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1、 江苏联远置业项目江苏联远置业项目尽职调查尽职调查报告报告 （报告完成日期：2013 年_10_月 12 日） 完成人：胡开基 1 目录目录 一、融资人情况 2 （一）基本情况： 2 （二）股东及占股比例及沿革： 2 （三）财务情况 4 （四）融资人银行贷款及对外担保情况 7 （五）信用评级情况 7 （六）融资公司税收政策 8 （七）融资人经营情况 8 二、项目概况和建设情况 9 （一）项目基本情况 9 （二）项目市场情况 . 14 （三）项目财务效益评估 . 18 三、项目概况和财务分析（靖江滨江花园项目） . 20 （一）项目概述 . 27 （二）项目市场情况 . 29 （三）资管计划期内
2、项目销售预测 . 30 （三）项目财务效益分析 . 31 （四）项目资金预算平衡 . 33 （五）小结 . 34 四、融资人股东情况 . 34 五、担保物或保证人情况 . 35 （一）保证人 . 35 （二）担保物 . 36 2 一、融资人情况一、融资人情况 （一）（一）基本情况：基本情况： 名称名称 江苏联远置业有限责任公司 住所住所 昆山市花桥镇绿地大道 231 弄 9 号 注册资本及实收资本注册资本及实收资本 2000 万元 法定代表人法定代表人 姚明生 公司类型公司类型 有限责任公司 经营范围经营范围 房地产开发、销售。一般经营项目：物业管理；水电安装服 务；汽车配件、建筑材料、装饰装
3、潢材料、水暖器材销售 成立日期成立日期 2007 年 4 月 2 日 营业期限营业期限 2007 年 4 月 2 日至 2027 年 4 月 2 日 注册号注册号 321282000031208 组织机构代码组织机构代码 66006065-8 房地产开发资质房地产开发资质 暂定二级资质 （二）（二）股东及占股比例及沿革：股东及占股比例及沿革： 1. 江苏联远置业目前股权结构：江苏联远置业目前股权结构： 股东姓名股东姓名 认缴出资额（万元）认缴出资额（万元） 持股比例持股比例(%)(%) 出资方式出资方式 姚明生 1945 97.25% 现金 靖江荣盛房地产 开发有限公司 55 2.75% 现金
4、 注： 靖江荣盛房地产开发有限公司注册资金850.59万元， 其中姚明生占股90%。 股东信息如下：股东信息如下： 1）机构股东：靖江荣盛房地产开发有限责任公司 3 名称名称 靖江荣盛房地产开发有限公司 住所住所 靖江市靖城镇车站路 46 号食品厂住宅东楼 403 室 注册资本及实收资本注册资本及实收资本 805 万元（姚明生占股 90%） 法定代表人法定代表人 张振刚 公司类型公司类型 有限公司（自然人控股） 经营范围经营范围 许可经营项目：房地产开发经营。 一般经营项目：化工原料、金属材料、建筑材料、五金、水 暖器材、汽车配件、计算机及配件、家具、服装、鞋帽销售。 成立日期成立日期 199
5、3 年 7 月 30 日 营业期限营业期限 2002 年 6 月 18 日至 2015 年 8 月 11 日 注册号注册号 321282000016928 组织机构代码组织机构代码 14109233-2 房地产开发资质房地产开发资质 2）自然人股东：姚明生 姓名 性别 住址 身份证号 姚明生 男 靖江市靖城镇中兴街 99 号北幢东起 1-3 间 321024196402100017 除江苏联远置业外，姚明生先生实际控制如下关联企业： 1. 靖江荣盛房地产开发有限公司。注册资金 805 万元，姚明生占股 90%。 2. 靖江市仕联房地产开发有限公司。注册资金 1000 万元，姚明生占股 90%。
6、 3. 江苏皓月汽车锁股份有限公司（该公司股份有其家人代持） 。注册资金 3550 万元，该公司 2011 年净资产为 18023.5 万元，年销售 48475 万元，净利润 2950.2 万元，是国内汽车锁制造业中最大的内资企业。 4. 靖江市云海建设材料经营部。 5. 靖江恒远经贸有限公司。 2. 2. 设立时股权结构设立时股权结构 公司 2007 年 4 月成立时股权结构如下： 4 公司名称公司名称 股东姓名股东姓名 认缴出资额认缴出资额 （万元）（万元） 实缴出资额实缴出资额 （万）（万） 持股比例持股比例(%)(%) 出资方式出资方式 靖江市新 创置业有 限责任公 司 姚明生 950
7、 950 95% 现金 靖江荣盛房 地产开发有 限公司 50 50 5% 现金 3. 3. 历史变更历史变更 序号 变更日期 变更项 变更前内容 变更后内容 1 2007-10-11 出资期限 第二次出资于 2007 年 10 月 31 日之前缴足 第二期出资于 2009 年 3 月 26 日前缴足 2 2008-01-07 注册号 3212822104036 321282000031208 3 2008-10-28 实收资本 300 万 1000 万 4 2011-06-10 企业名称 靖江市新创置业有限 责任公司 江苏联远置业有限责 任公司 5 2011-08-05 企业住所 江苏省靖江市
8、工农路 15 号三楼 昆山花桥镇绿地大道 231 弄 9 号楼 1602 室 6 2011-10-14 注册资本 /实收资本 1000 万 2000 万 （三）（三）财务情况财务情况 截止 2013 年 8 月，融资方过去三年资产负债表如下： 江苏江苏联远置业联远置业资产负债表资产负债表 资产资产 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 8 月 31 日 流动资产：流动资产： 货币资金 3,663.68 37,751.58 117,587.46 1,011,014.33 应收账款 -55,254,730.00 5 减：坏账准备 12,328.38 应收账款净额 -55,267,
9、058.38 其他应收款 63,209,447.81 12,492,226.15 12,449,220.50 6,194,985.00 存货 58,923,824.19 73,623,106.70 97,947,878.66 待摊费用 1,100,256.66 52,315.00 2,643,590.31 2,643,590.31 流动资产合计流动资产合计 9,046,309.77 71,506,116.92 88,833,504.97 107,797,468.3 长期投资：长期投资： 长期投资 650.000.00 固定资产：固定资产： 固定资产原价 32,520.00 284,221.00
10、 290,421.00 290,421.00 减：累计折旧 32,520.00 63,985.50 104,936.20 142,877.00 固定资产净值 220,235.50 185,484.80 147,544.00 固定资产合计固定资产合计 220,235.50 185,484.80 147,544.00 其他长期资产： 其他长期资产 999,465.92 2,387,752.51 资产总计资产总计 10,045,775.69 74,114,104.93 89,018,989.77 108,595,012.3 负债及所有者权益负债及所有者权益 流动负债：流动负债： 短期借款 50,00
11、0.00 应付账款 1,680.60 2,000,000.00 3,000,000.00 其他应付款 45,775,69 55,032,290.11 69,303,979.95 92,427,765.80 流动负债合计 45,775,69 55,033,970.71 71,303,979.95 95,477,765.80 负债合计负债合计 45,775.69 55,033,970.71 71,303,979.95 95,477,765.80 所有者权益： 实收资本 10,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 未分配利润 -91
12、9,865.78 -2,284,990.18 -6,882,753.50 所有者权益合计 10,000,000.00 19,080,134.22 17,715,009.82 13,117,246.50 负债及所有者权益合计负债及所有者权益合计 10,045,775.69 74,114,104.93 89,018,989.77 108,595,012.3 6 利润表如下： 江苏江苏联远置业联远置业损益表损益表 项目 2011 年累计 2012 年累计 2013 年累计至 8 月 31 日 一、房地产经营收入 减：经营成本 销售费用 4,000.00 销售税金及附加 二、房地产经营利润 -4,00
13、0.00 加：其他业务利润 减：管理费用 921,076.86 1,364,632.84 884,030.13 财务费用 -1,802.32 491.56 3,651,549.91 三、营业利润 -919,274.54 -1,365,124.40 -4,539,580.04 加：投资收益 营业外收入 减：营业外支出 591.24 58,183.28 加：以前年度损益调整 四、利润总额 -919,865.78 -1,365,124.40 -4,597,763.32 减：所得税 五、净利润 -919,865.78 -1,365,124.40 -4,597,763.32 该公司主要资产为项目土地使用
14、权及在建工程，截止 2013 年 8 月 31 日，开发 成本已经投入 97,947,878.66 元； 另有对外长期投资 60 万元， 投资对象为昆山市嘉 联物业管理有限公司（注册号：320583000609434，注册资本 100 万元） ，占股 60%。 该公司主要对外负债如下： 发生日期发生日期 对象对象 发生原因发生原因 金额金额 备注备注 姚明生 股东借款 50,619,172.25 江苏金园向姚借款 2600 万，后还至联远置 7 业，姚实际控制的靖江 云海建筑材料经营部代 姚投入 800 万，姚个人 借入公司 1370 万 2013/1/1 施文锋 个人往来 1,000,000
15、.00 靖江市云海建设 材料经营部 关联方借款 18,400,000.00 靖江市云海建设 材料经营部 关联方借款 18,400,000 2013/1/1 靖江市新里程商 贸有限公司 花桥项目投资 往来款 9,000,000.00 2013/1/1 苏州光华岩土工 程有限公司靖江 分公司 花桥项目投资 往来款 7,000,000.00 2012/8/31 江苏城南建设集 团有限公司 承包工程款 2,000,000.00 应付账款 2013/6/19 江苏马洲项目管 理有限公司 监理费 1,000,000.00 应付账款 净资产主要来自于公司的实收资本 2000 万元，减掉过去累积的经营性亏损
16、6,882,753.5 元。 （四）（四）融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况 联远置业在 2013 年 2 月曾有一笔 6000 万的银行贷款，2013 年 8 月已经还清， 目前没有银行贷款。从公司管理人员处了解公司目前无对外担保。 （五）（五）信用评级情况信用评级情况 根据 2013 年 9 月 25 日在靖江市人民银行查询的企业信用报告 ，联远置业贷 款卡编码为 3212820000110333，贷款卡显示为正常；联远置业有 1 笔余额为 80 万 8 元的保函，无对外担保信息，无不良信贷信息。 （六）（六）融资公司税收政策融资公司税收政策 税税 种种 计算依据计算依据 税税 率率 营业税 营业收入 5% 印花税 购销合同金额 0.05% 城市维护建设税 营业税税额 7% 教育费附加 营业税税额
