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1、11th May, 2009,宁波国大写字楼项目前期策划,Presented to:,目录,社会经济环境分析 地块分析 市场分析 办公楼市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 项目开发内容建议 财务分析,社会经济环境分析,宁波概况,地理位置优越，经济发达； 国内第二大港口 长三角南翼中心城市 目前距上海约279km，距杭州约 168km 2010年左右，杭州湾大桥建成，宁波与上海距离将缩短到约179Km，车程约2-3小时；杭绍甬高速铁路建成后，宁波到杭州只需要50分钟； 根据2006年3月20日中国社科院发布的中国城市竞争力报告NO4蓝皮书显示，2005年宁波综合竞 争力名列内地城市中排名第六：
2、上海、 北京、深圳、广州、杭州、宁波、苏州。宁波在市民竞争力、企业竞争力、商务环境竞争力上排名靠前，但在创新、生活、社会环境等方面排名较后。,2000-2005年，GDP年均增幅21.6%； 2005年三类产业的GDP贡献比例为5.3:55.3:39.4，5大支柱产业都属于第二产业： 电气机械及器材制造业 石油加工及炼焦业 服装及其他纤维制品制造业 普通机械制造业 烟草加工业,宏观经济总量,2000-2005,社会消费品总额年均增长19.1%。,目前宁波已经形成3个国家级开发区、10个市级重点工业园区，主要分布在北仑、镇海区域。其中宁波市科技园区是宁波与中国科学院合作开发的高新技术产业园区，是
3、浙江省首家高新技术产业园区，紧邻本案项目。,2000-2005年，合同利用外资年均增长率高达68.6%； 按照外商投资行业分类，2004年，制造业外商投资占外商投资总额的85.99%；按行业外商投资前5位都属于制造业： 电气机械及器材制造业 金属制造业 通用设备制造业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 化学原料及化学制品制造业 这说明，绝大多数宁波外资企业都与制造业相关，相应的外企中的外籍人士的工作地点多在各主要工业园区。这些外资企业及相关上下游企业都将可能产生工业园区以外的写字楼需求，其员工也将产生居住、日常消费等方面的需求。 2004年外商投资6强： 香港38.9% 英属维尔京群岛10
4、.7% 开曼群岛10.4% 美国7.58% 日本6.9% 台湾5.9 外商投资额间接反映了宁波的外资企业数量中以港台企业数量最多，其次为西方国家投资企业，再次为日本企业，另外韩国企业也占有一定数量，如LG，相应的，企业数量在很大程度上也决定着在甬工作的外籍人士数量比例。,外商投资,宁波的私营经济的实力与规模在国内居于前列： 至2001年底，宁波市有个体工商户221,398户，私营企业46,651户，均居浙江省第一。 2001年宁波市个私企业拥有的省著名商标数已达28件，跃居浙江省第一。 15项个私经济发展指标中，宁波市有12项位居浙江省各地市之首。 2002年宁波实有个体工商户21万余户，其中
5、个私企业54,352家，共创产值1,258亿元，占宁波GDP总产值近90%。一份由宁波市政府发布的报告指出，目前宁波个私经济正在发生三大变化，呈现出由数量型向质量型、粗放化向集约化、内联内销为主向内外双向联销的变化。 宁波今天已形成产业集聚效应，产生像鄞州的服装、慈溪的小家电等超大规模产业带，宁波的民营经济不仅产业分工明显，而且产生了一大批执行业牛耳的旗舰级企业。以服装业为例，2001年宁波服装业销售产值分别是温州、大连的1.97倍、4.63倍，在全国拥有绝对的优势，其中雅戈尔、杉杉和罗蒙在业内五强中分居第一、二、五位，其他如三星奥克斯占据着国内电表业榜首，帅康、方太则分食了国内厨具行业的半壁
6、江山。,私营经济,人口保持稳定增长，近10年来的人口平增长率达到0.54%。,人口及收入背景,2005年宁波人均可支配收入17,408元，仅次于深圳、上海、广州、北京。 深圳 21,494 上海 18,645 广州 18,287 北京 17,653 苏州 16,276 杭州 16,601,由于较高的人均可支配收入，宁波居民整体上具有较强的购买力；另外，由于宁波的私营经济发达，造就了规模较大的以私营企业主为代表的富有人群，这些人尤其具有很强的富裕财力进行房产投资或收藏，因此在发展类似产权出售型办公楼、商铺、服务式公寓等投资性较强的产品方面，宁波本地有着较大的潜在客户群。,宁波 17,408,20
7、00-2004，宁波市房地产开发投资快速增长，年增长率都在20%以上； 2005年的宏观调控政策一定程度上控制了宁波的房地产开发投资增长速度，同比2004年仅增长6%； 根据2006年3月份以及4月7日“十一五房地产价格影响因素高层研讨会”的最新政策信息及中央动 向，2006年政府会继续进行房地产市场调控，调控措施及方向主要包括： 稳定房地产市场价格。建设部、社会科学院等权威部门认为房地产市场价格偏高主要源于刚性需求及产品结构，有其合理性； 加大中低价位商品房的开发，通过这个方法来解决普通居民购房问题，而不是通过打压房价来解决问题； 房地产投资规模将会在一定程度上受到限制，一些资金类型包括保险
8、资金等将被禁止进入房地产开发市场。,房地产业发展,总体规划,本案项目,根据宁波总体规划纲要（2020），宁波市中心城将主要包括3片，三江、镇海和北仑，其中三江为生活带，镇海和北仑为生产带； 三江片中将形成市级行政、商务、商业、文化、教育、休闲旅游中心，其中行政、商务中心即建设中的东部新城，商业中心仍将在现在的三江口区域。位于本案项目北面的宁波市科技园区将成为宁波市内唯一的高科技工业园区。,宁波市总体规划,三江片总体规划,东部新城总体规划,东部新城,科技园区,区域规划背景,从远期规划角度来看，东部新城将成为未来市区的中心位置； 即使从目前的交通条件来看，东部新城到达三江口、高校园区、钱湖、镇海、
9、北仑等区域的实际车程在15-40分钟内； 东部新城是未来的市中心，物业升值潜力大。,东部新城规划占地面积15.85平方公里，其中核心区8.45平方公里； 东部新城主要包括行政、商务、商业、居住功能，本案项目位于混合区（商业、商务、酒店等），紧靠中心商务区； 东部新城核心区规划居住人口约6万人，工作人口约8万人，其中东部的居住区规划居住人口9.5万人。,社会经济环境小结,宁波具有很强的经济实力，作为国内第二大港口，国际化程度高，外商投资活跃，具有雄厚的制造业基础，外商投资也主要集中在制造业，据此可以推断在甬的外籍人士的主要工作区域是各重点工业园区，这些人士将产生较强的中高档次的居住消费需求尤其是
10、对服务式公寓的需求，从而推动宁波当地该类型物业市场的发展； 宁波市的外资企业，实力较强、数量较多的的私营企业也将产生较大的对写字楼物业的需求，这对于宁波写字楼物业市场的发展将起到实质性的推动作用； 东部新城规划将重点发展行政、商务、居住功能，从其他二线城市新区建设的经验来看，上述功能必将衍生对于商业物业功能的需求，从这个角度来看，本案项目发展商业物业是有其必要性的； 宁波居民整体收入水平较高，2005年人均可支配收入水平位于国内第5位，仅次于深圳、上海、广州和北京，据此推测宁波市民在房地产方面也有着较强的个人/家庭消费/投资能力； 由于宁波对外开放时间较早，国际化程度较高，整体经济实力较强，城
11、市建设的潜力较大，根据上海、北京、深圳等城市的经验，境外资本流入宁波房地产投资市场的可能性较大； 总的来讲，目前宁波的整体社会经济环境对于开发写字楼、服务式公寓类型的物业是有利的，本案项目所在的东部新城区域也存在着较好的商业物业发展空间； 本案项目位于规划中的宁波市中心区域，其区位价值上升潜力大，可以作为本案项目的卖点之一，而且项目目前也已经具有较好的交通条件，到目前的市中心、北仑、镇海、东钱湖区域的车程都在15-40分钟内，这对于本案项目的物业发展、推广是有利的条件。,地块分析,基地现状,本案项目现状平整，东面临水系，与科技园区江东分区相望，该高科园区规模相对较小，多维电子类企业，如桑尼电子
12、； 项目西面与宁波市国际会议展览中心隔海晏路相望； 项目南面现状为农田，西南面有市政府办公区域，预计在2008-2010左右将投入使用； 项目北面为宁波市科技园区，该园区的规划面积达到17.9平方公里，将集中大量的常住及流动人口，是距离本案项目最近的、发展相对成熟、人口和企业最为集中的区域；,科技园区,农田,投入使用的 会展中心,轨道交通分析,2006年4月6日，宁波市完成了对宁波城市快速轨道交通建设规划的评审，但是该规划尚有待中央的批准。如果该规划能够通过批准，那么预计在2015年，宁波市将完成地铁1号线二期、2号线一期的建设，本案项目距离1号线的海晏路站点约1公里左右； 根据该规划，距离项
13、目最近的轨道线路将是5号线与6号线，这两条线将分别从本案项目的西面及北面通过，但是这两条线路的建设完成为期尚远； 由于时间因素，尽管轨道交通条件不能给本案项目的开发销售带来实质性的推动作用，但是无疑可以增强人们对本案项目的升值空间的期望。,人口/企业数量分析,目前本案项目周边人口最为集中的区域为北面的科技园区。科技园区主要由2个居住区，文化信息中心、科技中心、创业孵化中心及一类工业区组成，2002年工业园区人口为6000人，而2005年底园区人口达到约6万人；根据调查的情况来看，目前园区已发展了约30%，预计到2020年规划期末，园区人口可发展到约18万人左右（注：这里讲的人口包括常住人口和流
14、动人口），假定园区人口在2005年后匀速发展，根据这个进度，预计到2008年，园区人口规模可以达到8.4万人，2010年可达到10万人。,到2005年底，科技园区的微电子/软件/光通讯园区已经入住微电子企业约20家，软件企业约100家，光学通讯企业约10家；科技中心已引进研发机构约50家，创业企业约260家；世界500强之TRW亚太技术中心（TRW全球3大研发中心之一）已经在园区开始动工；再加上其他企业，目前园区企业数量约在440家左右。根据园区计划，到2007年底，园区企业数量将在1,200家以上。,根据已知的园区规划，科技园区内的物业类型将主要为工业物业、居住物业，以及极少量的酒店物业、办
15、公楼物业和商业物业，因此待园区规模迅速扩展过程中，其对周边区域的生活、商务配套设施依赖性将越来越强，也为本案项目的开发提供了潜在市场机会。,基地分析小结,本案项目周边环境现状为：北面是已经发展到一定的程度的科技园区，东面、南面都是待开发区域，其开发进度将滞后于本案项目，西面为已经投入使用的国际会议展览中心，根据调查的情况，该中心及周边目前都没有设置餐饮设施，西南面市政府办公区将在2008-2010年左右投入使用。根据以上周边区域的状况，我们认为本案项目进入市场或是投入使用时，可以考虑吸引的目标客户群体，一是距离本案项目最近的科技园区职工/居民/企业、不定期的参加会展的公司企业、市政府部门，二是
16、距离本案项目较远的目前的市中心区域、北仑、镇海区域的居民/职工/企业； 科技园区的规划发展规模大，发展速度快，是本案项目不可忽视的潜在目标客户区域； 由于轨道交通规划时间上滞后本案项目入市节点太多，对于刺激本案项目的销售推广的作用估计不大，但是，依然可以成为本案项目的卖点之一，用以巩固、增强本案项目的升值潜力。,写字楼市场,主要写字楼的区域分布,目前，宁波的写字楼主要集中在三江口中山路与百丈路两侧，这两个区域构成了宁波市最主要的商务区。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,除上述主要写字楼外，还有位于市区边缘的新天地国际商厦，以及鄞州中心区的万达广场等， 目前除上述两个仍未形成具有规模的商务中心。,14,15,16,17,18,19,20,未来供应,目前，宁波的写字楼主要集中在三江口中山路与百丈路两侧，这两个区域构成了宁波市最主要的商务区。 随着这两个区域的土地供应量逐渐减少，宁波市的写字楼开始向这两个区域以外的区域扩展。 从整体规划来看，预计到2020年，宁波市中心将形成“一主八辅”（“一主”：一个城市商
