的二环至三环和三环外公寓项目中，毛坯交付居多。出于尽可能溢价考虑，房企推售类住宅平层公寓或Loft公寓意愿更强。若价差小于30%，Loft公寓成交好于平层公寓。精装修交付公寓利于使用，但价差超过30%，购房需求对精装修标准和交付效果的考量便会快速放大。单位：套1000020000毛坯
14、交付平层公寓精装修交付平层公寓毛坯交付Loft公寓精装修交付Loft公寓公寓成交价格（单位：元/平方米）112200毛坯交付平层公寓精装修交付平层公寓毛坯交付Loft公寓精装修交付Loft公寓公寓供应套数（单位：套）公寓成交套数（单位：套）单位：万平方米单位：元/平方米12006150002001 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区公寓各产品类型成交情况 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区公寓各产品类型成交价格毛坯交付平层公寓成交10.08万平方米，成交价格10802元/平方米；精装修交付平层公寓成交6.97万平方米，成交价格15384元/平方米；毛坯交付Loft公寓成交4
15、.50万平方米，成交价格12703元/平方米；精装修交付Loft公寓成交5.83万平方米，成交价格19168元/平方米。40至60平方米总价100万元内系成交主力40至60平方米系公寓成交绝对主力，总价100万元系公寓成交“分水岭” ，折合单价在1至1.4万元/平方米，购房首付款在50万元之内，加上部分项目首付分期支付政策，首期支付控制在15至20万元。但当前公寓项目普遍面临数据来源：石家庄克而瑞弃购率偏高，首付分期支付不利于后续回款效率。单位：套010002000300040以下40-6060-8080-100100-120120-140140以上0500100015004000公寓成交套数（单位：套）单位：平方米 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区公寓成交面积段情况单位：套2000公寓成交套数（单位：套）单位：万元 2018年1月至7月市辖区、正定县和正定新区公寓
