《房地产开发及实务》课程设计

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1、答辩成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目： 中建凤栖第项目财务评价报告课 程： 房地产开发与实务课程设计院 （部）： 管理工程学院专 业： 房地产开发与管理班 级： 学生姓名： 学 号： 指导教师： 郑生钦完成日期： 2014-09-09 房地产开发项目财务评价报告 中建凤栖第项目 姓名： 班级： 学号：山东建筑大学房地产开发与实务课程设计目录一、项目概况1（一）、项目开发公司1（二）、项目位置1（三）、交通情况1二、市场分析1（一）、住宅市场分析1（一）、供应情况1（二）、去化情况2（三）、整体市场小结3（四）凤栖第项目区域环境分析4（五）、竞争楼盘4（二）

2、、微观分析5（三）、SWOT分析6三、济南市整体规划战略6（一）、城市发展总体战略（20062020）6（二）、交通发展规划7（三）、商业零售业发展规划7（四）市场分析总结8四、凤栖第项目分析8（一）项目概况分析8（二）、市场细分9（三）、产品定位9（四）、户型设计10（五）、主力户型10（六）、项目规划设计的技术经济指标10（七）、产品策划11五、项目实施计划1212（一）、项目投资估算及投资计划12（一）、投资估算12（二）、项目总投资估算14（三）、投资计划15六、资金筹措表15七、项目收入估算及销售计划16 （一）、项目收入估算16 （二）、销售计划16八、经营税金及附加17九、借款还

3、本付息表17十、利润表17十一、全部投资现金流量表18（一）、财务净现值18（二）、内部收益率18十二、资本金现金流量表19（一）、财务净现值19（二）、财务内部收益率19十三、结论及心得20一、项目概况（一）、项目开发公司 中建凤栖第是由山东中建昕盛置业有限公司开发，由中国建筑第八工程局投资的项目。（二）、项目位置 楼盘位于济南市历城区港沟镇，东靠山东建筑大学，西邻凤歧路，南靠经十路为规划中的生活区、北侧为山东建筑大学宿舍区，整体位于雪山片区。（三）、交通情况交通便利，116、115、317、136等多路公交穿梭其间，到达奥体中心不到10分钟的路程，可以很快到达高速路口、机场，环境优美，气候

4、宜人。二、市场分析（一）、住宅市场分析（一）、供应情况 自2013年以来，济南市场新增供应量大幅增加，存量基数增大；2014年5月份新增供应量继续下滑，达近三个月的最低值，市场的观望情绪加重直接影响各在售及未售项目的加推及入市. 2013年，住宅市场总供应量5.8732万套，供应面积646万平米，其中新增供应4.942万套，新增供应面积524.3万平米，2013年是济南房地产市场大跨越规模化发展的元年，省会经济效应带来的人口、经济支撑济南市场健康发展，后市乐观。 2014年1-5月份，住宅总供应3.0970万套，供应面积365.6万平米，市场存量超过1.6万套，为近两年来的最高值；其中新增供应

5、1.9109套，供应面积212.4万平米，5月份新增供应量继续下滑，达近三个月的最低值，市场的观望情绪加重直接影响各在售及未售项目的加推入市。（二）、去化情况 平稳中快速发展，2013年在对调控的适应中，市场潜力释放，房地产整体成交量为648万，达到历史最高位，实现了跨越式发展；但2014年一季度却呈现出下行趋势，急转直下，与当下宏观经济舆论环境十分吻合。2013年，济南市住宅市场共成交4.672万余套、523.6万平米。2月份正值春节，为传统淡市，成交量少；3月份迎来小阳春，成交量猛增；5-9月份为传统旺季，成交量保持高位；10月份以后成交量开始下滑，致使四季度出现严重供大于求的局面。201

6、3年1-5月，济南市住宅市场成交1.7735万套、198.4万平米；5 月，住宅市场共成交3201 套、35.8 万平米，同比下降24.5%和24.6%，环比下降31.2%和33.5%；住宅市场的成交量继续下降，降幅较大，由于市场整体大环境影响，观望情绪浓厚，各在售项目蓄客不足，加推量减少，信贷政策的收紧，直接导致住宅市场成交量的下降。 （三）、整体市场小结自2013年以来，济南市场新增供应量大幅增加，存量基数增大，新增供应快速销售的风险加大。 2013年住宅市场总供应量646万平米，其中新增供应面积524.3万平米； 2014年1-5月份，住宅总供应面积365.6万平米，其中新增供应212.

7、4万平米；2013年市场潜力释放，房地产整体成交量达到历史最高位，实现了跨越式发展；但2014年1-5月份出现下行趋势2013年，济南市住宅市场共成交523.6万平米；2014年1-5月份，成交198.4万平米2013年以来，济南房地产价格呈波动式上升的局势，但2014年1-5月份中市场价格波动下降2013年受部分高端项目入市的带动，住宅整体均价呈上升趋势，2014年以来市场的成交均价有小幅度的下降（四）凤栖第项目区域环境分析中建凤栖第所在港沟镇农业人口4.2万人，驻地总人口8万余人，土地总面积8287公顷，从总体来看，城镇化潜力巨大，有利于凤栖第项目的展开与发展；80年代出生的人已经在社会上

8、有了一定的基础，相对的收入有所增加，另外，大部分80后人群已经结婚构成了小家庭，这对房子尤其是对中低档中小户型的房子需求增大；从经济环境来看，港沟镇经济发展迅速，城镇化如火如荼，2012年港沟街道完成地方财政一般预算收入10264万元，2014年上半年完成地方财政一般预算收入10223万元，经济社会呈现健康快速发展的良好势头，人民的收入预期提高，恩格尔系数下降，这为凤栖第项目的销售打下了坚实的基础，此外，2014年经济紧缩势头明显，物价水平降低，短期内增强了人们的购买力；从政治环境来看，政府调控房地产采用双轨制的趋势日益明显，对于港沟镇以至于对于整个济南向东发展势头强劲，凤栖第项目位于港沟镇东

9、部，政策环境较好；从自然环境来看，凤栖第位于雪山片区，雪山树木林立环境优美，能够满足人们的休闲需求。（五）、竞争楼盘该项目所在区域属于济南市政规划东拓的范围，所以经十东路两侧房地产开发项目很多，与此项目距离较近的主要楼盘资料如下所示：序号项目 内容位置性质价格1山东建大教授花园凤岐路以东，建筑大学新校区以西，以南历城工业园住宅、花园洋房、板楼、多层、小高层，配套有商业街7900 元/平米2百替御园华府经十东路，东靠山东建筑大学、西临凤歧路高层住宅，配套九年义务制中小学，临街楼宇首层为商业店铺7800 元/平米3济南恒生伴山经十东路与凤岐路交叉路口以北，山东建筑大学西临住宅、板楼、小高层、高层、

10、毛坯房8100 元/平米4济南永大颐和园经十路邢村立交桥西侧（建筑大学东临）住宅、普通住宅、小高层、高层、毛坯6999 元/平米5济南济南恒大名都历城唐冶新城核心区普通住宅 、高层、精装修7260 元/平米6济南普利林景山庄历下经十东路3366号(奥体中心东临约3.8公里)普通住宅 、多层、小高层、精装修5900 元/平米（二）、微观分析 品牌的力量，在一定程度上的影响力，作为中国建筑这个全球500强企业下属的全资子公司，实力雄厚；中国建筑类的国家队，其精工品质，是中国建筑类的代名词，由中国建筑施工的项目是项目最为响亮的名片。凤栖第周围既有潜在的客户资源，也有重重的挑战，客源有建大，山大路以西

11、中心地区，奥体，高新区等，挑战主要来自周围的一级竞争市场和部分二级竞争市场，一级竞争包括恒生伴山，御园华府，二级竞争主要是恒大城，万象新天等。（三）、SWOT分析s（优势）地段：毗邻山东建筑大学适合建学区房交通：西邻凤歧路，南靠经十路（主干道），交通便利社区配套：有会所，14000m*2菜场、商业，生活锻炼配套完备教育：有建大和山师附小作支撑，学习阅读条件优越户型：9种户型适合各个收入层次人群选择总面积：41万平规模大品牌优势：中建品牌实力w（劣势）空气质量：西北有化工厂暂时难以搬迁，空气有所污染地势：地势起伏不平，都有一定的坡度和落差，影响整体形象户型：9种户型，面积相差很少，对整体销售有所

12、影响区位：相对偏僻，相对高新、奥体板块不具有区位优势，户型外观与竞争者相似0（机会）教育配套：加大对建大和山师附中的教育优势宣传营销：此地项目较多，未来人口会增加，整体开发较热，有可能成为地区中心交通：世纪大道即将建设一条轻轨，交通将更便利T（威胁）一级竞争：建大花园为山建大开发，教育宣传更有优势二级竞争：市中心区价格挤压，高新区年轻白领客源争夺，王舍人镇的客源争夺三、济南市整体规划战略（一）、城市发展总体战略（20062020）P总体布局：在现状城区用地基础上，主要向东西两翼扩展，形成“一城两区”的空间结构P西部片区：规划以发展高等教育，高科技产业，生产居住为主。P东部片区：规划重点是发展高

13、校技术产业，高附加值制造业和加工业，完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。（二）、交通发展规划 根据济南城市总体规划（20062020）将建成快速路、主干路、次干路、支路四个等级构成的城市道路系统。在现有路网的基础上，将建成“三横五纵”的快速道路系统，尤其强化东西部贯通性道路的规划建设。经十东路-二环南路及其西向延伸线将建成一条横向快速路。刘智远路、贤文路、世纪大道、工业南路将规划建成城市一级主干道。 （三）、商业零售业发展规划 规划目标：2020年商业网点人均营业面积为1.2平方米，城市商业总营业面积控制在550万平方米左右，千人拥有商业网点熟达到35个。总体布局：围绕“一城两区”的

14、总体规划，将形成3个不同等级的老城、主城、新城商圈。 老城商圈：内环路以内的老城区，历山路、北园大街、纬十二路、经十路的围和区域，以改造提升为主。主城商圈：包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文5个片区，将规划建设东部燕山和西部腊山两个市级商业副中心。新城商圈：东部城区和西部城区的核心区规划设置4处商业。（四）市场分析总结 根据以上济南市房地产市场分析及城市整体规划来看，虽然房地产市场价格有所下滑趋势，但是凤栖第项目在济南市发展战略的东拓中，占据一定的规划优势，在未来的发展中，有客源潜在大区域优势，所以该项目具有开发的价值。四、凤栖第项目分析 （一）项目概况分析该项目属于济南市的东拓战略的一部分部分，在一定程度上占据了规划的优势，在未来济南东拓战略之中将会是一颗明珠，毗连山东建筑大学，有一定教育人文气息，而起其周围经济发展优势凸显，房地产市场也比较活跃，项目较多