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1、,融创玖樟台操盘实录,L.1,碰到要卖天价的假豪宅怎么办,上限 主体 下限,玖樟台,2.5万 东方星城、天阳文晖、尚城国际、天城府、杨柳郡 本案因产品形态的唯一性，并无绝对意义上的业态竞品，但可以通过稀缺 的洋房形态实现竞争阶层的跃升，与上层定位的中央公馆、新都会1958等相 同总价区间的公寓产品形成竞争，实现对其客户的牵引与形象的对等；,市场格局占位 5万+ 武林壹号 武林外滩 君玺 华家池（4.5万+） 4万+ 新都会、朗诗文晖地块 中央公馆 （近3万）东宸、中央公园,如何在城东实现,高层35000+ 洋房40000+,本案最大营销策略命题,市场逻辑/产品逻辑/客群逻辑,POINT 1 建
2、立消费者的购买逻辑,建构项目价格的三个逻辑,市场逻辑 1-洞察土地价值,据统计，2016的土地价格被刷新了23轮，与2013年的土地价格比较，涨幅最大的是未来科 技城和申花板块，城东新城涨幅只有11%，之所以会有相对滞后的印象，是由于在1月本案 土地成交之后，土地市场比较平静，所以给市场造成了一种错觉。,未来新宅地预见土地价值,建筑面积达18万方的彭埠单元R21-33 地块，将在近期入市，如果以申花板 块为例，1月份天阳以19695拿下武林 邸地块，8月融创创下34028的楼板价， 7个月地价涨幅达到73%；而城东在 本案之后没有过新宅地的成交，如果 按此推算，时隔7个月，该新宅地的 价格将突
3、破28000.,本案,2016年12月26日，杭州当年最后一场土拍，经过31轮 报价，世茂集团最终以66.42亿元成功竞得江干区彭 埠单元R21-33地块，折合楼面价高达36461元/平方米。 未来该地块预期出售价格将在45000以上。,POINT 2 运用市场可信的未来预期增加购买信心,市场逻辑 2-板块归属定义,市场数据似乎在告诉我们城东很好卖。但对于城 东卖40000仍然没有说服力,武林东翼,文晖,城东新城核心,一脉华家池（凯旋路）,那么该以何种板块归属， 才能赢得恰当的竞争占位，获得价值最大化？,德胜路是浙江人的德胜路 机场路是杭州人的机场路 华家池板块已经牢牢树立了4.5万+的市场价
4、格认知，并形成了 中央公馆的板块外延 在这个区域内的地缘客户对华家池的眷恋要高于武林门 本案客户与华家池板块的客户地图将有二分之一交圈,板块定义市场观点 Viewpoint,+项目板块价值归属,武林东翼 武林最恰当的表达 6公里市中心价值底色,一脉华家池 一条机场路/凯旋路 一脉华家池 一个板块价值坐标,文晖 文晖价格未建立 一条区域地理牵引线,城东新城核心 城东新城太远 一条生活背景线,POINT 3 利用有价值和有说服力的上游板块增加项目的地段价值,+机场路的价值解构,一脉华家池,贵重轴,一条九里松,浓荫境,一个国宾道,国宾礼,一座西洋村,文明源,林荫玖樟台 一脉华家池 机场路700余棵香
5、樟浓荫如盖，绵延数里，一脉华家池 2016年，在林木映掩的繁华深处，融创悄然落子 承接区域国宾气韵和时代国宾荣光，以城市低密洋房之姿，谱写杭州人居新传奇 POINT 4 挖掘城市文脉，可以为地段重塑精神内核,产品逻辑 1 从2-3个象限内找到唯一性,市中心7层纯正洋房极度稀缺 以7层洋房的名义，为城心纯正洋房正名,纯正洋房基因,从洋房的稀缺、情怀，纯正，,完美逐渐剥离出玖樟台洋房的核心DNA,7,POINT 5 在市场中发现产品类型的稀缺性，并在推广中标签化,产品逻辑 2 以一条storyline去串联产品价值,普通开发商在设计产品,而大师是在设计场景,场景正在成为颠覆传统豪宅的新力量， 成为
6、未来发展的关键词,未来，人们喜欢的不是产品本身，,而是产品所处的场景，场景时代就此到来,场所精神 宁静奢华,生活意象 国际文明,社群审美 当代品位,情感体验 至善礼待,场景革命归心场景,关于玖樟台的场景革命构建,美学场景,功能场景,智能场景,互动场景,POINT 6 以 sotoryline 方式对产品进行有逻辑的演绎,每一个场景都是一次归心,场景革命归心场景,融创玖樟台 16大归心场景,场所精神 宁静奢华,生活意象 国际文明,社群审美 当代品位,情感体验 至善礼待,美学场景 藏境 游园,对景 掩映,功能场景 陪伴 食坊,悦读 乐跑,智能场景 风来 暖足,品奢 露泳,互动场景 归家 浴日,目送
7、 爱厨,客群逻辑 1 洞察客群的类型和圈层,POINT 7 判断客户类型后，才能知道如何对话,中心外溢 华家池与文晖板块 额外溢交通便利、 价值洼地,审美认同 融创的第三极豪宅 区别于城市其他作品,低密需求 武林6公里 稀缺精装低密产品,地缘情节 生于此，长于此 工作于此，圈层于此,客群逻辑 2 购买项目的物理属性,城市上中产的高端品质改善， 人生进阶之后的犒赏，审美意识的逐步觉醒 POINT 8 要深知客户购买行为的物理属性,POINT 1 建立消费者的购买逻辑,POINT 2 运用市场可信的未来预期增加购买信心,POINT 3 利用有价值和有说服力的上游板块增加项目的地段价值,POINT
8、4 挖掘城市文脉，可以为地段重塑精神内核,POINT 5 在市场中发现产品类型的稀缺性，并在推广中标签化,POINT 6 以sotoryline方式对产品进行有逻辑的演绎,POINT 7 判断客户类型后，才能知道如何对话,POINT 8 要深知客户购买行为的物理属性,建构项目价格的逻辑要点,L.2,PPT再好不代表营销做得好,全球最奢华的酒店,7 星级酒店,全球最昂贵的超级跑车 ONE-77 全球最奢华的私人飞机 加长型波音777,Setp1 树标签,关于7的数字营销 “7”的最高标准系列,参考IPHONE7的四宫格缩略图,关于7的数字营销 “7”的珍贵稀缺系列,块 7,百达翡丽175周年纪念
9、款，全球只有7 Lykan Hypersport超跑，全球仅辆,光之山，全球7 大钻石之一,关于7的数字营销,“7”的经典传承系列,Setp2 讲情怀,Setp3 聊地段,Setp4 追历史,Setp5 售楼部,一段刷爆朋友圈的视频,Setp6 猜地价,猜地价赢钻石（H5）,Setp7 说产品 12米L型阳台,Length 长约13米的L型阳台，,带来无边际瞰景体验。 凭栏俯瞰，犹如伫立在邮轮船头，,放任心灵纵行在花园之海。,Light 超大L型阳台，与南向双卧双飘窗，,共同组成超长日照面， 营造出“向日葵”式的发达采光系统。,在这里，你不会错过每一次朝霞与夕阳。,Link 阳台，是建筑与自然
10、的桥梁，,就越完整的体会“城之光，,水之声，月之色，花之香”。,Life 读书、书画、谈心、静卧、晒日,上演着24小时沉浸式自然影像。 小饮、种植、音乐、散步、活动 它如同电影的荧幕，阳台越大， 宋代养生大师陈直“十乐”养生之道，,正是现代城市人群奢望的阳台生活。,2梯2户 T,Top 融创玖樟台，两梯两户设计， 带来TOP级墅式归家礼仪。 类独门独户式的私家电梯厅， 见证每一次启程与凯旋。,Tranquility 人生的进取与退隐，以电梯为界限， 不被打扰，正是私密的意义所在。 融创玖樟台，两梯两户设计， 让电梯里的每一刻，世界都静归自己。,Terrific 从精装电梯厅，到精装电梯轿厢， 融创玖樟台，集萃世界品位的奢装体系， 精心雕琢每一寸空间， 24小时“垂直公务舱”，只为您裁身而出。,Through 两梯两户的设计， 带来户户边套的空间奢享， 让中间套成为历史。 所有户型均南北通透，方正明亮，,美妙阳光、新鲜空气自由流溢。,Setp8 倒计时,Setp9 立红盘,Setp10 再加推,THE END,
