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1、 京津冀一体化 环首都经济圈 核心区产业转移 城区房价不断攀升 北京人购房已经由最早的半小时、1小时圈扩大到1.5小时圈，甚至更大范围。 但是，不同圈层的客户群、产品、支撑项目的要素有很大区别。 研究、把握这些客户需求和要素，找出项目和客户需求共性，为土地拓展思路提供帮助。 1、环首都圈层 2、需要明确1、做环北京市场 2、主要卖给北京外溢客群 热点区域寻找机会，积极进入 非热点区域准确预判，率先进驻，形成垄断 津冀区域前策产品部 3、需要探讨A、 北京市场无限大，到底有多大？ B、 都在做北京外溢，外溢人群如何细分？ C、 北京客户“墙裂”外溢，可以外溢到多远？ D、 承接北京外溢的项目，具
2、备什么样的基本条件？ E、 随着大北京圈不断扩大，哪些区域未来具备承接的机会？ 4、北京人口截止2015年底： 北京市常住人口达2170万人，居世界第五；近三年年均增长率2.2%；常住人口中近38%为外来常住人口；其中70后，80后占到90%；流动人口约800万人；流动人口中，河北省人超过50%。 注：数据摘自北京市社科院北京社会治理发展报告 6、北京市环线价格分布 价格攀升，刚需外溢； 2015、2016年，北京市年销额在2700亿元； 据不完全统计，北京外溢购房销售额超过600亿元。 六环 二环 三环 四环 五环 2-3环之间 108000元/平 95000元/平 3-4环之间 68000
3、元/平 4-5环之间 45000元/平 5-6环之间 28000元/平 贴近6环 7、北京市场外溢市场基因 人多且持续增多房少且持续减少价高且持续升高 8、外溢客户分类 客户的外溢分为两种：生活型、生存型、投机型 外溢类型 生活型 生存型 投机型 性质 主动型 被动型 主动型 动因 生活环境改善 购买力不足，价格挤出 投资回报 目的 度假、养老 刚需、首改 投资 关注点 环境、配套、交通、价格 价格、交通、配套 价格、规划、交通 置业次数 一次及以上 首次 一次及以上 9、旅游与度假的区别 对比要素 度假 旅游 实质 一种生活方式 一种生活行为 时间 时间较长 时间较短 位置 位置相对固定 位
4、置不固定 关注点 气候、环境 景点 节奏 慢节奏 快节奏 在环首都度假、养老项目及第二居所项目拓展时，更多关注地块所在区域的居住环境。 10、北京外溢项目的界定 类型 生活型 生存型 客户比例 超过50% 超过80% 津冀区域前策产品部 11、生存型案例项目永定河孔雀城 11、生存型案例项目 1 2 序号 项目名称 行政区域 1 永定河孔雀城 河北廊坊 2 首创国际半岛 天津武清 第二机场范围 五环 大广高速 38km 106国道 固安出口 求贤出口 榆垡出口 大礼路出口 区位及交通： 北京南，距离五环38km； 由大广高速连接； 项目周边有固安、求贤、榆垡、大礼路四个高速口； 半小时抵达五环
5、。 销售情况： 固安孔雀城自2008年开始销售，9年去化660万平方米；销售金额510亿；年均销售55亿； 2016年1-8月份去化79亿； 客户构成：（按户籍） 北京，45%；河北，35%；其他，20%； 其中河北和其他的55%比例中，绝大多数为在北京工作的流动人口。 普通住宅均为刚需自住，别墅产品为本地改善及京城别墅圆梦客群，少量投资客。 产品配置情况 产品类型 建筑类型 面积段分布比例 普通住宅 高层为主小高层为辅少量多层 1100-120 10% 80以下 5% 80-100 80% 20以上 5% 别墅 联排为主 240-280 15% 200-240 60% 280以上 5% 16
6、0-200 20% 津冀区域前策产品部 11、生存型案例项目首创国际半岛 五环 六环 京津塘高速 km34 高村出口 永乐出口 北京东南，距离五环34km； 由京津塘高速连接； 项目周边有高村、永乐两个高速口； 半小时抵达五环。 区位及交通： 销售情况： 项目自2011年11月入市，累计去化85万平方米；其中2015年去化34万平方米； 累计销售金额75亿；其中2015年去化31亿；项目目前进入尾盘阶段。 客户构成： 北京客户占比90%（含非户籍）； 普通住宅为刚需自住；别墅产品为低价圆梦；另有少量投资客群。 产品配置情况 产品类型 建筑类型 面积段分布比例 普通住宅 高层为主 100-120
7、 10% 80以下 3% 80-100 85% 120以上 2% 别墅 联排为主，少量独栋 250-300 5% 200-250 74% 300以上 5% 180-200 16% 津冀区域前策产品部 11、生存型案例项目 项目成功基因： 外部，北京房价飙升北京新房供应萎缩政府人口疏散政府产业外迁内部，与北京距离交通便捷度产品规划价格自身配套 非北京行政区域 北京外溢客群 去化相对较好 品牌开发企业 具有区域代表性 碧桂园北京郡 碧桂园九龙湾 恒大金碧天下 碧桂园长城河谷 龙湖长城源著 华银天鹅湖 共性挖掘 12、生活型案例项目 12、生活型案例项目交通条件 津冀区域前策产品部 12、生活型案例
8、项目生态、资源 极好的生态居住环境+旅游景点，具备度假、养老的条件。 项目名称 生态资源 周边知名景点 碧桂园北京郡 山景、森林 鸡鸣山、刘家庄森林公园、京西沙漠城 华银天鹅湖 山景、湖景 野三坡、天鹅湖 碧桂园九龙湾 山景、河景 野三坡、拒马河、张坊古城、云居寺 恒大金碧天下 山景、森林 5A级盘山景区 龙湖长城源著 山景、森林 古北水镇、司马台长城 碧桂园长城河谷 山景、森林 金山岭长城 12、生活型案例项目产品情况 津冀区域前策产品部 低密产品+面积小+总价低 项目名称 产品类型 碧桂园北京郡 联排、小高层 华银天鹅湖 联排、多层、小高层 碧桂园九龙湾 双拼、联排、高层 恒大金碧天下 双
9、拼、联排 龙湖长城源著 联排、叠拼、多层 碧桂园长城河谷 双拼、联排、高层 面积段（） 别墅，115-136 洋房，90-125 联排，170-260 多层，100-150 高层，35-80 双拼，200-240 低密度联排97-125 高层，40-90 双拼、联排，小面积180-260 联排，115-150 叠拼，70-90 洋房，30-70 联排，113-126 双拼，172-183 洋房，77-90为主 总价段（万） 联排，130-190万（精装）洋房，75-105万（精装） 联排，250-350万多层，130-190万（精装）高层，30-70万（精装）双拼，240-280万（精装）联排
10、，低总价100-130万（精装） 高层，35-70万（精装） 送装修2011年已售罄 联排，400-600万（精装）叠拼，150-190万（精装）洋房，50-130万（精装）联排，120-130万（精装）双拼，190-210万（精装）洋房，60-75万（精装） 12、生活型案例项目去化情况年均销售额5-10亿，如供货充足，年销额可突破10亿元。 项目名称 入市时间 累计销售额（亿） 年均销售额（亿元） 2016年累计销售额（亿元） 碧桂园北京郡 2016年7月18日 8.3 8.3 华银天鹅湖 2009年4月5日 50 7 10 碧桂园九龙湾 2014年8月18日 18 9 4.5 恒大金碧天
11、下 2008年10月 19 5 售罄 龙湖长城源著 2014年8月 18 6 7.5 碧桂园长城河谷 2015年10月1日 10 5.1 12、生活型案例项目成功基因项目成功基因： 外部，人口日趋密集居住环境欠佳空气污染严重度假养老需求提升内部，宜居居住环境与北京的距离交通便捷度相对热度的旅游景点 产品规划自身配套价格 12、生活型案例项目滞销项目13、高铁牵引型项目 涿州东站 武清站 目前，环首都区域形成的高铁新城主要为： 涿州高铁新城京广线 武清高铁新城京津城际 京广线 25分钟 京津城际 24分钟 涿州城区 且与城区联系紧密，在城区辐射范围内。 距离城区2.5公里 在武清城区内 涿州、武清两座高铁站，距离北京在30分钟车程内； 高碑店城区 距离城区5公里 京广线高碑店站距离北京30分钟车程，车站距离高碑店城区5公里，距离较远，无法受到城区辐射，没有形成高铁新城。 “高铁一响，黄金万两”，近年来已高铁站为依托而出现的高铁新城大都以失败告终，尤其是县城、三、四线城市的高铁新城；高铁是契机，但是围绕这个契机而进行的产业引导、人口引导、配套升级才是高铁新城成功的关键，仅是投资价值无法支撑项目。对于环首都片区高铁项目的获取，结合未来的高铁规划，建议遵
