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1、土地增值税基础知识 及疑难问题解析,主要内容,1、土地增值税的基本概念、计算方法 2、土地增值税与企业所得税差异比较 3、土地增值税的优惠政策盘点 4、土地增值税清算要点 5、土地增值税疑难问题解析,一、土地增值税的基本概念、计算方法,1、基本概念,土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。（暂行条例及实施细则上的定义）,一、土地增值税的基本概念、计算方法,1、基本概念,土地增值税的特点 A、以转让国有房地产为征税对象 集体房地
2、产？ B、征税范围广 单位+个人 C、采用超率累进税率 以增值额为计算依据，分级计税 D、 在征收管理中，引入了评税法 申报扣除项目金额不真实的，评估房屋重置成本，乘以成 新度折扣率 E、转让环节征收,一、土地增值税的基本概念、计算方法,2、计算方法、税率,A、应纳土地增值税=增值额税率 增值额：收入-扣除项目金额 B、税率 a增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15% (四
3、)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。,一、土地增值税的基本概念、计算方法,二、土地增值税与企业所得税的比较,1、视同销售的内容,二、土地增值税与企业所得税的比较,2、视同销售确认时限,二、土地增值税与企业所得税的比较,3、产品捐赠,二、土地增值税与企业所得税的比较,4、纳税地点,二、土地增值税与企业所得税的比较,5、税率不同,二、土地增值税与企业所得税的比较,6、费用扣除范围不同,二、土地增值税与企业所得税的比较,7、开发费用扣除金额不同,二、土地增值税与企业所得税的比较,8、利息支出扣除标准不同,二、
4、土地增值税与企业所得税的比较,9、对外投资的借款费用扣除不同,二、土地增值税与企业所得税的比较,10、土地闲置费列支不同,二、土地增值税与企业所得税的比较,11、预提费用扣除不同,二、土地增值税与企业所得税的比较,12、汇（清）算时间差异,二、土地增值税与企业所得税的比较,三、土地增值税优惠政策盘点,1、建造普通标准住宅的优惠,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 普通标准住宅的认定 (青岛) 同时符合以下3个条件： （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在144平方米以下； （三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4
5、4倍。,三、土地增值税优惠政策盘点,1、建造普通标准住宅的优惠,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 （青地税函【2009】47号文） 三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？（一个项目一个标准） 答：根据青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知（青政办发200863号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规
6、定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间（第一个）为准。,三、土地增值税优惠政策盘点,2、国家征用、收回房地产的税收优惠,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税 因国家建设需要依法征用、收回的房地产：因城市实施规划、国家建设的需要依法征用收回的房地产或土地使用权。 财税2006-21#：因“城市实施规划”搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。 因“国家建设的需要”搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。,三、土地增值税优
7、惠政策盘点,3、个人转让房地产的税收优惠,1、土地增值税暂行条例实施细则规定： 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关核准，凡居住满5年或五年以上的，免于征收土地增值税，居住满3年未满5年的，减半征收，3年以下的，全额征收。 2、财税字1999-210#：居民拥有的普通标准住宅，转让时暂免征收 3、个人之间互换自有居住房屋：经当地税务机关核实，免征 4、自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征土地增值税。,三、土地增值税优惠政策盘点,4、企业以房地产投资联营的税收优惠,1、财税字1995-48#：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产
8、转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 2、财税2006-21#：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用于财税字1995-48#文件第一条暂免征收土地增值税的规定。,三、土地增值税优惠政策盘点,5、合作建房的税收优惠,对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。,三、土地增值税优惠政策盘点,6、企业兼并的税收优惠,在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼
9、并企业中的，暂免征收土地增值税。,三、土地增值税优惠政策盘点,7、旧房转为廉租住房、经济适用房的优惠,财税2008-24#： 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，自2007年8月1日起执行，之前已经缴纳的税款在以后应缴税款中抵减。,三、土地增值税优惠政策盘点,四、土地增值税清算要点,1、明确清算单位,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号 第一条：土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清
10、算。 青岛市规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。,四、土地增值税清算要点,1、明确清算单位,各地政策汇总： 北京 发改委立项 辽宁 发改委立项；工程规划许可证 安徽 工程规划许可证 宁波 工程规划许可证 深圳 销售许可证 重庆 工程规划许可证 浙江 审批、备案项目（不许自行划分） 吉林 发改委立项；五证/竣工备案证 江苏 发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 厦门 工程规划许可证 大连 企业会计核算单位（税局审核） 广州 整体开发、统一核算；销售情况
11、+会计核算/初始产权 青岛 国土、规划审批（建设用地规划许可证为主，参考建设工程规划许可证） 西安 工程规划许可证/销售许可证 湖北 工程规划许可证 海南 工程规划许可证,四、土地增值税清算要点,1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。,2、清算条件,应该(主动),1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
12、 4.省税务机关规定的其他情况。,可以(通知),国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号,四、土地增值税清算要点,2、清算条件,房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。,四、土地增值税清算要点,2、清算条件,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如
13、何理解掌握？ 答：该规定可用下列公式表示： （已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）总可售建筑面积85%。,四、土地增值税清算要点,3、清算方法,四、土地增值税清算要点,4、清算的流程,四、土地增值税清算要点,一、符合主动清算条件的开发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。符合通知清算条件的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具税务事项通知书，开发企业应按税务机关规定的期限，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）,4、清算的流程,四、土地增值税清算要点,二、开发企业清算时，须向主管税务机关如实报
14、送下列资料： (一) 土地增值税纳税申报表（一）及其相关附表； (二) 项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明； (三) 取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同； (四) 银行贷款合同及贷款利息结算通知单； (五) 项目工程建设合同及其价款结算（书）单；,4、清算的流程,四、土地增值税清算要点,(六) 商品房预售许可证、房产权属准予登记通知（证明）、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料； (七) 无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证； (八) 预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法有效凭
15、证； (九)委托税务师事务所进行清算的，除第（一）项资料外，其他资料作为土地增值税清算税款鉴证报告的附件，一并报送税务机关；,4、清算的流程,四、土地增值税清算要点,(十)发展规划局以文件形式下达的项目批复和投资计划； (十一)建设用地规划许可证、 建筑工程规划许可证、 建筑工程施工许可证； (十二)建筑施工图纸，施工图审查意见书，工程预算书、工程招标文件、投标书； (十三)商品房预售许可证和房产管理部门确认的工程面积测定表或房产测绘技术报告； (十四)工程施工合同、工程决（结）算书；,4、清算的流程,四、土地增值税清算要点,(十五)单张发票金额在10万元以上的建筑发票和20万元以上的材料发票
16、复印件。 上述第（二）至（九）项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后原件退回。（资料准备及自行清算环节）,4、清算的流程,四、土地增值税清算要点,三、主管税务机关对开发企业报送的清算资料进行审核，经审验发现不符合规定的，可要求开发企业在规定期限内进行补正，重新办理清算申报手续。（清算受理环节） 四、开发企业完成清算申报后，主管税务机关应对开发企业清算结果进行审查，并做出土地增值税清算税款结论，经集体会审后，填写税务事项通知书送达开发企业，要求其在规定时间内办理补税或退税手续。（清算审查环节）,4、清算的流程,四、土地增值税清算要点,五、主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续： （一） 已清算完毕的开发项目
