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1、中国地产培训网6.4现代的财务指标分析“2)财务内部收益率(1)财务内部收益率的含义从前面冼现借的公式可以看出,如果现金流量不变,浑现值将随折现率的变化而变化,而世两者变动的方向相反,即折现率与现值呈反向变动关系。如图6-4所示:图6-4净现值与折现率的关系巾园地壳基训网PoeciooooWEtWete沼现值APID6.4现代的财务指标分中国地产培训网希斤-Poeaio0CowExttwe房地产投资项目的财务内部收盐率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为:(CT一C0),(L+卫1技央)式中(C/-(C07t:第4期的待现金流量;7RR财务内部收益
2、率;其他同前。财务内部收盐率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下,到项目计算期终了时,当初的所有投资可以完全被收回。6.4现代的财务指标分析tn(2)财务内部收盐率的计算其公式为:“vpMlJRR二口十|NPV|+|NPVJ|式中:.EZRf:内鄂收益率APW:采用低折现率时浑现值的正值;APR:采用高折现率时浑现值的负值;士:浑现值为接近于零时的正值的折现率;丿:洗现值为接近于零时的负值的折现率。6、4现代的财务指标分析a&caag其计算步骤是:先按基准收益率(或目标收益率、最低可接受的收益率等)求得项目的财务净现值(其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到),如为正,则采用更高的折现率使
3、津殃值为培近于零时的正值和负值各一个,鬓后用上述插入法公式求出。要注意的是,式中与之差不应超过28,否则,折现率、和浑现值之间不一定呈线性关系,从而使所求得的内部收益率失真。中国地产培训网6.、4现代的财务指标分析“(3)财务内部收益率的作用财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分祈评价旷,一般是在求得投资项目的内部收益率后,与同期贷款利率、合期行业基准收益率相比较,以判定项目在财务上是否可行。6.4现代的财务指标分析&惭ODAIRR与;此较,反眸项目的盈亏状况:A7Rf了,项目盈利;A7R7,项目盈亏平衡;A7Rfjc,项目盈利超出行业平均收益水平;A7Rfjc,项目盈利等于行
4、业平均收益水平;A7Rfe时,即认为其盗利能力已满足最低要求,投资项目可行,值得进一步研究。因为是否能被接受,还有赖于投资者对风险的佼计和其它投资机会的吸引力;友之,则水可行,应被押维、如果没有规定的基准收盐率,内部收益率应大于长期贵款的实际利率或银行贷款利率7.“内部收益率表明了项目投资-所能支付的最高贷款利率,如果后者大于前者,投资就会亏描-团止,所求出的肌部收益牟是史以接受贺款的最唐利中国地产培训网sutic6.、4现代的财务指标分析(4内部收益率存在的问题以下存在的问题,可能使得用内部收益率方法评价项目得出的决策信号与其它现金流量贴项方法(如浑抓值法得出的结果相矛盾。一是再投资利率问题;二是多重根问题。中国地产培训网6.4现代的财务指标分析“再投资利率问题再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率。采用内部收苦犀分祈方法对各积项目进行比较时,暗含了这样一个假定:即回收期内的现金流入以内部收益率再投资。
