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1、 【研究视点】 四月楼市供求趋稳，政策“红利”催生二季度行情可期 4月房地产市场终以平淡收场，供求环比持平，同比仍下降。热点城市一二手房价格倒挂，摇号反而是助推了购房者抢购热情，“买到即赚到”心理预期强烈，价差幅度很大程度上决定项目能否“日光”。 展望未来，在降准叠加调控政策边际改善预期的作用下，二季度房地产市场或将迎来难得的销售窗口期。对于房企而言，还是要把握当下，提前锁定全年销售业绩，减轻下半年业绩压力。尤其是那些目标完成率不甚理想的企业，切忌错失良机，宜积极推案抢收业绩。 【纵深解读】 经济：房地产投资超预期，经济开局良好，房贷占比继续下降 政策：政治局定调政策边际改善预期，降准影响中性
2、偏积极 楼市：供求环比微增而同比仍跌三成，二季度迎销售窗口期 土地：土地成交规模急速“冷冻”，然各线城市地价全面回升 【图说楼市】 供应：整体环比微增而同比减三成，上海、长沙和沈阳等显著增量 成交：一线环同比跌幅仍居前，部分调控城市触发“末班车”行情 库存：超4/1城市库存同比增%30左右，近半数消化周期超15个月 成交结构：低档、中低档成交回暖，沪深小户型市场份额持续提升 出品单位：易居企业集团克而瑞研究中心 总编：丁祖昱 张 燕 主编：孟 音 林 波 责任编辑：杨科伟 马千里 柏品慧 俞倩倩 邱 娟 吴嘉茗 李思潼 2018.4 四月楼市供求趋稳，政策“红利”催生二季度行情可期 4 月房地
3、产市场终以平淡收场，供求环比持平，同比仍下降。热点城市一二手房价格倒挂，摇号反而是助推了购房者抢购热情，“买到即赚到”心理预期强烈，价差幅度很大程度上决定项目能否“日光”。 央行定向降准 1 个百分点，释放增量资金约 4000 亿元，市场对于年内再次降准多有期待。降准只是货币政策转向的“错觉”，去杠杆稳健中性的货币政策取向保持不变。对于房地产市场而言，宽货币、紧信用明显是利大于弊。纵观历次降准周期，之后房地产市场均出现了一波成交转暖行情，预计二季度将是难得的销售窗口期。政治局会议看点颇多，无论是房地产调控政策，还是央行信贷政策都存在边际改善预期。当下，反全球化浪潮甚嚣尘上，国际经贸领域冲突不断
4、，我国经济依旧存在下行压力，房地产市场对于稳定经济增长的重要性不容忽视。近期，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价堰塞湖渐有松动的迹象。我们认为限价堰塞湖终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。 供求环比基本持平，但同比仍下降，跌幅都在两成以上。各线城市明显分化，长沙、沈阳等市适逢供应高峰期，企业推案热情高涨，上海明显加快预售证审批，供应量创近年来单月新高。南昌、杭州、东莞等市不增反跌，供应量降至历史低位。一线城市成交持续低迷，成交量同环比双降。二三线城市成交表现平平，多数城市成交量同比仍处下降通道，厦门、海口、南昌等市同比皆腰斩。青岛、沈阳、大连等市纷纷落地调控新
5、政，引发政策“末班车”行情，成交量增长明显。摇号新规施行后，武汉、长沙、西安市场持续火爆，多数项目开盘便售罄，近两月成都摇号项目平均中签率低至 4%，市场仍是一房难求。上海高端市场持续向好，较大价差乃是高价盘热销重要因素；中低端市场降温明显，刚需客群观望情绪愈加浓重。 土地市场量跌价升，成交规模创近 7 个月新低，各线城市均有不同程度的回落，三四线城市下滑尤为迅速。多数城市 2018 年供地计划刚出炉，土地供应“青黄不接”，成交量大幅回落也属正常现象。土地价格同环比皆升，受极低基数影响，一线城市地价显著回升。企业资金层面中性偏紧，土拍市场逐步回归理性，溢价率明显回落。其中，一线城市略有回升，但
6、依旧维持在较低水平，低溢价乃至底价成交渐成常态；二线以及三四线城市溢价率小幅回调，杭州、重庆等强二线城市土拍市场持续火热，频出高价地。 展望未来，在降准叠加调控政策边际改善预期的作用下，二季度房地产市场或将迎来难得的销售窗口期。对于房企而言，还是要把握当下，提前锁定全年销售业绩，减轻下半年业绩压力。尤其是那些目标完成率不甚理想的企业，切忌错失良机，宜积极推案抢收业绩。 房地产投资超预期，经济开局良好，房贷占比继续下降 一季度我国经济实现良好开局，国内生产总值同比增长 6.8%，连续 11 个季度位于 6.7%-6.9%的区间。虽然经济整体向好，但由于反全球化浪潮甚嚣尘上，贸易领域冲突不断，经济
7、犹存下行压力。 1、 一季度宏观经济实现良好开局，房地产投资增速续创新高 一季度规模以上工业增加值同比增长 6.8%，其中 1-2 月回升至 7.2%，但 3 月大幅降至 6%。3 月工业增速下降，除了高基数效应之外，由于春节较晚，企业开工较晚也是重要原因。投资方面，一季度房地产投资同比增长 10.4%，增速创三年新高，主因是前期土地购臵高位运行带动当期土地购臵费和房屋新开工面积增速上扬。消费方面，1-3 月社会消费品零售总额累计同比增长 9.8%，增速低于上年全年的 10.2%和上年同期的 10.0%。在同期 CPI 同比涨幅扩大背景下，凸显实际消费水平偏弱。不过，3 月社零增速有明显反弹，
8、同比增长 10.1%，增速较上月提高 0.4 个百分点。特别是可选消费品零售增速回升态势明显，显示季末消费出现边际回暖迹象。另外，一季度全国网上商品和服务零售额累计同比增长 35.4%，增速高于上年全年的 32.2%和上年同期的 32.1%，网络消费等新业态保持活跃。 进出口方面，货物进出口总额 67516 亿元，同比增长 9.4%。其中，出口 35389 亿元，增长 7.4%；进口 32127 亿元，增长 11.7%。贸易顺差 3262 亿元，比上年同期收窄 21.8%。随着春节错期干扰消退，二季度贸易顺差将有所扩大，净出口对经济增长的负向拉动有望减弱。但中美贸易摩擦升级的风险仍需持续关注，
9、其已成为当前我国宏观经济面临的重要不确定性因素。 2、 M2 增速保持低位货币派生效应减弱，社融回表趋势明显 2018 年 3 月末，M2 同比增长 8.2%，增速比上月末回落 0.6 个百分点，处于历史低位附近；M1 同比增长 7.1%，增速比上月末低 1.4 个百分点。总体来看，一季度 M2 增速在历史低点附近波动，表明在严监管继续稳步推进背景下，金融去杆杠效果不断体现。3 月新增社融 1.33 万亿元，较 2 月多增 1564 亿元，延续了 2 月份表外转表内趋势，表内信贷占比达到 86%，基本和 2 月持平。此外，3 月直接融资 3844 亿元，其中债券融资同比和环比均大幅多增，显示部
10、分表外需求也转向债券融资。 3 月新增信贷 11200 亿元，环比多增 2807 亿元。分部门看，3 月居民贷款增加 5733 亿元，较 2 月多增 2982 亿元，居民短期和中长期贷款环比均多增，但同比均少增。3 月企业贷款增加 5653 亿元，环比少增 1794 亿元，企业短期和中长期贷款环比均少增，票据融资环比多增。从以上数据可以看出，居民部门贷款回升，而企业部门贷款回落。总的来看，随着表内和债券融资继续加大对表外融资转移的承接，社融增速将逐步企稳回升。 政治局定调政策边际改善预期，降准影响中性偏积极 4 月份，政策层面可谓热闹纷呈，央行定向降准 1 个百分点，释放增量资金约 4000
11、亿元，市场对于年内再次降准多有期待。政治局会议明确提出全力打好“三大攻坚战”，持续扩大内需，降低企业融资成本等内容，更是首次同提五大市场，要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展。 1、 降准、加息对于房地产市场供求利大于弊，影响中性偏积极 央行决定从 4 月 25 日起定向降准 1 个百分点，除偿还 MLF 约 9000 亿元之外，有望释放增量资金约 4000 亿元。从近期银行公布财报显示，银行存款实际利率较基准利率普遍上浮 25%左右。放开商业银行存款利率上限的行业自律约定，乃是利率市场化改革的“最后一步”。各商业银行为了揽储，必将竞相上调存款利率，在贷款利率难以同步上涨的前提下，非对称
12、加息意味着净息差将明显收窄，银行资金成本上升。对于房地产市场而言，宽货币、紧信用明显是利大于弊。2018 年以来，因银行信贷资金中性偏紧，多省市纷纷上调房贷利率，首套房贷款利率普遍较基准利率上浮 10%。不过，热点城市房地产市场持续高热，多个城市更是出现“无房可售”的窘境，首开便售罄的案例不在少数。说明居民对于上调房贷利率感知并不强烈，相较于房价上涨带来的资产增值收益，购房成本增加影响程度着实有限。并且，住户部分新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平，显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口，居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。纵观历次降准周期，之后房地产市场均出现了一波成交转暖行情。近期，
13、以上海为代表的热点城市相继加快预售证审批，限价堰塞湖渐有松动的迹象，在供应明显放量的作用下，成交量也将明显回升。 2、 调控政策存边际改善预期，预售证宽松、房价容忍度上升 中央政治局会议引发市场广泛热议，对于房地产市场而言，“房住不炒”已成市场共识，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，四限政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨；另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。并且，加大租赁住房以及保障房建设力度，着重解决三个“一亿人“问题，更好地实现”住有
14、所居“的长远目标。房企融资环境将明显改善，融资成本也将出现一定幅度的回落。而在实体经济去杠杆的大背景下，监管部门可以适当提高股权融资比重，快速、有效地减轻企业偿债压力。我们认为调控政策存在边际改善预期，限价堰塞湖终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房、严禁拒绝购房者使用公积金贷款等。 供求环比微增而同比仍跌三成，二季度迎销售窗口期 4 月，31 个重点城市新建商品住宅新增供应面积、成交面积环比微增 2%左右，而同比皆减少 20%以上，总体市场供求保持相对平稳，仅部分热点城市在陆续出
15、台精细化调控措施影响下，青岛、沈阳、大连等市出现政策“末班车”行情。重点城市供不应求的矛盾逐步缓解，城市库存继续上升，消化周期拉长。 1、供应：整体环比微增而同比减三成，上海、长沙和沈阳等显著增量 4 月份 31 个重点城市新建商品住宅新增供应量为 1769 万平方米，环比微增 2%，上海、长沙、沈阳 3 城新增供应量“爆发式”增长，环比、同比皆全部倍增。而总体供应量与去年相比仍处低位，同比下跌26%，预计 5 月供应量有望与 4 月大体持平或小幅微增，后期也将趋于稳定。 一线城市供应量环比上升 16%，但同比依旧下降了 24%，整体供应量依旧维持在低位；北京、广州延续之前低迷的供应态势，同、环比齐跌。上海、深圳 4 月供应量环比大幅上升，上海涨幅达 201%。值得关注的是，上海预售证“
