合生惠州高尔夫别墅项目-

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1、2007-11-19,合生高尔夫营销思路,项目负责人电话：15919878969 缪总,商业秘密声明,本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,项目负责人电话：15919878969 缪总,高尔夫这个由皇家宫廷兴起的运动，以其高昂的运营成本及

2、独特的文化内涵，一直以来都只有少数人群可以参于。 因此高尔夫也成了上等贵族的代名词。高尔夫俱乐部自然就成了上等人仕重要社交场所之一。 高尔夫别墅更是成为财富追逐的对象，世界上顶级的豪宅大多源自高尔夫。,项目负责人电话：15919878969 缪总,2003年底国土资源部发布的国土资发【2003】388号文件关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知指出：“对不符合国家产业政策的项目，不切实际的形象工程、政绩工程项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地”。 2004年国务院办公厅20041号文件关于暂停新建高尔夫球场的通知指出：我国高尔夫球场建设将暂缓立项和审批。,高尔夫项目审批暂停，高尔

3、夫用地卖少见少，越来越稀缺珍贵。相对其它物业形态，高尔夫物业更具升值潜力和投资价值。,本项目概况,项目位于惠州中部,水口镇大和村，地处东江上游江岸。距离广惠高速蓬陵出口仅1公里。项目总占地3000亩，其中2000亩规划为27洞高尔夫球场，1000亩为商住用地。目前规划产品为：联排别墅、 洋房、产权式公寓、商业。 项目预期08年4月临建售楼部及板房投入使用，5月公开发售。目前高尔夫牌照尚未领取，届时现场也仅有9洞高尔夫展示。,1.在现有地块条件的基础上，如何最大化的提升项目价值，树立顶级豪宅的形象,2.在实现项目价值的同时，如何尽可能的降低或规避风险,3.进一步巩固及提升合生的市场影响力,世联对

4、开发商目标的理解,自04年合生进入惠州，先后开发了合生帝景湾及合生国际新城两个豪宅项目，合生已然在惠州确定豪宅品牌发展商的地位和影响力；然而随着万科、中信、碧桂园、雅居乐、珠投、星河、深业、深振业、富力等地产大鳄挺进惠州，本项目对合生品牌发展有何战略意义？,2009地产实战宝典100G专业地产资料，全国货到满意付款 订购热线：13666100049 QQ:1014899638 ,本案要旨,本案通过对高尔夫住宅项目开发模式的研究，结合自身地块的条件寻找一条更适合本案开发的方向，并在目标客群特征理解的基础上，研究项目与目标客群的沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此展开营销部署。,项目

5、负责人电话：15919878969 缪总,第一部分：市场定位,2009地产实战宝典100G专业地产资料，全国货到满意付款 订购热线：13666100049 QQ:1014899638 ,深圳观澜高尔夫,清远碧桂园,惠阳棕榈岛,深圳中信高尔夫,区域主要高尔夫项目参考,观澜高尔夫球会,项目地址 ：位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处； 项目规模 ：216洞高尔夫球场。 产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，保证物业对景观摄的最佳摄取。 设计风格:地中海风格,球会运营时间:1994年 房地产推售时间:2001年 客户分布: 私营业主（含在深台商）:约30%; 香港客户:约60%;

6、其它约：10 投资客户约70%，自住客户30%（自住客以周边企业主为主）,主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪宅形象。,最近一期推货时间：年 最近一期推货量：约60套（储客期长达1年） 别墅每月销售在58套月左右，售价：约13万/。 目前库存：约35套； 营销手法：通过球会的规模及配套的影响，借助高尔夫国际赛事举办，提升影响力，树立第一豪宅形象。会籍与物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。强势推广，大手笔，电视、杂志、户外。我们在珠三角主要高速路都见其广告。,观澜高尔夫球会,主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪宅形象。,项目地址 ：惠州惠阳土湖，临近深汕高速，距离深圳罗湖口岸约1

7、小时车程 项目规模 ：球场总面积2,055亩，球洞数27洞。有三个球场：河湖场，荔河场，荔湖场。标准杆108，总长度为10,360码。建筑用地约65万，总建筑面积约49万，容积率0.83。 产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，物业对景观摄取面很广。 设计风格:纯粹东南亚风情建筑。建筑设计及风情是常被抄袭的对像,球会运营时间:1999年年底27洞正式开放 房地产推售时间:2000年 客户分布: 本地客户:约10%; 深圳客户:约30%; 香港客户:约30%; 台湾客户:约25% 其它区域(如加拿大新西兰等):约5%; 投资客户比例：约；自住（闲居）客户：约,棕榈岛高尔夫,强调

8、“隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，在推广上以小众的口碑宣传为主。,最近一期推货时间：年月 最近一期推货量：套 前两月每月销售在套月以上，后期在套月之间，年市场大热时销售也只是套月左右。 目前库存：29套洋房，售价8，别墅产品售罄，推算售价联排价格约元； 营销手法：借助中海壳牌集团租赁，形成高端人群居住社区，并于带租金发售的形式，拉动投资客户。以球的推广带动房产的销售，结合会籍与物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。推广上主要以小众业主及会员节日假日沙龙为主，辅于少量的专业杂志推介，外展等宣传。,休闲配套完善： 西餐厅、练习场、高尔夫学院、球具专门店、会所酒店、天文台、健身中心、游泳池、

9、室内暧水泳池、篮球、排球、图书馆/阅览室、小农庄、儿童游乐场等,棕榈岛高尔夫,强调 “隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，在推广上以小众的口碑宣传为主。,项目地址 ：位于深圳龙岗区龙岗镇南部，中信植物园 项目规模 ：占地246万平方米，27洞国际标准杆湖景山地球场 产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓； 设计风格:泰式风格,球会运营时间:2003年 房地产推售时间:2005年 客户分布: 以项目周边的龙岗及福田为主，占90%以上 投资客户占约60%，自住客户占约40%,中信绿色高尔夫,以“看不见的上层，看不见的别墅” 诉求，强调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。,最近一期推货时间：5年11月 最

10、近一期推货量：57套 月销售在7套月左右。 目前库存：06年底推出第二期39栋别墅，07年5月已售罄； 营销手法：以球会带动房产产品炒作、多组合的媒体推广。小众媒体的宣传。,山地户型设计，通不同水平的高差，实现层层有景，户户有景,中信绿色高尔夫,以“看不见的上层，看不见的别墅” 诉求，强调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。,项目地址 ：花都区山前旅游大道(花都与清远交界处) 项目规模 ：占地3万亩，36洞高尔夫球场 产品类型：别墅、洋房；带装修 设计风格:欧式，碧桂园模式的COPY,球会运营时间:2006年 房地产推售时间:2006年 客户分布: 以项目周边的花都、清远本地自住客为主，以及

11、部分的广州地区投资客。,清远碧桂园,以“平过自己起楼” 为项目诉求，强调项目性价比、快速现金流。,拿地后4个月销售，快速笼资金,最近一期推货时间：7年9月 最近一期推货量：约500套 月销售在200套月左右。 目前库存：2万多亩的用地； 营销手法：高尔球场仅为配套使，在推广上并没重点突出高尔夫特性 超低价策略，强调快速基金回笼媒体集中炒作。现楼及园林展示。,清远碧桂园,以“平过自己起楼” 为项目诉求，强调项目性价比、快速现金流。,生活配套齐备：学校、超市、医疗、饮食、公交一应俱全。而且每个碧桂园配备一个五星级的酒店,高尔夫房产开发模式小结：,长期经营型 好处：有利树立项目档次形象，实现地块价值

12、最大化。 坏处：很难实现与普通房产项目的高速销售及现金流量，对球场的档次形象设计、规划、品味及现场环境的要求很高。 快速回报型 好处：基金回笼快速，对高尔夫球会的依赖较少，内部环境要求也相对较低。 坏处：影响整体项目形象档次，无法实现地块价值的最大化。,两种模式优劣点,作为高尔夫类物业，两种开发模式，本项目如何选择？,选择长期经营型：,合适点： 适合发展高将本案打造对珠三角有影响力的知名高尔夫球会的初衷。 高档次的球会也将拉升和巩固合生品牌的豪宅影响力。 而且作为全国性的知名地产商，本案所需要分摊对企业现金流的压力不会太大。 困难点： 长期经营型的高尔夫物业对球会形象及经营状况有很高的依赖性。

13、 在球会还未完整展现及成熟运营的情况下，项目价值的体现相对单薄，加上球会的牌照是否能成功拿到，目前还很难确定，把宝全都押在高尔夫上风险太大。,不可行,2009地产实战宝典100G专业地产资料，全国货到满意付款 订购热线：13666100049 QQ:1014899638 ,选择快速回报型：,合适点： 对高尔夫形象和档次的要求不高，适合目前项目开发进度。 困难点： 无法现实合生豪宅地产形象的进一步提升； 无法现实地块价值最大化；,不可行,2009地产实战宝典100G专业地产资料，全国货到满意付款 订购热线：13666100049 QQ:1014899638 ,项目负责人电话：1591987896

14、9 缪总,项目负责人电话：15919878969 缪总,没有模式参照就意味着我们需要寻找新的出路 球会牌照的不确定性以及球场的不完整展示，致使以“高尔夫”形象来推广的可能性大大减少。 但绕过高尔夫，仅以景观资源作为项目卖点，无疑对项目的价值是有伤害的。 为此我们需要寻找新的突破口和价值点去包装高尔夫，尽可能大的保证高尔夫的价值溢价。,突破口在那里？,我们先从项目价值点开始。,项目负责人电话：15919878969 缪总,属性,高尔夫生活成为极少数社会精英身份和品味的标签。同时高尔夫物业也财富最好的体现。,“GolfBuilding” 是自然环境与人文景观的完美结合。,项目负责人电话：15919

15、878969 缪总,加上代表贵族的高尔夫。这里将会成为多少富人们的梦想天堂,近临东江上流水岸，清澈无污染，江面宽度达近300米，生态景观得天独厚。,独特的江景环境不仅给高尔夫带来更为生态的景观，也使球场更具趣味性和挑战性。,景观,经济转移方向图,广州、深圳土地资源紧张，生态资源透支，产业发展进入了瓶颈期。惠州正成为承接产业转移的首选区域。,经过27年的发展，深圳的综合经济实力迅速跻身全 国大中城市前列。目前，深圳正着力构建具有较强竞争力的现代产业体系，原有的一些产业不可避免地将逐渐向外转移； 产业转移的规律一般是呈梯度进行的，即最临近的地方最先接受产业转移。如接受香港产业转移第一棒的就是深圳和

16、东莞，深圳东莞发展起来后又要向周边辐射，惠州无疑成为首选地； 惠州已经具备了区位、资源、产业、基础、环境等五大优势，具有承接深圳大规模的产业转移的能力； 深圳的工业产值规模06年已达到1万亿元，而所需要转移的工业的产值将高达4000亿元左右，乐观估计，惠州有望承接2000亿元。,惠州将承接深圳产业转移2000亿元产值，惠州也将成为广东经济新的发动机。 【投资热土，无限商机】,区域,区域,位于惠城中心区东部的水口镇，是承载城市居住功能的城市新区 【未来高尚住宅开发区】,水口南邻马安，北靠东江，西接惠州江北，处于惠城城市圈东部 水口中心区水口镇是惠州面向泛珠三角地区与世界经济的经济走廊，是新惠州市区的行政、文体、