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1、城市建设、房地产行政行为及司法审查,主讲人：王达,第一部分、城乡规划 第二部分、房地产登记 第三部分、城市房屋拆迁 第四部分、集体土地征收,第一部分、城乡规划,1、更改规划与信赖保护 2、违法必究 3、比例原则与违章建筑的处罚 4、强制拆除的双轨制 5、采取强制措施应注意的问题 6、2年后能否处罚 7、证据保全,8、如何操作“人民政府责令” 9、相对人多项违法的处罚 10、妥善处理历史遗留违法建设 11、违章建筑的认定 12、规划许可中对相邻权的保护 13、新法与旧法的衔接适用 14、村庄规划与城乡统筹 15、依法变更规划与提高容积率 16、城市规划与物业管理,17、在业主共同共有的部分随意搭
2、建的处理 18、规划部门与房管部门职权交叉 19、双效行为及当事人的救济 20、危旧城区改建扩建翻建的处理 21、综合执法局与规划局的职责划分 22、被告举证责任与原告举证权利 23、法律适用规则 24、法律效果与社会效果的有机统一 25、拆迁中违章建筑的区分补偿,第二部分、房地产登记,一、登记保护的几种物权 二、登记行政行为分类 三、物权登记三要素 四、房屋登记的行政法效力 五、违法登记与交易安全 六、不动产登记及其诉讼的程序问题 七、房屋登记的实体问题 八、房屋登记的赔偿问题,一、登记保护的几种物权,1、所有权 2、用益物权 3、担保物权（抵押权）,二、登记行政行为分类,1、初始登记（物权
3、设立） 2、变更登记（物权变更） 3、转移登记（物权转移） 4、注销登记（物权消灭） 5、抵押权登记（设立、变更、转移、消灭） 6、更正登记（纠错行为） 7、预告登记（防止一房多卖） 8、异议登记（行政查封）,三、物权登记三要素,1、主体 2、客体 3、法律关系,四、房屋登记的行政法效力,1、财产权 债权、物权（知识产权继承权） 2、物权与债权的区别 对世权 对人权 绝对权 相对权 支配权 请求权 排他性 兼容性,3、物权的公示 （1）动产 静态占有 动态交付 （2）不动产登记 4、不动产登记的功能 行政确认行为,5、房屋登记效力的双重主义 登记生效（9条） 登记对抗（15条） 建设用地使用权
4、 房屋所有权 探矿权采矿权 农村土地承包权 房屋抵押权 水域海域养殖权捕捞权 工矿企业取水权 地役权 宅基地使用权,6、物权变动的方式 设立、变更、转移、消灭 7、物权变动的原因 民事法律行为 行政法律行为 行政事实行为 司法行为 事实行为 8、物权变动的两个阶段 物权变动原因行为 物权变动公示行为,五、登记违法与交易安全,1、虚假抵押与超值抵押 2、售后再抵，抵后再售 3、假房产证、假身份证、假人骗贷 4、一些受限房产的抵押 5、重复抵押与多次抵押 6、房地分别登记导致重复抵押 7、房屋、土地的关系 8、农村房屋流转、抵押、协助执行,六、不动产登记及其诉讼的程序问题,1、建筑物区分所有权的登
5、记 2、房产登记的委托 3、登记簿的查询 4、抵押房屋、查封房屋的拆迁补偿 6、法律上的利害关系人的理解 7、普通债权人的诉权及起诉期限,8、房屋登记的起诉期限 （1）相对人 交代诉权3个月；未交代诉权2年 （2）物权利害关系人 20年中的3个月 （3）普通债权利害关系人 1年中的3个月 9、民事审判如何对待具体行政行为 10、行政审判如何对待民事行为,七、登记的实体问题,1、热力公司管线抵押 2、水电站大坝抵押 3、天气公司管线抵押 4、权力扩张与权力限缩 5、预售许可与在建工程抵押的衔接 6、房地产登记与金融领域的渎职犯罪 7、集体土地建设用地使用权抵押 8、最高额抵押物查封操作,9、未成
6、年人房产处置的登记14条 10、监护人的判断 11、行政处罚不能代替行政许可22条 12、拆迁许可区域可否受理查封 13、公司注销前签定的房产转让合同 14、集体企业、公司、国有企业房产处分程序的审查 15、房地产执行中的问题 （1）协助法院执行属于司法权的延伸,（2）对轮候查封法院要求处置查封房产的对抗 （3）法院违法导致协助执行错误的补救及责任承担 （4）具有协助执行义务的房产登记机关不履行或怠于履行职责的法律后果 （5）法院查封中的对被查封房产情况的调查及登记机关的协助义务 （6）民事审判无权判决登记机关承担赔偿责任 （7）被申请查封房产的地名变更引出的问题 （8）违章建筑及农村房屋的查
7、封处置问题,八、不动产登记的赔偿问题,1、赔偿责任的归责原则及因果关系 2、损益相补原则 3、信赖保护原则 4、先诉抗辩权与优权担责原则 5、国家赔偿最小化与补充责任 6、五种行政赔偿责任 7、房屋权属登记的区分审查标准,（1）身份证的审查 （2）相貌特征的审查 （3）房产证的真实性审查 （4）婚姻状况的形式审查 （5）签字的真实性审查 （6）委托行为的真实性审查 （7）民事行为的有效性审查 （8）物权设立登记违法排除审查 （9）行政行为违法排除标准审查 （10）司法行为的形式审查,第三部分 城市房屋拆迁,一、拆迁许可与征收决定,1、公共利益界定 2、五个基本前置条件 （1）红线重合 （2）土
8、地使用权批准文件与建设用地批准文件 （3）拆迁人与项目业主一致 （4）国有土地使用权批准文件与土地使用权证 （5）前置行为的审查标准 3、特殊房屋的附加条件,4、整体评估及资金证明 5、公开科学决策 6、自拆自建和翻建无须取得拆迁许可 7、拆迁办的法律地位 9、开发区内设机构的法律地位 10、颁发拆迁许可证的通知义务 11、拆迁许可与征收决定的原则,（1）科学决策 （2）公开决策 （3）程序正当 （4）公平公正 （5）等价有偿,二、补偿安置裁决与补偿决定,1、15天的搬迁期限 2、灭失房屋应予受理裁决 3、拆迁补偿与社会保障的关系 4、补偿数额的双重标准判断 5、货币补偿裁决与补偿决定 6、调
9、换产权的期房评估 7、物权优于债权及债权的物权化,8、衔接好拆迁补偿与抵押查封的关系 9、对被拆迁人作为原告举证权利的限制 10、评估报告的证据审查及其司法救济 11、房屋的性质判断 12、政策性承租房的物权性质 13、无证房屋拆迁补偿 14、土地补偿问题,三、拆迁中土地补偿问题,1、拆迁的直接目的 2、土地的物权性质 3、划拨土地的补偿 划拨土地的价值拍卖净价（动态价）政府定价的出让金（静态价） 4、土地剩余年限的补偿 土地剩余年限的补偿拍卖净价（使用年限出让年限）政府定价的出让金 5、割断土地非法利益链 6、评估应当考虑土地因素 7、土地储备中心作为拆迁人的部分违法性,8、房、地的关系及其
10、应用 拆迁评估、房屋拍卖、房地抵押 9、以公共利益为由的国有土地使用权收回 10、国有土地使用权批准文件、国有土地使用权证书、建设用地批准文件的区别 11、2年不用闲置的处理 12、土地管理部门按照法院协助执行通知要求的行为 13、政府垄断土地一级市场，放开二级市场,四、强制执行,（一）行政强拆 （1）先予裁决、补偿安置决定 （2）强制拆迁决定 （3）警惕公安机关的不作为 （4）执行的主体 （5）先予补偿或者推定给付补偿 （6）证据保全 （7）15天的公告期 （8）措施合法 （9）适格的被告,（二）司法强拆 1、依照民事诉讼法的司法强拆 （1）诉前强拆 （2）诉讼中强拆 （3）判决后强拆 2、
11、依照行政诉讼法的司法强拆 （1）非诉强拆 （2）诉前强拆 （3）诉讼中强拆 （4）判决后强拆,五、拆迁中赔偿与补偿、管辖交叉,1、请求权竞合 2、损益相补原则 3、国家赔偿最小化原则 4、民事赔偿的归责原则 5、行政赔偿的归责原则 6、拆迁中民事和行政诉讼的分工 7、灭失房屋的补偿救济途径,六、立法趋势比较,人民政府 拆迁管理部门 征收决定 拆迁许可 补偿安置决定 补偿安置裁决 征收拆迁部门 拆迁人 被征收人 被拆迁人 补偿安置协议 补偿安置协议,第四部分、集体土地征收,1、两种方案 2、补偿的几类权利及其受偿主体 3、征收主体 4、“城中村”拆迁的法律适用 5、遵循利益衡量与动机正当原则 6、附属设施的界定 7、补偿金分配纠纷机制 8、县市人民政府组织实施包括调解和裁决,9、集体土地征收补偿原则 10、村民自治与守法 11、解决社会保障 12、土地征用补偿的民主程序 13、补偿款分配的民主程序 14、出嫁女入赘婿的撤销权 15、强制拆迁的主体,地址：乌鲁木齐市建设路36号光明大厦生产建设兵团高级法院 邮编：830002 电话： 09915987820 手机：13701178064 13999428408 E-mail: ,
