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1、1,福安韩阳煌都项目 二期住宅及商业街规划建议,厦门名相 2012.4.15,目录,第一部分 市场简析 第二部分 商业街铺建议 第三部分 住宅户型建议,市区房地产,1,市场简析,4,富春香樟苑,荣宏外滩,中环1号,瑞景-名仕城,水岸明珠,本 案,天马山庄,城东板块以新阳路为轴心，西侧与市中心相接，北至城郊，南至天马山，城区建设比较成熟，配套相对完善，板块素质较好。但可开发地块稀缺，多为本地农民自建房，目前在售本项目。 城南板块位于富春溪与南湖片区，水景资源丰富，市政配套完善，板块素质较高，几个项目体量较大品质也较高，已经形成水景豪宅聚集区，目前在售有荣宏外滩、水岸明珠、中环1号、富春香樟苑这几
2、个项目。 城北板块位于新华路片区，学院氛围好，市政配套完善，目前在售有闽东世纪城这个项目。,市区近期在售楼盘分布图,天润国际,丽水东方,闽东世纪城,金瑞广场,福安在售项目分布图,5,部分住宅效果图,荣宏外滩,富春香樟苑,6,市区城市综合体分布图,富春溪城市综合体,阳泉城市综合体,秦溪洋城市综合体,包括溪北洋组团打造成会展、酒店、商住区,富春香樟苑、天润国际、宝龙城市广场,韩阳煌都、金瑞商业广场,随着房地产开发加快，新区逐渐形成三大城市综合体；,7,市区部分楼盘情况一览表,8,市区商圈分布图,秦溪洋商圈,城北城阳商圈,老城区 商圈,坂中商圈,阳头商圈,随着新城区建设脚步加快，老城区商圈逐步延伸，
3、逐渐形成了五大商圈的商业雏形；,9,市区主要商圈情况一览表,商业部分,2,商业街铺建议,11,商业价值最大化 满足本项目社区，为其提供日常生活配套的服务； 打造韩阳煌都城市综合体服务于“秦溪洋商圈”商业、娱乐餐饮、金融、商贸客户； 首家进入东部的秦溪洋商圈城市综合体； 业态种类组合能够充分满足该片区的商业需求，做到便捷、实用、易于投资、有前瞻性。,商业部分的定位方向,其核心问题：商业的辐射半径，所服务的目标客户群是谁？,片区的发展方向及客户群的需求构成项目整体商业规划！,12,商业规划思路建议打造休闲公园商业,首家“公园环抱”式购物商业街 时尚女装、休闲运动城、品牌手机专卖店 高档商务礼品店、
4、特色餐饮一条街 社区配套服务项目主要有美容美发、银行、中介、药店、诊所、摄影冲印 店、书店、水果屋、西饼屋等,针对商务人士饮食、休闲、健身为主的生活潮流空间： 养身、健身会所、肯德基、咖啡吧、西餐厅、牛排馆 高档汽车俱乐部、美容SPA、健身及休闲书吧等 休闲一体化办公生活。,投资型特色商务酒店； 高档大酒楼，宴请会所；,商场,商业街铺,区域的日渐完善及扩充 住宅项目的逐渐入住 区域居住氛围的提升,高尚住宅项目 完善商业配套 满足区域商业需求 独特休闲的购物街,主要考虑到福安现在商圈状况、本项目周边临金瑞广场（大润发进驻等大商业）、 以及本项目所在区位的自然独特的公园景观，特建议本案的商业要具有
5、与比邻商圈互补又能在全市有特色的业态街区；,13,高档汽车俱乐部、酒楼、银行、酒店公寓大堂、购物广场（永辉）休闲健身（SPA美容、瑜伽、足浴推拿）、网吧,咖啡馆、私房菜、酒吧、精品、服饰、美容美发、摄影馆、首家“公园环抱”式购物商业街,小区商业部分整体业态分布图,14,小区商场裙楼建议：放弃原来的隔间商业模式，在面积不变，格局打通做成通透式商场使用,商业街建议：由原来的五层商铺改成两层商铺+街墅（两层半）,小区商业部分布局设计建议,15,1#楼布局及建议,1#楼业态建议： 一楼： 高档汽车俱乐部、酒楼、银行、酒店公寓大堂、 购物中心 二、三楼： 肯德基、咖啡吧、西餐厅、休闲健身（SPA美容、瑜
6、伽、足浴推拿）、休闲一体化办公生活。,打通成片使用，便于招商及提升商业档次 在每层的商业布局中，除主力店和相对集中功能区域外，通常采用混业经营原则，使消费者体验到“逛街”和随机购物的乐趣。 在动线安排方面，弧型动线可以使人们的视野更具延伸性，店铺可视性强，每个店的可视率更高,大堂入口,酒店配套、 精品、咖啡,购物中心、酒楼、KTV,16,酒店式公寓大堂效果图,购物商场内部示意图,大型购物超市效果图,汽车高档服务会所效果图,1#楼商场业态效果图,17,一二层平面图,业态建议：7.8米挑高，一层4.8米、二楼3米 时尚女装、休闲运动城、品牌手机专卖店 高档商务礼品店、特色餐饮一条街； 社区配套服务
7、项目主要有美容美发、银行、中介、药店、诊所、摄影冲印店、书店、水果屋、西饼屋等,商业街布局及建议,外立面：通透式玻璃幕墙+干挂石材结构,18,打造具有生活感染力的休闲购物公园,19,打造具有生活感染力的休闲购物公园,20,商业街建筑形态建议：街墅类型,参考厦门莲花尚院街墅底商,两层商业+三层别墅 风格选取与高层协调,21,车库,店面,电梯,街墅,沿街规划路,别墅入口,1F,2F,3F,4F,5F,1.5M,14M,1.5M,4.8M,3M,室外梯,商业街剖面结构示意图,22,商业街别墅鸟瞰图,12米占3间店面,200-2601-3层联排别墅，使用面积300（不含花园）,卖点：商墅，大空间利用，
8、独享私家花园，自带入户电梯，赠送车库，迎合部分住宅客户需求 我们取3-5层部分，做成别墅群,23,商业街面积配比及效益测算,住宅部分,3,住宅户型建议,25,二期住宅户型建议一：户型产品配置,1#,3#,5#,7#,9#,中庭景观和沿湖景观都是本案的主要卖点，从景观和阳光照射上都是最佳位置，建议规划为本案的豪宅部分，中间部分做本案85125的主力户型，其中1#楼三角后半部分做单身公寓，其余的做办公、酒店公寓。,西边角户型为130-150可看到沿湖景观的位置，增加豪宅的附加值,东边角户型为130-150可看到小区中庭，安静，景观视野度佳建议做豪宅,中间部分建议做85-125的主力户型,写字楼SO
9、HO,酒店公寓,住宅挑高,26,二期住宅户型建议二：户型格局设计,一期客户对户型反映情况及对户型分析：本项目一期的户型存在有以下缺点： 1、暗卫，洗手间不采光、不通风；2、户型不方正，布局不合理。 （1）房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。 （2）房型好的住宅采光口与地面比例不应小于17；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐
10、厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。 （3）一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 （4）伴随市场环境越来越不明朗，本案在户型设计上建议增加赠送面积，可赠送入户花园，提高附加值。 （5）1#楼的布局为写字楼SOHO、酒店公寓（单身公寓）、住宅(挑高户型）三种,27
11、,附：户型建议平面图,28,附：户型建议平面图,参考户型一:,29,评价： 时尚灵动自由组合，纯南向阳光卧室，景观落地阳台 采光良好，格局合理，灵动空间，交通面积小，卧室正面朝阳，生活充满灿烂阳光 卧室分布合理，充分保证主人生活的私密性 空间布局紧凑，分寸必用，利用率高 灵动空间设计，广阔观景视野,30,参考户型二:,评价： 二房生活，阳台、可自由改造 客厅、卧室朝园林一字排开，足不出户便可欣赏自然美景 主卧飘窗、客厅景观阳台，最大化享受空间 卫生间全明设计，雅洁清新，节能环保 餐厅与厨房融合一体又各自独立合理布局，便利又相互不干涉； 厨房远离厅室，有效保洁；卧室带飘窗，增加卧室的使用面积 功
12、能区分合理，会客、休息互不打扰 主卧空间开阔，朝南而向，保证采光，亲和自然,31,参考户型三:,评价： 居室设计合理，南北通透，两梯两户，高速电梯，上下便利，双卧与起居室均朝阳，极大保证居室采光；餐厅与厨房相临，备餐、用餐更便利。起居室超大开间观景阳台，可布置成休闲区，意趣天成。 双阳台设计，增大使用面积及赠送面积 动静分离，干湿分区 主卧转角飘窗，次卧设计凸窗，视野更加开阔，采光足 大客厅设计，适合大家庭活动,附件：1#住宅部分建议,32,住宅建议： 根据创新及本市面上目前没有挑高户型 住宅，建议本单体住宅部分做成挑高户型,附件：1#写字楼建议,33,写字楼会所会议室,挑高SOHO,写字楼SOHO建议： 做成挑高户型、平层小户型、定制式三种 配套：写字楼统一会所作为公司接待 智能化设施、具有大气豪华气势,THE END 谢谢聆听,
