天津房地产市场2017年年报

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1、 天津房地产市场年报 2017年报 1第二部分 宏观政策背景7一、 宏观形势综述7二、 政策大事记8第三部分 土地市场研究59一、 总体市场59二、 经营性土地市场60三、 土地市场大事记86第四部分 商品房市场研究96一、 商品住宅市场96二、 公寓市场121三、 办公用房市场139四、 商业用房市场147第五部分 三级市场研究155一、 市场综述155二、 成交数据一览155三、 成交量价走势156四、 成交区域结构158第六部分 各区域商品住宅市场研究160一、 市内六区160二、 环城四区192三、 滨海新区225四、 远郊区县274第七部分 附表311一、 商品房项目成交排行榜311

2、二、 各区商品住宅供销数据一览314三、 各区保障房供销数据一览315四、经济适用房成交量排名316五、 限价房成交量排名317 第一部分 报告摘要 政策收紧、供应不足，成交仍有热度，库存持续去化 2017 年，在各类楼市政策频出的叠加效应之下，津城房地产市场稳步降温降温。供应量有所下降，但由于成交量下降较大，年末库存量有所增加，存量结构趋于合理。相较于销售市场的降温，土地市场依旧表现活跃，知名房企竞地热情高涨，在土拍新机制下不断刷新自持面积记录，热点地块频现。预计未来市场会更加趋于理性，逐步回归健康平稳发展。 u 政策层面：政策年、调控年，政策频出，监管从严 2017 年是名副其实的政策年、

3、调控年，从年初到年底，从中央到地方，从土地到金融，从政策到监管，多管齐下，政策频出，不断加码。自 16 年 4 月差别化调控到“930”确认收紧周期，至今紧缩已延续了一年半时间，参考历史可比的上行放松周期（08-09、12-13、14-15），预期未来政策调控有望趋于缓和。 u 土地市场：2017 年，总体呈现量降质升态势 2017 年，天津经营性土地市场供应量及成交量较 2016 年均有所下降，土地供应 862.2万平米，环比下降 24%；成交 773.6 万平米，环比下降 17%；土地总成交金额 1166 亿元，环比下降 10%；成交均价 9575 元/平米，环比上涨 19%。 供应方面：

4、土地供应量下降明显，综合类用地成为供应主力，远郊区县供应量占比仍居高点。 成交方面：土地市场成交量下半年震荡式上涨，远超过上半年，年末微有下降。综合类地块首次超越居住类地块，成为 2017 年市场成交主力，远郊区县土地成交量占比再度“登顶”全市。土地市场紧急调控，房企拿地热情不减，“限价”、“竟自持”让高溢价地块成交量明显萎缩。 u 商品住宅市场：政策收紧 供应萎缩 成交价格趋于理性 供应方面，2017 年，天津商品住宅市场新增供应放缓，新增 127149 套，1396.8 万平米，环比下降 4%。 成交方面，2017 年商品住宅成交量为 114368 套，1279.6 万平米，环比下降 48

5、%，成交均价 15707 元/平米，环比上涨 16%。 虽然供应量有所下降，但由于成交量下降较大，年末库存量有所增加。截至 12 月底，商品住宅存量为 1411.8 万平米，较 2016 年年末上涨 9%，去化周期为 13.4 个月，存量结构趋于合理。 u 二手房：受新政影响明显 成交量大幅下滑 成交方面，全市共成交二手房 785.9 万平米，环比下降 56%，回归到 2014 年水平。其中，3 月受政策末班车效应，成交量高达 222 万平米，创历史单月成交最高记录；从 4月开始，成交量呈断崖式下降，一直处于低位徘徊。 价格方面，2017 年，三级市场成交均价为 13308 元/平米，环比上涨

6、 12%。全市各大区域均有不同程度上涨，市内六区整体突破“2 万”，环比上涨 23%。 u 公寓：供销量价均下降 长期处于库存减量阶段 2017 年，天津出台新政“今后天津不再新审批酒店型公寓项目”，导致天津公寓市场供销下降，新增面积 26.5 万平米，环比下降 30%，成交面积 48.2 万平米，环比下降 33%，成交均价 14697 元/平米，环比下降 7%，目前公寓市场存量 197.8 万平米，环比下降 10%。 u 办公用房市场：供、价格双双下滑、成交量小幅上扬 2017 年，天津办公用房市场新增供应 4753 套，新增供应面积 71 万平米，环比下降44%；成交套数 7885 套，成

7、交面积 95.5 万平米，环比上涨 4%；成交金额 125.8 亿元，环比上涨 1%；成交均价 13169 元/平米，环比下降 3%。 u 商业用房市场：供、销、价格齐降、存量上涨 2017 年，天津商业用房市场新增 18871 套，131.3 万平米，环比下降 13%；成交套数 8122 套，成交面积 95.5 万平米，环比下降 2%；成交金额 172 亿元，环比下降 11%；成交均价 18019 元/平米，环比下降 9%。 第二部分 宏观政策背景 一、 宏观形势综述 2017 年，是房地产调控政策出台最密集且严厉的年份。全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大，都超过了以往。天津

8、楼市调控从限购限贷，限价、限售，再到一线城市“限商”，进入“五限”时代，后期调控城市数量及相关政策继续扩围，直至整体企稳。 3 月 31 日天津市人民政府办公厅印发津政办发天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见明确天津加强版限购政策正式落地，同时天津房管局发布市国土房管局关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知明确限购实施细则，人民银行天津分行、天津银监局联合发布关于完善差别化住房信贷政策的通知，完善了天津差别化信贷政策，自此天津正式加入加强限购限贷城市队伍。 4 月 17 日津城又出限价规则，新规进一步加强了房地产市场管理，明确了没有取得商品房销售许可证就上市交易

9、，对于一系列“捂盘惜售”不规范行为及中介机构强制提供代办服务、捆绑收费行为的重点检查打击，新规使得开发商以及中介违规的销售行为得到了有效遏制；未按申报价格明码标价，或者采取多种方式标价、标价内容不一致；在申报价格之外加价销售房屋或与中介机构、房产电商、装修公司等其他经营单位合作，在房价款之外额外收取费用。 11 月 1 日天津市国土房管局近日制定出台了关于印发关于规范限价商品住房管理有关意见的通知，规定了：凡购买新建限价商品住房的，交纳契税满 5 年后方可转让(继承除外)，系统自动在不动产权属证书上予以注记。限售正式开始。 总之，2017 年，全国大部分城市都在“调控”楼市，控政策密集不断，调

10、控力度不断升级，调控的主要特征为抑制泡沫，理性发展。未来 2018 年，将是全国房地产市场实质性降温、回归理性的一年，落实中央的“房子是用来住的，不是用来炒的”。 二、 政策大事记 1 月 12 日 天津市存量房屋交易资金监管办法的通知 第一条 为维护房地产交易秩序，规范存量房屋交易资金监督管理，保证存量房屋交易资金安全，保护交易双方当事人合法权益，根据天津市房地产交易管理条例，结合我市实际，制定本办法。 第二条 坐落在本市国有土地上的存量房屋进行交易的，其交易资金收付的监督管理适用本办法。 本办法所称存量房屋，是指已被购买或者自建并已取得不动产权属证书的房屋。本办法所称存量房屋交易资金，是指

11、存量房屋权利人与买受人签订的存量房屋买卖协议中约定的房价款。 第三条 市国土资源和房屋管理局是本市存量房屋交易资金监管主管部门。市房地产交易资金监管中心和滨海新区房屋管理中心（以下统称资金监管机构）是本市存量房屋交易资金监管机构。其中，市房地产交易资金监管中心负责本市除滨海新区之外区域的存量房屋交易资金监管工作；滨海新区房屋管理中心负责滨海新区存量房屋交易资金监管工作。 市和区房地产交易管理部门与不动产登记经办机构（以下简称登记机构）按照职能分工配合办理存量房屋交易资金监管相关业务。 第四条 本市存量房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。 第五条 存量房屋交易监管资金应当存入指定专

12、用监管账户，由资金监管机构实施监管。 第六条 本市实行存量房屋交易资金监管网络管理制度。 资金监管机构应当通过全市统一的存量房屋交易资金监管网络系统（以下简称监管网络系统）与不动产登记系统及各商业银行网络系统联网，实施存量房屋交易资金网上监管。第七条 商业银行合作开展存量房屋交易资金监管业务，应当与资金监管机构签订存量房屋交易资金监管合作协议，并为资金监管机构开立存量房屋交易资金监管专用账户（以下简称监管专用账户）。 第八条买受人以银行贷款方式支付房价款的，全部实行资金监管；买受人无需贷款支付房价款的，交易双方可以选择接受或放弃资金监管服务。 第九条 买受人以银行贷款方式支付房价款的，应当采用

13、全额资金监管方式，银行贷款应当存入首付款交存银行，并由首付款交存银行将首付款和贷款划至监管账户。 第十条 买受人无需贷款支付房价款，交易双方选择接受资金监管服务的，除为出卖人偿还原银行贷款注销抵押权登记手续可以采用部分资金监管方式外，应当采用全额资金监管方式。采用部分资金监管方式的，交易双方应当签署部分纳入资金监管服务确认书，监管资金的额度为扣除偿还原银行贷款后的房价款。 第十一条 买受人无需贷款支付房价款，交易双方选择自愿放弃资金监管服务的，应当签署自愿放弃资金监管服务确认书。 第十二条 凡签署部分纳入资金监管服务确认书或自愿放弃资金监管服务确认书的，交易双方对未纳入监管的交易资金自行承担相

14、应的资金风险和法律责任。 第十三条 实行资金监管的，存量房屋出卖人应当在合作开展存量房屋交易资金监管业务的商业银行（以下简称监管合作银行）开立银行结算账户，用于收取房价款。 出卖人委托代理人收取房价款的，应当与代理人共同到存量房屋买卖协议网签现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。 第十四条 交易双方签订存量房屋买卖协议后，由买受人持协议将应监管的全部房价款或者部分房价款，存入监管专用账户。 贷款银行核定的贷款额度降低时，买受人应当于申请办理不动产抵押权登记前，一次性补足首付款。 第十五条 监管合作银行收取买受人存入的房价款时，应当对存量房屋买卖协议与监管网络系统传输的相应电子信息进行核对，核对无误后向买受人出具收款凭证，并将收款电子信息传至监管网络系统。 买受人应当妥善保管收款凭证，并在申请办理房屋权属转移登记时向登记机构出示。 第十六条 买受人需办理银行贷款的，应当委托贷款银行将贷款资金划转至监管专用账户，并由银行向买受人出具收款凭证。 第十七条 登记机构受理房屋权属转移登记申请时，应当查验买受人提交的收款凭证。 第十八条 资金监管机构应当将核对无误的监管房价款全额到账信息于当日传至不动产登记系统。 买受人无需贷款支付房价款且选择接受资金监管服务的，由不动产登记系统将核准登记信息