龙湖商业地产---王孝庆(干货)

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1、1 部门 文件名 浅谈浅谈商业地产商业地产 & 龙湖商业简述龙湖商业简述 2013年12月09日 商业地产部 运营推广中心 王孝庆 2 部门 文件名 浅谈商业地产浅谈商业地产 3 部门 文件名 4 部门 文件名 五种属性 三种盈利 产品类别产品类别 中国模式 开发周期开发周期 5 部门 文件名 6 部门 文件名 ANCHOR 五种感觉 建筑与动线 5% 3公里公里 城市公民 生命周期生命周期 购物中心购物中心 v.s.百貨公司百貨公司 科学科学 7 部门 文件名 8 部门 文件名 1000家家 品牌-体验 30% 同质化-主题化 3500-5000家家 智能化智能化 v.s.电商 250-25

2、家 9 部门 文件名 Q&A 10 部门 文件名 龙湖商业简述龙湖商业简述 11 部门 文件名 打桩现在 精彩过去 实力未来 12 部门 文件名 Q&A 13 部门 文件名 产品类别 由由民间资本民间资本主导的房地产开发主导的房地产开发 主要主要包括包括购物中心购物中心、百货百货、超市超市、商业街商业街、主题主题 商场商场、专业市场专业市场、写字楼写字楼、酒店酒店等等 融合融合了了住宅住宅地产、商业地产地产、商业地产、工业地产、旅游地工业地产、旅游地 产的复合地产产的复合地产。 商业地产运营三种模式：全部出售商业地产运营三种模式：全部出售、有有租租有有售、售、 只租不售只租不售 14 部门 文

3、件名 五种属性 满足消费、促进商贸满足消费、促进商贸 城市消费需求的升级城市消费需求的升级 城市商贸经济的升级城市商贸经济的升级 完善区域配套完善区域配套 周边住宅入住率的提升周边住宅入住率的提升 周边公共设施的引领到位（交通、教育、文化）周边公共设施的引领到位（交通、教育、文化） 改善民生（就业、生活）改善民生（就业、生活） 商业经营商业经营大量提供大量提供就业就业机会机会 商业经营提升居民生活品质商业经营提升居民生活品质 提升提升GDPGDP 固定资产投资额数十亿到近百亿固定资产投资额数十亿到近百亿 开发获益开发获益 开发商既可获得短期开发利润也可获得长期利润开发商既可获得短期开发利润也可

4、获得长期利润 1010万平米购物中心带来周边万平米购物中心带来周边100100万平米住宅增值万平米住宅增值5 5- -10%10% 15 部门 文件名 三种盈利 房地产房地产 销售型物业的短期开发利润销售型物业的短期开发利润 商业经营商业经营 自营自营联营商业部门的持续经营联营商业部门的持续经营利润利润 资本运营资本运营 资产增值的长期利润资产增值的长期利润 16 部门 文件名 中国模式 拿地拿地 城市、地点、面积城市、地点、面积 ？ 卖房卖房 回款、抵押回款、抵押 算帐算帐 融资、去化融资、去化 产品产品 业态、比例、位臵业态、比例、位臵 17 部门 文件名 开发周期 1.1.住宅住宅 2

5、2- -年，商业溢价年，商业溢价 2 2. .销售商业销售商业 2 2- -3 3年，商业溢价年，商业溢价 3.3.自持自持商业商业 4 4- -1515年，租金收益年，租金收益 4.4.资产售出资产售出 1010- -1515年，资产增值年，资产增值 收益收益 时间时间 18 部门 文件名 北京石景山项目商业经营研究 2012年7月 18 科学 19 部门 文件名 目录目录 一、一、项目市场调研项目市场调研 二、商业规模建议二、商业规模建议 三、投资分析三、投资分析 四、拟自持项目基本要素对比分析四、拟自持项目基本要素对比分析 科学 20 部门 文件名 一、项目市场调研 科学 21 部门 文

6、件名 区域经济环境 各区比较，北京石景山区GDP产值水平低，卙全市所比例仅为2%。 科学 22 部门 文件名 区域经济环境区域经济环境 石景山区相较其他区县人口数量少，外来人口比重大。 科学 23 部门 文件名 区域经济环境区域经济环境 石景山区人均消费品零售额水平较低，略低于全市（3万元）平均水平。 科学 24 部门 文件名 区域经济环境区域经济环境 石景山区人均可支配收入水平略低于全市平均水平 科学 25 部门 文件名 区域经济环境区域经济环境 石景山区人均消费支出水平略低于全市平均水平。 科学 26 部门 文件名 八宝山区域 银河商务区 本项目 待开发区 1.5公里 3公里 5.6公里

7、雕塑 公园 中关村 产业园 石景山 分园 Tsm商 务区 田村路 锦绣大地物流区 阜石路 梅市口路 万寽路板块 莲花池板块 定慧里板块 吴家村路 长安街 万 寽 路 四 环 路 五 环 路 本案辐射半径3公里范围内人口基数仅为11.9万人。 1.5公里范围 3公里范围 5.6公里范围 传统居民（ 人） 3.1万 10.6万 24.4万 新导入居民 （人） 0.3万 1.3万 8.2万 合计（人） 3.4 11.9 32.6 苹果园板块 传统居民:3 万人 新导入居民:1.4万 西黄村板块 传统居民:3.5万人 新导入居民:1.5万人 永定路板块 传统居民:2万人 新导入居民:3.5万人 鲁谷板

8、块 传统居民:8.4万人 新导入居民:5万人 青塔板块 传统居民:3万人 新导入居民:8.5万人 古城板块 传统居民:9.5万人 新导入居民:0.3万人 现有周边区域人口现状分析 科学 27 部门 文件名 本案周边写字楼人群7.6万 现在周边区域人口现状分析 科学 28 部门 文件名 本项目 1 2 3 4 5 10 9 6 7 8 限价房 商品房 11 12 13 金隅长安山麓 石景山刘娘府 C1C2限价房 地块 石景山老古城 限价房 诗景长安 雍景山岚 石景嘉园 金隅燕山水泥厂保 障性住房项目 景秀园 五里坨 地区的 限价房 西山文 化小镇 塞纳维 拉永定 华庨 正源 广场 玉泉 新城 区

9、域未来新增人口约区域未来新增人口约6.3万人万人，其中限价房，其中限价房3万人，商品房万人，商品房3.3万人万人。 未来周边区域新增人口分析 科学 29 部门 文件名 区域未来新增写字楼面积区域未来新增写字楼面积27.2万平米，新增办公人口万平米，新增办公人口1.3万人万人 未来周边区域新增人口分析 科学 30 部门 文件名 周边区域人口小结 现有人口 居住人群：11.9万人 办公人群：7.6万人 目前项目周边人口数量有限，居住及办公人口合计仅为19.5万人 未来新增 居住人群（3-5年内）：6.3万人 办公人群： 1.3万人万人 项目周边未来新增人口数量有限，预计增加居住及办公人口合计仅为7

10、.6万人 项目未来预计增加办公人口为1.5人 科学 31 部门 文件名 区域交通环境小结 1.石景山地区人均经济水平低于全市平均水平石景山地区人均经济水平低于全市平均水平 2.项目周边人口数量较少，项目周边人口数量较少，3公里范围内现有人口约为公里范围内现有人口约为19.5万人，万人， 未来项目完工后约有人口未来项目完工后约有人口28.6万人。万人。 周边人口现状及未来可增加数量均较少，且该地区居民周边人口现状及未来可增加数量均较少，且该地区居民 人均收入及消费能力也低于全市平均水平。人均收入及消费能力也低于全市平均水平。 科学 32 部门 文件名 区域交通环境四至道路 本案 项目东侧古城大街

11、（双向四车道） 项目东侧古城南街（双向两车道，未 来拓宽至60米） 项目南侧道路（未来首钢管线将 拆除） 项目北侧石景山路（双向四车道，未 来拓宽至80米、向西跨过永定河延伸 至门头沟） 科学 33 部门 文件名 本项 目 古城板块 苹果园板 块 西黄村板块 鲁谷板块 区域交通环境道路交通 本案交通路网较为发达，项目东部、南部、北部区域通过阜石路、莲石路、长安 街延长线不四环形成的快速路网、可便利到达；西部区域由于永定河不铁路的阻隔 辐射力较弱。 科学 34 部门 文件名 区域交通环境公共交通 本案公交系统较为便利，距离公交站点300400米，9条公交线路可以辐射至东南西北各个斱向。 本项目

12、苹果园板块 古城板块 西黄村板块 鲁谷板块 公交古城站 地铁1号线古城站 公交老古城大院站 科学 35 部门 文件名 磁悬浮S1线 地铁11号线 地铁1号线 区域交通环境轨道交通 轨道交通促使本项目可达性较强，但也促使区域人群便利外流至核心商圈；未来规划更可增强门头沟 区域民其它周边区域人群到达本案的便利性。 本案距离地铁1号线古城 站200米，规划中的S1号 线一期苹果园至门头沟 2013年底运行，可增强 门头沟区域人群至本案的 便利性。 远期规划的地铁11号线 在本项目南侧设置站点， 未来将更增加本案的可达 性。 科学 36 部门 文件名 区域交通环境小结 1.本案交通路网较为发达，项目东

13、部、南部、北部区域通过阜石路本案交通路网较为发达，项目东部、南部、北部区域通过阜石路 、莲石路、长安街延长线与四环形成的快速路网、可便利到达；、莲石路、长安街延长线与四环形成的快速路网、可便利到达； 西部区域由于永定河与铁路的阻隔辐射力较弱。西部区域由于永定河与铁路的阻隔辐射力较弱。 2.本案公交系统较为便利，距离公交站点本案公交系统较为便利，距离公交站点300400米，米，9条公交线条公交线 路可以辐射至东南西北各个方向路可以辐射至东南西北各个方向 3.轨道交通促使本项目可达性较强，但也促使区域人群便利外流至轨道交通促使本项目可达性较强，但也促使区域人群便利外流至 核心商圈；未来规划更可增强

14、门头沟区域民其它周边区域人群到核心商圈；未来规划更可增强门头沟区域民其它周边区域人群到 达本案的便利性。达本案的便利性。 现有区域交通环境对项目西部区域辐射能力较差，其余现有区域交通环境对项目西部区域辐射能力较差，其余 方向辐射能力较强，方向辐射能力较强， 科学 37 部门 文件名 首钢商务区规划总用地约为首钢商务区规划总用地约为8.638.63平方公里，平方公里， 总建筑规模约总建筑规模约1,0601,060 万平方米。万平方米。 20112011年年9 9月，石景山政府已与卓尔控股、中联控股、国药控股等月，石景山政府已与卓尔控股、中联控股、国药控股等 2 2家央企、家央企、5 5家民企签订

15、战略协议，在首钢原址打造总部基地。家民企签订战略协议，在首钢原址打造总部基地。 石景山区域正逐步由第二产业向第三产业规划转型，本案西南侧毗邻地块规划为首 钢商务区，未来将导入大量商务人群，区域的人口结构将更加丰富，但为中长期规 划，具体发展速度未知。 备注：由于首钢商务的打造将是一个中长期的发展规划，具体发展 速度未知，目前周边地块还未拍卖，本案初期开业时幵丌能借此力， 后期调整定位需考虑此部分人群的支撑。 北部主要建设为国家级工业遗产文化创意区 以总部及科研产业为主的中国制造业总部集聚区，即国家级高端产 业总部商务区； 南部为高端产业综合配套区和国家级高端产业综合服务区 区域未来发展规划 科

16、学 38 部门 文件名 万 达 广 场 本项目 喜隆多贩物广场 赛纳左岸风情街 台湾街 西富港商业中心 沃尔玛山姆店 喜隆多奘 莱店 当代商城鼎城店 星座商厦 华 联 商 厦 永辉超市 刘娘府奘特莱斯 玉泉新城 物美超市 区域商业竞争情况分析区域商业竞争情况分析 已开业项目 未来入市项目 中海老古 城地块 39 部门 文件名 项目名称 商业规模（平米 ） 建筑结构 不本案直线 距离 定位特征 进驻品牌 开业时间 星座商厦 1.5万 地下一层，地上 五层 400米 社区型百货商场 OLAY，阿迪，李宁，乔丹、耐克、花花 公子 1991年 华联商厦 2万 地下两层，地上 五层 3公里 大众化百货 1998年 西富港商业