《2017.12.17广深甲级写字楼专题研究项目(汇报稿2.0)(1)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2017.12.17广深甲级写字楼专题研究项目(汇报稿2.0)(1)（80页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、广州世君 绿色建筑：对于建筑的环保性、能源可控性有一定要求。 行业工作特征： 上班时间集中于8：30-9：30之间； 对数据的管理和机房的稳定性非常重视； 需要严格的楼宇安保及私密性； 时常需要高端餐饮和会所来宴请/接待客户。 行业办公差异化： 差异化需求 提取 【商务服务】客户上班时间段相对不集中，但却存在着加班较为频繁且办公 地点不固定的特点 商务服务 咨询 专业服务 律所 中介 财税 财税 物管五大行、四 大审计行 产品 选择 国内一流 商服行业 产品 选择 企业 能级 企业 能级 超甲/甲级产品 标准产品 主流行业类型 行业工作特征： 上班时间段在9-10点之间； 经常加班，密集开会；
2、 因经常需要外出所以办公地点不固定； 企业规模相对较小，共享化需求较强。 经常加班 办公灵活 外出频繁 企业展示/形象可靠 客户跟随属性强 关键词： Keywords 客户商务洽谈多 规模相对较小 行业办公差异化： 电梯：因工作时间不集中，电梯配置可适当降低标准化； 加班配套：可配备淋浴间、健身房、24小时热水、睡眠仓等相 关加班配套； 装修：中小型企业需求拎包办公、大型企业需求个性化定制； 共享会议室：针对套内会议空间不足的中小型企业。 共享会议室 淋浴室 健身房 差异化需求 提取 【TMT】科技类企业主要关注项目周边交通、配套以及行业集聚性，对于 办公空间的打造更加倾向于生活化及开放式的环
3、境和氛围 主流行业类型 TMT 企业运营端 研发端 顶尖互联网企 业 产品 选择 中小型规模 产品 选择 企业 能级 企业 能级 超甲产品/自建总部 标准产品/产业园 电信、媒体和科技（Telecommunication，Media，Technology） 行业工作特征： 上下班时段不固定，相对自由； 加班频繁，办公地点固定外出较少; 部门协调性强，会议较多； 内部管理扁平化，办公空间多元开放。 关键词： Keywords 数据信息处理量巨大 上班时间自由常驻型办公 配套依赖性强 内部管理扁平化 加班频繁 电梯：因工作时间不集中，电梯配置可适当标准化； 设备运输：专用货梯运输大型设备； 加班配
4、套：可配备淋浴间、健身房、24小时热水、睡眠仓等相 关加班配套； 卫生间：由于办公地点固定且人员集中，可适当加大卫生间尺 度； 空间打造：打造多元化的办公及休憩空间； 绿色节能：外资企业对绿建标准尤为关注（苹果蛇口网谷华南 运营及采购中心）； 网络地板/楼板承重：有机房配置需求且布线复杂，可以适当架 高网络地板以及局部楼板加重； 多元化空间 绿色认证 科技、配套支持 行业办公差异化： 金融业的行业关注点主要集中在区位、立面及商务配套，商服业差异化需求 较小，TMT行业对于智能化、生活配套以及行业集聚度较为关注 立面昭示区位交通行业集聚电梯 （服务人数） 定制化智能化绿建商务配套 金融 高端客户
5、 主流客户 基础客户 商务 服务 TMT 生活配套 配置标准 差异化需求 小结 高端客户 主流客户 基础客户 高端客户 主流客户 基础客户 产品差异化 各行业 + 各企业 企业工作特征分析 企业硬件需求分析 企业配套需求分析 企业信息化需求分析 产品差异化的分析原则 1.研究范围：针对于各行业（金融/TMT/商务服务等）及各性质企业（国企、民企、外企） 2.研究维度：企业不同规模、工作特征以及办公差异化的需求属性进行定性分析； 3.指标推导：结合调研项目及差异化项目的指标反馈来推导相对应产品参数。 分析推导 差异化需求对产品的 参数影响 企业规模特征分析 代表项目指标分析 产品差异化 【电梯】
6、 产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目 运行模式需求派梯系统/人脸识别需要严格的出入管理金融东海国际 客梯VIP电梯/企业单梯入户租用政策/多层的客户金融 前海卓越时代 广场 轿厢吨位 改造或加设一台大型货梯， 吨位为2吨 需要有大型设备运输需求金融/TMT平安金融大厦 轿厢尺度电梯轿厢尺度加大劳动密集程度高贸易 电梯数量电梯级配下调上班时段不集中TMT星河World “希望电梯可以进行单双号或高低分区，从而避免高峰期侯梯时间的拥堵。” 深圳鹏城展览策划有限公司总经理 企业决策访谈 “写字楼内部的VIP配套是很有必要的如电梯、洗手间，对于领导层面来说节约时间和舒适度是比较重要的。”
7、 深圳正威（集团）有限公司财政总监 产品差异化 【电力供应-网络通讯-空调】 企业决策访谈 “空调的计量方式希望能够分户计量，一是能够节约能源，二是节约成本，自己可以控制用量。” 深圳兴致同医药有限公司总经理 产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目 公共配套 卫星通讯设备涉外企业需要进行国际会议交流全行业嘉里建设广场 WIFI全覆盖 可随时进行无纸化办公处理的中小 型企业 全行业科技寺 网络地板高度局部网络地板加高 有机房配置需求且布线复杂的相关 企业 TMT/金融京基100 电力供应三回路供电 需要保证24小时不断电且配置两个 备用电源 TMT/金融深交所 空调制冷方式采用VAV的
8、集中控制租用整层/多层全行业太平金融大厦 计量计费标准采用分户计量及灵活开关加班频次较多及加班时段较晚的TMT卓越世纪中心 产品差异化 【标准层打造要求】 企业决策访谈 “精装修我认为相对比较合适，因为可以避免入伙的时候大量的企业装修而导致的噪音及空气影响，如果是精装的话， 我们自己购置几件办公用具，直接拎包入驻办公，会相对比较方便；” 深圳锦华森商贸有限公司总裁秘书 产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目 公共卫生间 卫生间尺度调整常驻型企业卫生间需用人次更多商务服务 浴间的设置加班较多的企业TMT/房地产太古汇 装修中小型需求精装修处理 中小型企业需求拎包办公、大型企 业需求个性
9、化定制 商务服务/TMT环球都会广场 行政卫生间预留上下水点位大型企业需求总裁或独立卫生间金融/TMT邦华环球贸易中心 楼板承重楼板局部加重 有机房及大型设备配置需求的相关 企业 TMT/金融太子湾商务广场 标准层层高局部楼层层高调整金融京基100 产品差异化 【公共配套&绿建】 企业决策访谈 “希望大堂有自助访客系统，因为会有很多学员来访，自助登记会比较方便。” 广东新励成教育科技股份有限公司华南区域总经理 “支持共享会议室，因为套内的会议厅相对较小，空间不够，所以需求还是比较大的。” 深圳锦华森商贸有限公司总裁秘书 产品差异点具体表现企业行为/特征代表行业代表项目 大堂功能模块 建议更灵活
10、的到访登记形 式以及配备自助访客系统 针对来访客户较多的企业类型教育/商务服务利通广场 物业智能化管理模块 需配备指定保安系统及安 全监控的存取 需要特殊的安保保障服务的企业金融 公共配套设置共享会议室 针对套内会议空间不足的中小型企 业 商务服务/TMT侨鑫国际大厦 绿色建筑绿建为置业关注点之一外资企业金融/TMT/商务服务太古汇 产品差异化 小结 客户对产品造成差异化的主要因素集中在电梯、空调、标准层打造、 电梯供应、信息化设备、公共配套以及绿色建筑，具体维度如下 电梯 企业安保需求派梯/人脸识别系统 定制化需求VIP电梯/单梯入户 设备运输需求配备大型运输货梯 楼宇人员密集度客梯轿厢尺度
11、调整 企业上班时段特征客梯轿厢尺度调整 空调 企业规模空调集中控制开关 加班频次分户计量灵活开关 公共配套&绿建 楼宇访客数量配备自助来访系统 企业规模与会议空间设置共享会议室 企业安保维度提供特殊安保服务 绿建节能影响维度绿建相关证明申请 电梯供应 & 网络通讯 外企/国际会议频繁卫星通讯设备 办公地点灵活办公区域WIFI覆盖 机房配置且布线繁杂局部网络地板架高 电力供应需求三回路电力供应 2.2 客户对产品的共性需求提取 分析原则 通过对使用者、决策者、物管者进行深度调研，挖掘客户对办公产品的共性需 求，寻找影响产品标准化的共性因素 使用者决策者物管者 客户维度物管维度 挖掘办公产品选址考
12、量因素 挖掘其对硬件和配套服务的需求 挖掘其对办公产品的不满因素 预知客户痛点和实际运营中面临的 主要问题，在产品设计阶段提前规避 挖掘其对硬件和配套服务的 需求 挖掘其对办公产品的不满因 素 客户在选址、车库功能、公共配套、物业服务、楼宇不满因素五 大方面具有显著的共性特征；同时在电梯等候、空调收费标准、 地库使用等方面具有共性痛点 客户对卫生间和空调的投诉较多，物管 在访客、候梯、停车这三方面存在较大 的管理难度 研究目的 所得结论 调研工具 【选址要点】决策者在选择办公产品时首先考虑物业所处区位，其次为租金/售 价，内部因素方面最看重硬件设施和实用率 企业决策者 外部因素内部因素 NO.
13、1NO.2NO.3NO.1NO.2NO.3 丽丰中心世联评估陈总监租金/售价交通楼宇形象硬件设施实用率物业管理 新潮传媒集团陈总监租金/售价区位交通实用率硬件设施物业管理 新励成教育公司黄总区位租金/售价楼宇形象实用率硬件设施物业管理 深圳市兴致同医药有限公司 许总 区位楼宇形象场地环境实用率停车费用 深圳鹏城展览策划有限公司 张总 交通楼宇形象开发商品牌物业管理硬件设施物业管理 锦华森商贸有限公司法定代 表人秘书 区位交通开发商品牌硬件设施公共空间 深圳正威（集团）有限公司 孙总 租金/售价区位相同行业集中硬件设施物业管理实用率 广东微众律师事务所张律师区位楼宇形象 公司主要客户 集中 物业
14、管理实用率硬件设施 备注：调研中列举了“交通 、风水 、相同行业集中、公司主要客户集中 、优惠政策 、绿色认证、楼宇形象、租金/售价、区位 、开发商品牌 、公共空间”外部因素，以及“实用率、 物业管理 、硬件设施”内部因素供决策者选择排序 决策者选址因素排序 客户维度 【车库功能】客户最为希望车库具备洗车、环保充电桩功能，并希望提供充 电预约服务，提高充电桩的使用效率 9% 25% 33% 50% 57% 其他 汽车 汽车 环保 洗车 车库功能需求 “对充电桩还是比较感兴趣，但是希望电动充电桩能结合 预约系统，因为有些时候我们电动车需要充电的时候，过去 后却发现充电桩车位却被非电动车霸占了。”
15、锦华森商 贸有限公司法定代表人秘书 决策者声音 决策者希望提供充电桩和充电预约功能 客户维度 使用者需求 1% 4% 10% 86% 2001- 2500元 1501- 2000元 1001- 1500元 1000元 及以下 停车月保收费接受度 84%使用者需要车位引导系统 59%使用者认为机械车位使用尚算方便 车位引导系统需求 机械车位使用感受 “空闲停车位数量显示我认为非常重要。”锦华森商贸 有限公司法定代表人秘书 决策者对车位引导系统需求热烈 部分决策者反映可由物业使用方支付来访客户停车费 用，起到便利来访客户的作用 “因为有部分停车需求主要是针对于客户，有部分客户会计较 停车费用问题而
16、抗拒来访，如果物业方想弥补其中的损失可以来 找我们业主进行相关缴费，也可以让我们业主来购买停车票，最 好可以省去客户来访所产生的停车费用。”深圳市兴致同医药有限 公司许总 备注：统计前提为客户为驾车上班，所在项目有机械车位 （样本量为82份） （样本量为34份） 【公共配套】员工餐厅、咖啡厅和便利店、公共及套内茶水间、阳台都是客户 较为需要的配套，另外决策者还希望享有中高档餐饮和行政卫生间 6% 12% 16% 18% 26% 37% 40% 61% 69% 儿童托管 视频会议室 商务会所 24小时办 交流场所 银行网点 固定停车位 健身房 员工餐厅 楼宇公共配套需求 使用者需求 客户维度 4% 29% 34% 45% 64% 72% 其他 企业展示区 快递收发处 自助访客系统 访客休息区 咖啡厅及便 大堂配套需求 18% 23% 41% 69% 79% 母婴室 淋浴间 吸烟区 阳台 茶水间 标准层公共空间配套需求 卫生间储物柜及套内茶水间设置 意愿 决策者声音 96%使用者者希
