南城嘉禾花园市场调查报告

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1、南 城 嘉 禾 花 园 市 场 调 查 报 告 东莞市银强投资咨询有限公司 2016年10月下旬 报告目录报告目录 u项目概况 u市场环境分析 u客户群体分析与定位 u项目定位建议 u项目营销推广建议 项目概况 位于南城街道办鸿福社区蚝岗居民小组，嘉禾花园地处蚝岗村嘉位于南城街道办鸿福社区蚝岗居民小组，嘉禾花园地处蚝岗村嘉 和街，与建设路和运河东路互通。和街，与建设路和运河东路互通。 嘉禾花园嘉禾花园 A栋总共栋总共6套可售户型，可售面积套可售户型，可售面积 577.08平方米，平方米，3套二房、套二房、2套三套三 房、房、1套四房。套四房。 项目概况 A A栋栋 B B栋栋 B栋总共栋总共1

2、6套可售户型，可售面积套可售户型，可售面积 1431.73平方米，平方米，10套二房、套二房、5套套 三房、三房、1套四房。套四房。 项目概况 C C栋栋D D栋栋 C栋总共栋总共9套可售户型，可售面积套可售户型，可售面积 1102.82平方米，平方米，9套三房。套三房。 D栋总共栋总共26套可售户型，可售面积套可售户型，可售面积 3166.26平方米，平方米，26套三房。套三房。 项目概况 总套数总套数57套，总建筑面积约套，总建筑面积约6278平方米；平方米； u二房一厅一卫共14套，面积包括：79.93、79.78 、80.44 ； u三房一厅二卫共41套，面积包括：105.7 （2套）

3、、106.37 （4套）、 118.67 （17套）、120.64 （4套）、123.27 （4套）、124.77 （4 套）、125.13 （3套）127.21 （1套）、137.2 2（2套） u四房二厅二卫共2套，面积包括：125.89 、126.69 ； 户型分析：户型分析： u二房的14套和四房的2套，因面积中小和数量少的原因，可以得出这2个户 型会相对好销售，小二房将成为最畅销的户型； u三房共41套，将是本次销售最重要的销售目标，因为数量较多，销售速度 也可能是最慢的，但其中3个房小三房的户型将最抢手有105.7 （2套）、 106.37 （4套）、118.67 （17套）共有2

4、3套，占三房总比率的51.22%， 因此，该户型销售优势较强； u其他的18套大面积三房除了127.21 （1套）、137.2 2（2套）难销售 外，其他15套难度相对轻一些。 市场调查背景 蚝岗村，现属于南城鸿福社区管辖， 人口居住聚集，周边小区和居民区 总居住人口约6万多，大型高档小 区、高端商务写字楼、个体商户集 中在此，市政配套齐全、银行、学 校、公园、休闲广场、商场、酒店 等生活、工作提供便利的选择。 写字楼写字楼 小学小学 幼儿幼儿园园 体育体育馆馆 博物博物馆馆体育公园体育公园 万科万科运运河河东东一号商一号商业业街街 莞城人民医院莞城人民医院 市场调查分析 1 1、 蚝岗是集资

5、房、农民房、商品房等住房项目较为集中的蚝岗是集资房、农民房、商品房等住房项目较为集中的 区域。区域。 2 2、 区域人口众多，商业繁华，房屋居住需求更高。区域人口众多，商业繁华，房屋居住需求更高。 3 3、 项目位于老居民区，属于老花园，周边环境脏、乱、差，项目位于老居民区，属于老花园，周边环境脏、乱、差， 卫生和保安缺失管理，车辆随意停放。卫生和保安缺失管理，车辆随意停放。 4 4、 项目品牌知名度比较低，大部分客户不知道项目的存在，项目品牌知名度比较低，大部分客户不知道项目的存在， 营销方式以派单为主要客户来源渠道。营销方式以派单为主要客户来源渠道。 -启示：启示： 须加快完善相应配套及物

6、业管理和采用鲜明的形象入市，须加快完善相应配套及物业管理和采用鲜明的形象入市， 就可加速得到市场认可，实现快速销售。就可加速得到市场认可，实现快速销售。 项目周边环境 B B栋出入通道 入户大堂、楼梯及停车室入户大堂、楼梯及停车室 二楼出入通道、平台、天台 市场环境分析市场环境分析 竞争环境竞争环境 SWOTSWOT 竞争环境分析 豪景新苑（原纺织公司职工房）有房产证 豪岗公寓（有电梯、有物管） 蚝岗小区（有房产证、无电梯、有物管） 劣势 无绿化、楼无绿化、楼 盘卫生差，盘卫生差， 无保安管理无保安管理 周边老居民周边老居民 区，环境破区，环境破 旧。旧。 内部无相关内部无相关 配套、车辆配套

7、、车辆 乱停放。乱停放。 优势 5 5分钟到达分钟到达 南城行政中南城行政中 心区和商业心区和商业 区区 户型方正户型方正 标准大阳台标准大阳台 超高使用率超高使用率 区域繁华区域繁华 宜商宜居宜商宜居 项目项目SWOTSWOT分析分析 威胁 楼盘存在较楼盘存在较 多历史遗留多历史遗留 问题问题 老业主沟通老业主沟通 管理、配合管理、配合 问题问题 改造问题很改造问题很 难统一实施，难统一实施， 形象差。形象差。 机会 成立物业公成立物业公 司进驻，完司进驻，完 善管理配套善管理配套 项目位于南项目位于南 城区域，位城区域，位 置佳置佳 无同等项目无同等项目 竞争对手，竞争对手， 可以掌握主可

8、以掌握主 动权动权 项目卖点项目卖点 1 1、项目为多层住宅，刚需客户使用性强，实用率高；、项目为多层住宅，刚需客户使用性强，实用率高； 2 2、项目周边高档商品房集中，拉升区域价值；、项目周边高档商品房集中，拉升区域价值； 3 3、周边政府配套齐全，交通便利，商业配套多；、周边政府配套齐全，交通便利，商业配套多； 4 4 项目户型主要以中小型两房、三房为主，宜商宜居；项目户型主要以中小型两房、三房为主，宜商宜居； 5 5、楼盘可做信用贷款，客户购房门槛灵活；、楼盘可做信用贷款，客户购房门槛灵活； 6 6、成立新的物业管理公司，统一管理，提升楼盘形象；、成立新的物业管理公司，统一管理，提升楼盘

9、形象； 7 7、政府拍卖物业，有合法手续，有保障，楼盘规模大；、政府拍卖物业，有合法手续，有保障，楼盘规模大； 客户购房疑虑点客户购房疑虑点 政策风险：政策风险：产权保障、区域城市规划和发展前景等风险。产权保障、区域城市规划和发展前景等风险。 在实际销售中采用使用权转让形式签约，提供律师见在实际销售中采用使用权转让形式签约，提供律师见 证，避开相关法律风险。证，避开相关法律风险。 市场市场/ /资金风险：资金风险：价格合理、付款方式灵活、银行贷款服价格合理、付款方式灵活、银行贷款服 务等。务等。 产品风险：产品风险：楼盘品质、交通、完善社区配套、优化周边环楼盘品质、交通、完善社区配套、优化周边

10、环 境等。境等。 应对策略应对策略 1 1、降低或灵活的首付方式，延长付款时间，让客户能够、降低或灵活的首付方式，延长付款时间，让客户能够 轻松入住、轻松付款。（目的是第一时间抓住客户成交）轻松入住、轻松付款。（目的是第一时间抓住客户成交） 2 2、出示项目与相关集体组织签订的该项目合法的证明。、出示项目与相关集体组织签订的该项目合法的证明。 3 3、项目价格制定要合理，通过与其他项目的价格、质量、项目价格制定要合理，通过与其他项目的价格、质量 的对比，缓解客户的价格担忧。的对比，缓解客户的价格担忧。 4 4、展示片区周边商铺林立，居住租赁需求旺盛的市场现、展示片区周边商铺林立，居住租赁需求旺

11、盛的市场现 状。状。 5 5、明确转让不受年限控制，手续快，税费低，项目升值、明确转让不受年限控制，手续快，税费低，项目升值 潜力大。潜力大。 客户群体分析与定位 在嘉禾花园购房的人群，可以分为三类： 1 、新增型：新婚或外地人员及周边个体商务； 2、 改善型：周边出租客户，提升居住条件群体； 3 、工作型：因创业或工作来南城区域，为工作方便的高收入人群。 客户群体主要来源于南城、莞城两大区域，部分万江或东城客户。 客户群分析与定位 经过前面的阐述，本项目走中档路线，中等阶层目标经过前面的阐述，本项目走中档路线，中等阶层目标 消费群体定于改善住房的消费群或投资置业的，他们的消消费群体定于改善住

12、房的消费群或投资置业的，他们的消 费水平不高，对房型，文化环境要求并不严苛。但在房价费水平不高，对房型，文化环境要求并不严苛。但在房价 方面表现敏感。他们对住宅产品的购买心理及行为为：方面表现敏感。他们对住宅产品的购买心理及行为为： - -物超所值，附加值高物超所值，附加值高 - -追求自由个性和实际效用的统一追求自由个性和实际效用的统一 - -能给生活工作带来快捷便利能给生活工作带来快捷便利 - -改变现在居住条件改变现在居住条件 - -快速实现东莞有房的梦想快速实现东莞有房的梦想 项目定位于形象策划 项目定位项目定位 将城市居住、购物、休闲、娱乐、文化、交通等城市将城市居住、购物、休闲、娱

13、乐、文化、交通等城市 生活空间的多种生活形式相组合，配合周边酒店、写字楼，生活空间的多种生活形式相组合，配合周边酒店、写字楼， 以完善齐全的配套设施满足品质生活的需求。成为一个集以完善齐全的配套设施满足品质生活的需求。成为一个集 中端住宅，特色商业街，休闲广场一体的综合社区新向标！中端住宅，特色商业街，休闲广场一体的综合社区新向标！ 核心价值核心价值 地段地段-绝佳的地理位置，让嘉禾花园屹立在南城繁华绝佳的地理位置，让嘉禾花园屹立在南城繁华 处，项目真正卖的就是地段。处，项目真正卖的就是地段。 升值空间升值空间-区域具有很大升值潜力区域具有很大升值潜力 新生活与个人价值、身份体现新生活与个人价

14、值、身份体现-个人，家庭在精神层个人，家庭在精神层 面的成功感受面的成功感受 项目名称定位 嘉禾花嘉禾花园园 项目名称有一定的历史原因项目名称有一定的历史原因 可继续完善项目品牌推广可继续完善项目品牌推广 广告语：南城的黄金地段，坐拥南城最佳资源，最便利的广告语：南城的黄金地段，坐拥南城最佳资源，最便利的 条件，让你拥有最美好的生活条件，让你拥有最美好的生活! ! 推广语：推广语：38883888元元/ /起拥有南城中心的家 保留保留单单位位 7979120 120 真正真正刚刚需需 项目定位于形象策划 价格定位价格定位 综合考量区域房地产经济发展，前期进行销控。主推综合考量区域房地产经济发展

15、，前期进行销控。主推 C C栋和栋和D D栋，可选几套主力户型做样板房，每层每平米控制栋，可选几套主力户型做样板房，每层每平米控制 5050元元/ /的差价。均价为的差价。均价为38003800元元/ /。 前期为了达到市场认可，形成客户抢购的气氛，以低前期为了达到市场认可，形成客户抢购的气氛，以低 开高走的定价策略，起价低首付开高走的定价策略，起价低首付5 5万元万元/ /套套起一鸣惊人，起一鸣惊人， 震惊全城，的形式推出市场。震惊全城，的形式推出市场。 样板房样板房 两室，三室各装一套，以精装时尚简约为主，配部分家私。两室，三室各装一套，以精装时尚简约为主，配部分家私。 接待中心接待中心

16、需宽敞明亮，给予需宽敞明亮，给予 客户对项目的信心。客户对项目的信心。 售楼处内部展板介售楼处内部展板介 绍项目价值绍项目价值。 项目营销与推广策划 营销总体策略营销总体策略 以产品本身优势为基础，以发展的前景做以产品本身优势为基础，以发展的前景做 支撑，以便利交通、完善的配套为辅助，全支撑，以便利交通、完善的配套为辅助，全 面开展攻心战略。面开展攻心战略。 - -营销推广策略营销推广策略 1 1 广告策划：充分利用各种有效广告手段，广告策划：充分利用各种有效广告手段， 保证信息保证信息 2 2 销售活动：通过销售节点的控制、销售销售活动：通过销售节点的控制、销售 手段、促销活动组织手段、促销活动组织 3 3 产品包装：营造差异竞争支撑点产品包装：营造差异竞争支撑点 物业建议： 设立保安部、绿化清洁部，保证居住环境的安全与舒适。 划停车位，便于车辆管理。 谢谢聆听！ 合作