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1、上海合美,项目总顾问：苏醒右一 （合美房地产经纪有限公司总经理） 上世纪90年代师从万科、服务于深圳国企，后与90年代末创立合美企划至今。拥有十几年的资深房地产营销策划经验，服务项目大大小小逾百个，客户不乏众多上市实力房地产企业和品牌开发商。,项目总负责：郑铮右二 （合美房地产经纪有限公司项目部项目总监） 毕业于东华大学，工商管理学士，毕业后即在合美工作至今。07年开始担任合美企划项目部项目总监，服务客户包括万科集团、万业企业、好世置业、坤和控股等等，服务项目包括中远两湾城、海尚明城、好世鹿鸣苑、坤和新天地、万业优加城等，拥有丰富的住宅和商业项目全程营销策划经验。,客户经理：俞嘉伟右三 （合美
2、房地产经纪有限公司项目部客户经理） 毕业于上海大学，计算机信息工程专业。04年任职合美企划创意设计部媒体制作总监；06年成为合美机构招商部经理，07至今，任合美项目开发部客户经理。负责个案：吴宫丽都、天使湾、生活家、缤纷生活家具广场、锦昌苑、坤和新天地项目、东方国贸“童梦国儿童主题乐园”,创意指导：高宏博左二 （合美房地产经纪有限公司创意设计部设计总监） 07-至今 合美机构 设计主管 负责个案：好世.鹿鸣苑；杭州 坤和新天地项目-西溪新天地、三墩新天地；东方国贸“童梦国儿童主题乐园”,策略文案：胡刚 （合美房地产经纪有限公司项目部策略文案） 胡刚，毕业于上海大学美术学院，史论专业，自2007
3、年加入合美广告策划顾问有限公司至今，主要服务于坤和新天地系列商业地产、中远两湾城等项目,市场研究：潘辉君左一 （合美房地产经纪有限公司市场部经理） 苏州科技学院“房地产经营管理专业”毕业，任职于合美市场部。目前担任合美市场部经理，4年房地产市场研究经验，服务过项目包括好世鹿鸣苑，海尚明城，中远两湾城闵、闵行剑桥府邸、厦门复兴世纪、企业新天地、海景1号、山东的文景国际。,有人只会造梦 有人不断实现梦想,万达品牌再思考,如今，万达集团深耕上海 以“共创财富 公益社会 ”为使命。 五角场的成功实践更证明了 “有万达广场的地方 就会形成城市新中心、新生活” 2008年，万达剑指周浦 我们需要做的是 放
4、大周浦城市发展的自信心， 与新周浦一起达成崭新生活梦想。,万达品牌入市传播策略： 鼓励对周浦板块未来发展的信心，激发起人们对新周浦的美好憧憬,万达开启 新周浦 城市梦想,万达品牌入市传播战略： 思考 万达，到底能给我们的城市带来什么？,万达品牌入市传播手段： 以都市生活画报的形式 宣传一种崭新的都市生活方式。,世博板块,三林板块,周浦,川沙,上海浦东国际机场,乐 购,国 美,大 歌 星,万千百货,一兆韦德,万达影城,运动100,神采飞扬,“城市磁场，动感生活”不是空话,在上海，谁来为小户型公寓买单？他们看中什么？,一期小户型 A、B、C共3座楼 A位于主干道拐角 B、C位于一侧,74,项目 一
5、期,项目 二期,项目D座,项目E|F座,项目A|B|C座,1、优活城第一主张就是通过小户型产品降低总价，减少还贷压力，把工作挣来钱的更多花费在改善自己的生活上； 2、优活城第二主张就是利用万达商业广场的配套优势，便利出门购物、休闲娱乐，更轻松的动感生活； 3、优活城第三步就是依托万达商业广场的雄厚实力，见证与参与周浦都市生活进程的每一步；,优活城倡导的“七大生活主题”并不完全以经济收入为基础，而是懂得合理使用金钱，轻松拥有自己想要新都市生活方式，感性生活、理性消费。,居住,地球越来越需要一个可以投奔的地方 城市喧闹的宣布自己是主人，物价上扬的时候，更需要找个地方让自己投靠，平躺在地板上，发呆看
6、着天花板，不见越来越高的城市压抑，私人专署的保护，可以累得其所的心欢,交友,比被窝更让你留恋 下班后，睡觉前，无证入场，友情客串，杯、酒、茶、书、艺、文唯一设定出门法则：至少带走一个朋友， 别让被窝赖住你,运动,只随你移动的一道清凉 体温持续加热，拳击、奔跑、体操直面汗水袭击，带走身体负担，给五脏六腑的冲凉，在与hot的对抗中再赢一场。,学习,解放学习，与时俱进 孔夫子的之乎者也，千百年之后也应物革形，变身了飞机、电脑串连起这些的动作，未来不会改变，想欲上层楼，就给自己个寂寞，适时侯学习、学习、再学习,工作,顾家的两全其美 将军问士兵：想家吗？士兵说：不想。将军说：连自己的家都不要了，怎么保卫
7、国家！ 在自己的家庭站岗立业，就把工作搬进家，瞬间转换身份，足不出户，以事业融入社会大家，这是故事对生活的最完美实践。,失忆招领，生活出口 城市蓝调愈演愈烈，上海4%的发病率接近了美国社会，快速释放，找了单纯的轻松方式，k歌、打球、电子游艺，门口的储物柜专供蓝色记忆，出门无从招领。,娱乐,购物,一场最美丽的脚力赛 万达一年一次的疯狂购物季，用脚拼出来的胜利。人在人潮中游走，过人，抢点男人足球的技术动作，女人用来得心应手，更可怕的是，这里没有中场休息，一旦停下，谁知道你的最爱落入谁手。,从客户分布区域来看,张江园区,浦东CBD,上南板块,川沙镇,大三林板块,浦东CBD,惠南镇,南汇其他中心镇,茂
8、名南路年轻人的天堂 地理位置：茂名南路从复兴路到永嘉路一段 形成年代：2001年9月 酒吧数量：7-8家 酒吧街特色：一种老派的上海风格的洋味 目标消费客群：喜欢泡吧的年轻人 特色酒吧：Judys Too、on the edge等等 介绍：这里的咖啡吧、酒吧鳞次栉比。午夜时分，茂名路就是年轻人的天堂，是上海夜生活的不二之选。酒吧、西餐厅、老宾馆一派的老上海风格洋味。,关键词：老上海洋味、文化、餐饮,上海知名酒吧街一览,衡山路上海最大的酒吧街 地理位置：衡山路、乌鲁木齐路及东平路一带 形成年代：1996年2月 酒吧数量：20多家 酒吧街特色：异国风情酒吧街 目标消费客群：使馆区工作人员和泡吧的年
9、轻人 特色酒吧：波钵街、DEEP KISS、百度等等 介绍：衡山路及其相交叉路上的休闲场所鳞次栉比，风格各异，主要有酒吧、茶坊、娱乐中心、画廊等共100多家，吸引的都是高档消费层次的成熟白领和具有现代意识的年轻人。,关键词：万国、休闲娱乐、餐饮、艺术文化,上海知名酒吧街一览,关键词：亦古亦今、咖啡、餐饮,铜仁路风格迥异的酒吧街 地理位置：毗邻静安寺，北靠北京西路南接延安西路 形成年代：2004年 酒吧数量：20多家 酒吧街特色：风格迥异的酒吧街 目标消费客群：白领工作人员和泡吧的年轻人 特色酒吧：GSPOT、Fillmore、蓝蛙俱乐部等 介绍 ：静安区的铜仁路正在着力打造一条高雅“咖吧街”。
10、目前已完成的南段由欧式古典建筑和现代建筑相结合，集中了各类酒吧、餐厅和咖啡吧等,上海知名酒吧街一览,在生活节奏紧张，匿名性强的大城市里，还有除了在家庭的居住空间（第一空间）和职场（第二空间）外的第三空间的存在，为人们在家庭和工作之外发一些基于共同兴趣爱好的，非功利性的社会关系提供了理想场所，不受功利关系限制的。在这样的第三空间里，人们的关系是自由和平等的，没有职场的上下等级意识，也没有家庭里各种角色的束缚，人们可以把真正的自己释放出来。,上海知名的酒吧街对我们的启示 城市“第三空间”,这里是酒吧街、更有咖啡馆、书社,取长补短：（放大）万千风情、丰富业态；（缩小）历史人文,融聚这个城市各种各样的
11、第三空间,slogan： 不分你我不分时空不分界限,项目案名：万国酒吧街 案名示意 走在万国酒吧街，交错眼前悄然若现繁华的街市； 空气里弥漫着的“香气”、楼宇间蒸腾着的“热气”、街市上鼎沸着的“人气”； 分明垂靠着的巨大的蓝色玻璃，却恍若置身在爱琴海边；四处洋溢着的别样情调； 情人“相拥在哈根达斯的软椅中，感觉一品奶油的浓滑，享以情致”； 男士“独坐在两岸咖啡的明镜边，细品一杯拿铁的馨香，享以悠闲”； 朋友“围坐在圆木桌边，共享一桌啤酒和一场球赛”； 这里是城市第三个空间，不分你我不分界线不分时空，原来是一条街，万千风情，缤纷生活。,从身份出发看客户 消费者身份： 1、留恋于各国风情，杯酒不同
12、情调下的人生； 2、留恋于零点生活，周浦也有自己的新生活； 3、留恋于风味餐品，沐浴和风旭日心情茶点；,当利益可视化，经营者和投资者就会有浓厚的投资意向,经营者身份： 1、休闲、轻松、舒适扩散城市休闲氛围； 2、城市第三空间定位，汇聚缤纷休闲商业； 3、1.42万方空间，承载万达商业广场10万/天人流，超高客流导入； 投资者身份： 1、万达商业广场有品牌商家入驻，保证消费层次； 2、未来可以分享万达商业广场的人流可以达到10万/天； 3、万国酒吧街开辟了周浦新的消费时段，24小时循环经济,万国酒吧街的生意经,投资客？,经营客？,万达广场仅拿出4.5%的商业空间邀您入伙，共同分享每天逾10万的人
13、流量，一道主宰24小时循环商业。 万达超强的商业经营管理能力，成为投资经营的强大后盾。 酒吧街的开放定位，成为上海又一处城市第三空间。,OR,买？,租？,要买！,免得3、5年后后悔,万国酒吧街的娱乐经,都市客？,年轻客？,小资客？,多？,闹？,杂？,都市客对城市期望多多，希望在这里能够感受多元的文化、能够体验不同的主题，能够汲取不同的元素,年轻人聚在一起图个热闹人头攒动、手臂挥舞、高分贝注入大脑，注入动感生活的强心针,爱小资的人情绪丰富、品味多重。纷杂的酒吧因子足以供应各种宣泄式的消费欲望，释放自我，解放自我,要多！,要闹！,要杂！,大型，总建筑面积：3000 单店面积：800-1000 中型
14、，总建筑面积：5000 单店面积：400-700 小型，总建筑面积：2000 单店面积：100-300,酒吧街业态配比,万国酒吧街总计：1.42万方,酒吧，总建筑面积：1万方,西餐，总建筑面积：1500 单店面积：80-200 中餐，总建筑面积：1200 单店面积：100-800,餐饮，总建筑面积：2700方,文化休闲，单店面积：50-150,其他，总建筑面积：1500方,销售价格与销售速度原则,定价思路四大原则,城市中心原则,板块潜力原则,产品优势原则,1,2,3,4,本案,4）、稀缺性原则,项目首推均是小户型。小户型在区域内可售量低，因此产品的优势必将反映在产品的价格优势上,万达广场,首期
15、产品,周康板块,板块规划为万达带来机遇，万达带动的区域是整个周康板块，不仅仅是周浦镇。,万达的品牌影响力为首期小户型产品提供了坚强后盾。,首期小户型产品填补了板块产品的空白，完整了板块的产品构成。,三者关系,板块规划为万达带来机遇，万达带动的区域是整个周康板块，不仅仅是周浦镇。,优活城公寓定价分析 板块内在售项目一览,我们选取周康板块目前标杆楼盘作为参考，制定项目公寓价格 本案与东方晶华、绿地东上海、绿洲康城比较,类比系数修正定价法 通过类比项目与本案的比较，确定项目系数因子，通过项目因子的系数修正，通过加权平均的计算方法，最后推算出项目的理想价格。,我们建议以1000元/的标准作精装修。,由于项目开盘期距离目前时间跨度很短，以及上海楼市正处于调整阶段，我们认为这3个月时间楼市价格上升空间很小，因此以11480元/作为项目首期住宅毛坯价格标准是可行的。,合美建议一期精装修小户型公寓价格为 12500元/,酒吧街价格研判 思路：租金反推法,合美认为，酒吧街单体门店的均价定为27000元/较为合理,回笼资金总计：11.62亿元,根据上述价格计划，预计回笼资金（90%的总销售面积）,优活城：BC栋，建筑面积4.22万平方米，回款小计：4.75亿元,优活城：A栋，建筑面积3.03万平方米，回款小计：3.41亿元,餐饮酒吧街：建筑面积为1.42万平方米，回款小计：3.4
