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1、南京金鹰国际集团物业管理有限公司培训讲义物业配套设施的管理陶国明第一章 为什么要加强设备管理知识的学习？提高个人综合管理素质，把自己培养成为一名复合型管理人才，适应企业发展对人才的需求。例 招聘的感想例 顾问项目经理的确定管理处经理的长、宽、高：长：具备良好的政治素质，正确经营思想，强烈事业心宽：具有较强的专业知识和相关专业技能高：具备一定管理、协调、沟通、协作、分析、发现和解决问题的能力提高服务质量，降低服务成本。例 冷却水管过滤器的拆除。例 空调水温的设置，空调主机的 通炮，末端设备的清洗。安全高效运行的需要例 高压柜避雷器坏例 锅炉房排污事故例 工行顶部变风量跑水第二章 物业配套设施设备
2、的种类 供配电系统变压器高压配电柜低压配电柜电容柜直流屏发电机楼层配电柜控制柜v 给排水系统地下水池生活水泵供水箱供排水管各种阀门（减压阀、闸阀等）潜水泵生活污水处理装置化粪池 电梯系统使用性质：客梯、货梯、消防梯、杂物梯、病员梯运行速度：高速梯 2.0米/秒以上快速梯 1.5米/秒 （少数高层住宅用）低速梯 1.0米/秒 （住宅选用较多） 空调系统中央空调供冷空调主机（离心式、活塞式、螺杆式等）冷却水泵冷冻水泵分集水器冷却塔末端设备（变风量、风机盘管）供暖锅炉（蒸汽、热水）软水器除氧器地下油罐日用油箱给水泵热水循环泵冷凝水箱排污箱通排风系统新风机排风机民用中央空调 (开利、海尔)民用锅炉 (
3、AO史密斯)分体空调 (制冷靠R22，制热靠电炉丝) 消防系统消防联动控制柜消防报警主机烟感温感探测器湿式报警装置消防喷淋泵气压罐消防灭火装置消防泵消火栓消防接合器消防排烟消防正压送风消防卷帘门1211气体灭火装置控制主机N2气瓶组1211气体瓶组消防应急广播主机楼层广播 常见喷头： 红色：68 绿色：93 防盗报警系统控制主机探测器门磁开关紧急按钮声光报警器键盘控制器种类：红外探测器、双鉴探测器、微波探测器、震动探测器 电子巡更系统操作软件数字采集器电子巡更棒巡更信息钮（接触式和非接触式） 门禁对讲系统对讲分机读卡器指纹仪电控锁门磁探测器门禁控制器出门按钮对讲主机控制中心系统操作软件 监控系
4、统黑白/彩色摄像机多画面处理器画面分割器视频分配器矩阵控制器录像机监视器电视屏幕墙数字监控硬盘录像主机等v 停车场管理系统自动发卡机入口控制器车辆感应器入口自动道闸自动读卡机出口控制器车辆感应器出口自动道闸自动收费管理系统v 建筑防雷系统建筑物的防雷装置接闪器引下线接地装置建筑物内的防雷装置电源避雷器信号避雷器（为放电管）v 游泳池供水系统循环泵加热器消毒装置沙缸过滤装置第三章 物业配套设施一、设备的管理1、编号通过对设备的分类及编号，便于日常的设备管理。设备编号常用的方法：XX XX XX XXX 设备序列号（001，002003，999 设备所在楼层（B1，B2，1，2）设备分类代码（示例
5、见下页）大厦/小区代码（GE-金鹰国际商城 HZ-汉中新城）例：G E J K 0 1 0 4 3设备分类代码编号示例变压器 BY 高压配电器 GP柴油发电机 CT 低压配电器 DP避雷针 BL 配电箱 PX照明灯 LD 电机 DJ2、编制台帐内容包括：系统分类 安装地点设备编号 始用日期设备名称 数量出厂编号 价格规格型号 维保单位制造厂家 联系人技术参数 联系电话3、制定制度包括安全运行、岗位责任制、定期巡回检测等制度。例：机电设备操作通用规定三好、三干净、四不漏、五项纪律、四会、四项要求三好 1. 管好 1）操作人员对设备负有责任，不经领导同意，不准别人乱动设备； 2）操作人员应使设备及
6、仪表、附件、安全防护等装置完好无损； 3）设备开启后，不准擅自离开工作岗位，有事务必停机断电； 4）设备发生事故后，要立即停机，保持现场，如实将事故情况报告上级领导。2.用好1）严格执行操作规程，禁止超压、超负荷使用设备；2）操作人员不准脚踏设备表面，不准用脚踢操纵把和电器开关。设备上不许放工具、文件等；3.修好1）操作人员应使设备外观和传动部分保持新安装时或大修后的良好状态；2）操作人员应保持设备没有较大缺陷，仪器仪表和润滑系统灵敏可靠。三干净机房干净设备干净工作场地干净四会会使用会检查会保养会排障四项要求整齐：工具、防护装置放置整齐清洁：设备内外清洁按时：按时加油换油安全：不出事故四不漏不
7、漏水不漏电不漏油不漏汽（气）五项纪律凭操作证使用设备，遵守安全操作规程经常保持设备清洁，按时加油遵守交接班制度设备附件工具齐全无损，不得遗失随时检查设备运行情况，发现故障立即检查报告4、制度化是机电设备管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度照办就是了。管理人员怎么流动，制度始终不变。制度制定要严格、合理、规范，具有可操作性，最关键的一条是要抓落实，并留下相关记录。5、运行管理 要求：运行正常，不出事故设备及机房环境整洁、无杂物、无灰尘、无鼠无虫害发生人员配齐，持证上岗做好各种运行记录6、各项设备的运行管理 电梯的运行管理给排水设备的 运行管理供电系统的运行管理消防系统的运行管理空调系
8、统的运行管理电子巡更系统的运行管理门禁对讲系统的运行管理停车场管理系统的运行管理监控防盗系统的运行管理建筑防雷系统的运行管理电梯的运行管理每天由电梯工对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘；保证机房通风良好，机房温度不超过40；配备应急灯、灭火器和盘车工具；做好机房的防火防潮处理；每天巡检，发现问题及时处理，并留下记录按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养；电梯机房由专人管理，参观批准，入内登记；电梯工持证上岗，无证禁止操作；管理处经理在周检时组织人员对电梯进行全面检查，发现问题及时处理；工程部按公司程序文件规定对电梯分包方进行评 审，评审合格后方能承担维修保养工作；在中控室设
9、立报警点，保证发生故障时能接到报警；未取得准用证的电梯严禁投入使用；维修、保养电梯要挂牌告示，并严格按安全操作规程进行规范作业；因故障停梯，维修人员应5分钟内到达现场排除给排水系统的运行管理人员应对水泵房进行24小时巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无泄漏，发现问题及时处理；经常检查水泵控制柜指示灯，观察停泵时水泵压力表指示，并倾听有无异响，做好记录。正常情况下，生活水泵、消防泵、喷淋水泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；生活水泵每周轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作测试一次；泵房每天由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁；水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由专人管理，透气管应用钢丝网
10、焊接封口，纱布包扎，以防杂物掉入水池中；按水泵保养要求定期对其进行维修保养；保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用；水泵房由专人管理，出入登记，参观需经批准；管理处经理在周检时组织人员对给排水系统进行全面检查，发现问题及时处理；水泵房消防设施完好，任何人禁止在其内吸烟；储水池和楼顶水箱每半年由有资质的人员清洗消毒一次，并取水样送市卫生防疫站检验；限水、停水预先通知业主；消除跑、冒、滴、漏；发生跑水、缺水故障，维修人员在5分钟内赶到现场进行抢修。供电系统的运行管理设专职电工实行24小时值班（小区可酌情安排）；值班电工持证上岗，认真执行交接班制度；当值电工每小时对配电装置及高压柜等
11、进行巡视，密切注意电压表、电流表、功率因素表、温度表的指示情况，并做好记录，发现问题及时处理；因故须停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的业主发出停电通知，对突发性的停电事故，应派人向业主作出解释，恢复送电时，在确认供电线路正常、电器设备完好后按技术操作规程送电，严禁约时送电；配电设备的倒闸操作由当班电工单独进行，禁止两人同时倒闸操作；定期对设备进行检查和维修保养，并做好相关记录；严禁在配电房内堆放易燃、易爆、有毒、有害物质的杂物，保持设备整洁；配电房内消防设施完好齐备，应急照明灯正常好用；做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠灯小动物入内；按供电系统保养要求进行维修保养；禁止带
12、电作业，紧急情况必须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘防护用品；全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止分闸”的指示牌；干式变压器正常运行时绕组温度控制在90以下，超过90应采取人工降温。消防系统的运行管理监护人员负责中控室消防设备24小时操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员，并启动相应的灭火系统；每月对火灾报警系统进行一次功能检查，并启动消防风机、水泵等设备，并将试验结果记录保存；每月按时对消防应急器材进行检查并填写检查记录根据维保计划，定时进行维修和保养；定期组织专业人员（每周）对消防设备进行
13、检评；严格控制非值班人员进入相关机站房；消防设施、设备、线路，不得随意更改；机站房干净、卫生，设备无灰尘，不堆杂物；对相关人员定期进行系统及操作知识的培训，定期进行消防演练预先制定突发性火灾等灾害的应急预案。空调系统的运行管理严格遵守锅炉及冷水机组安全操作规程；定时进行年检和安全校验（锅炉本体、分气缸、压力表、安全阀、温度计、流量计）各类人员定时巡检，做好记录，发现问题及时处理按规定定时进行维护保养；合格服务供方的定期评价；消防器材定点放置，严禁私自随意乱动，经常检查，过期更换；水质定时化验，并符合标准：给水硬度小于0.03毫克当量/升 炉水碱度小于22毫克当量/升炉水PH值（25）10 12氯根300毫克/升做好空调系统水质处理（冷冻水、冷却水、冷凝水）设备运行时，值班人员应按时巡查，并记录各运行参数，如有异常，及时调整；定期清洗系统的过滤网、过滤器及进风口栅栏，保证送风管和供回水管道通畅；定时进行温
