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1、鏖房地产企业融资的牺征房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业客切结合的产物。7,开发资金需水量大,对外源性融资何赖性高。从发展超势看,我国房地产单纯保赖银行借资的局面会有所练和;俘外部蛟资广保禾满;同多元化。丿土地和房产的招押是重要条件。3资金面临较大经济风陡和财务风险。!我囹房地产心鼻融责方式的现状71,以银行信贷为立表国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接戚闭接来自银行巳企业上市融资为辅“上市融资一一用融来的钱买地一一冕用习来的地融资“皋方关.已绘牲许躬坂肉人士看做推高土地价根的一秋重要因素。一个别伟业能勇消及到奕作蛭资疗关仅有个别企业使用过一债券、瘢(REIT/、兽当融
2、资、金蚤藏融资等方式。|2003-2007年全国房地产弃发资金结构情况(单位,亿元%)当年资|国名觉|刹用外|自蕹资|其他资年价|金小记|款的比资占毕|金占比|金占比-友伟友页仑蒙|不人莲莲2003|1319723.81328.646338.7一一2004|171691841430.3499吴妇E2005|21398愿乌育1.2医7_47836.6c2006|2713519.71.531747-13029.52007|3725718.71731.648.028.513.1心一一一一一一一心一一一一f【十一1人银行信贷为丶的融资方式府在的问瓮1对于开发商而言,贷款取政策影响比较大,一贷焦的门榭越
3、木超高。2对于银行而言,至少府在着以下一种风险;第一,素坏账风险。铨行无法使用丁证刺化的传式梁分散这种风险,而只能将风险集中在自己曾上第二,或疥增加风险。我国运没有痪达峰秤估市栅雒开级市场。3对于政府而言.出柳大量的房地产融资都是来源于银行系统,必敲会憎加对房地产惟控的难度,/东一(r鏖股私融资的优狄点股私融资最大的优点是伟业没有定期运疯付息的厅力,可以很好的规避企业经营状况起伙时的财务风险。而且簌措的资本具朗宏久性,无需到期倒运,保证公司对资本的最侥雨永,维持公司长期穗定发展。开使资疥负债率下降,仰奋鼻鳃清咩噱拘a股私融资的缺点是股祭的高,发行费用迪相当可刑”二融资方式中蓖资或序春震e4卞菖
4、亘产救资佗托责舍r蔚7韧REIT4(RealEstateInvestmentTiusts,REIT4/是一秋以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经萧管理,弃将投资综合收监拱比俪分配绥投资者的一种信托基金。与我国信托绍精属于私募性质所不同的是,国际意汀上的REIT4在性质上等同于基金,少数属于私勤,但绅大多数属于公篱。目俊美国央绑哺300个REIT应运作之中,管理的资产怠值超过S000亿美元,而且兵中有近三分之二在全国性的证刺亥易所上市亥易。对于房地产企业而言,与债务融资相比,REIT4是以服权形式的投资,之会谭加企业的债务负担。E尔命e李f传性刑酮务敏6一一|REIs所地产铁东管理行HHTR5Tf+一1伸房技押贷熟证券化供房捐押资探证刺化(MBS-Mortgage-BachedSccwritization)是指金融机构(丶要是商业银行)把自己所挂有的涉动性较羟但具朗未来现金收入涉的供房技押贷款汇聘重组芒技押贷款羹组。由证刺化机构吉现金方次购入,经过拐保武信用增级后忍证刺的形改火惠络标质者鸿酗资盅程。一心一心一一一心一1一一一吴e万
