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1、 赣州章江新区项目市调结果沟通市调结果沟通本次沟通是在市场资料未完全深入阅读、分析的情况下的简单初步沟通，主要是为项目前期工作进行一次查漏补缺，并初步找出我们的思考内容及分析角度，如果贵司有不同的意见，希望能及时提出，以助于共同做好项目。沟通目的： 汇报市调主要工作，每天的工作内容及流程 请中航检查是否有遗漏的调查内容、市调内容是否属实 提出对于市场的初步、直观的分析与判断 提出项目的几大关键点的思考角度一、 市调主要工作：时间工作内容工作目的7.20星期五上午：出发前往赣州下午：地块初步查勘了解项目地块具体位置以及周边基本情况；深入了解地形、地貌，以及项目地块周边的地理环境、配套构成、交通情
2、况和居民现状，并对地形特征进行仔细拍照；晚上：项目组讨论会讨论对赣州市场的直观感觉以及对地块的初步认识；项目经理为组员分组并分配任务； 7.21星期六上午：章江新区板块市场调研（黄金时代、水岸新天、江南明珠等）了解新区板块商品房市场现状、客户构成、以及项目地块所在片区的总体情况和市场认知；下午：章江新区板块市场调研（新都章江豪园、天际华庭、万盛MALL、金鹏雅典园等）晚上：整理楼盘资料、销售人员访谈资料，以及讨论市场认知；对项目组所获取的市场信息进行讨论与分析，对项目做进一步的讨论，明确下一步调研的重点7.22星期日上午：杨梅肚板块调研（锦绣星城、天悦豪庭、水韵花都）各个楼盘的市场人员访谈了解
3、杨梅肚板块商品房市场现状、客户构成、以及项目地块的市场认知，尤其是高端物业的基本情况了解市区的土地利用情况了解区域重点楼盘的情况下午：杨梅肚板块市场调研（帝怡江景、兰亭半岛、蔚蓝半岛）各个楼盘的市场、策划人员访谈晚上：对市场的进一步讨论以及对项目的进一步讨论进一步理清思路，明确下一步调研的重点7.23星期一上午：滨江板块市场调研（帝景豪园、越秀花苑、蓝波湾、滨江爱丁堡、滨江豪园）各个楼盘的市场人员访谈了解滨江板块商品房市场现状、客户构成、以及项目地块的市场认知，尤其是高端物业的基本情况下午：老城区板块及水东板块市场调研（金钻广场、温州街、时间公园、星光华城）各个楼盘的市场、策划人员访谈了解老城
4、区板块商品房市场现状、客户构成、以及项目地块的市场认知，尤其是高端物业的情况晚上：对市场的进一步讨论以及对项目的进一步讨论对所调楼盘基本情况进行阐述，对亮点及不足进行总结分析7.24星期二上午：赣州楼市资料收集、访谈城区消费者问卷调查了解行业人士对市场的看法了解消费者的需求下午：业内人士访谈城区消费者问卷调查了解消费者的需求了解业内人士对赣州房地产市场的看法7.23星期三上午：城区消费者问卷调查业内人士访谈了解消费者的需求及对项目的看法了解业内人士对赣州房地产市场的看法以及对项目所在区域的看法下午：城区消费者问卷调查业内人士、记者访谈了解消费者的需求及对项目的看法了解业内人士对赣州房地产市场的
5、看法以及对项目所在区域的看法7.24星期四对业内人士访谈城区消费者问卷调查了解业内人士对赣州房地产市场的看法了解消费者的需求及对项目的看法二、 跑盘项目：区域项目老城区板块（5）星光华城、金钻广场、温州街、东方胜景、五龙桂园滨江板块（7）蔚蓝半岛、蓝波湾、滨江豪园、帝景豪园、滨江爱丁堡、越秀花苑、时间公园杨梅肚板块（6）锦绣星城、天悦华庭、水韵花都、塞纳春天、兰亭半岛、帝怡江景章江新区板快（7）水岸新天、黄金时代、金鹏雅典园、章江豪园、天际华庭、江南明珠、万盛MALL小计共25个项目三、访谈对象及内容部门对象政府部门（4人）规划局城建科肖科长规划技术科李主任规划用地科杨先生土地资源管理局廖主任
6、业内人士（近50人次）滨江爱丁堡石总、周总（华鹏顾问公司）、何总（繁荣广场开发商）、深圳黑马地产营销总监彭总及销售经理谢经理、赣州盛联地产顾问公司总经理谢总、赣州房地产主编秦先生、赣州日报地产部刘主任、锦晖地产副总经理刘女士、五龙桂园营销总监钟总星光华城销售人员、金钻广场销售人员、温州街销售人员、东方胜景销售人员、五龙桂园销售人员、蔚蓝半岛销售人员2名、蓝波湾销售人员、滨江豪园销售人员、帝景豪园销售人员2名、滨江爱丁堡销售人员、越秀花苑销售人员、时间公园销售人员2名、锦绣星城销售人员2名、天悦豪庭销售人员2名、水韵花都销售人员2名、塞纳春天销售人员2名、兰亭半岛销售人员、帝怡江景销售人员2名、
7、水岸新天前台人员、黄金时代销售人员2名、金鹏雅典园销售人员2名、章江豪园销售人员2名、天际华庭销售人员、江南明珠销售人员、万盛MALL销售人员小计近50人次消费者调查问卷300余份内容对象 基本情况对本项目的看法规划技术科李主任赣州整个城市将向南发展，章州新区将是赣州中心，同时也是整个18个县市的中心；黄金广场右边地块也是开发项目，但因开发商有些问题导致后来改为绿地；新区目前无工业，无高校，将会建成集商业、办公、娱乐为一体的区域；新区规划人口密度不是很高，18.33平方公里24万人，大部分为居住用地，其他地块容积率很低；万盛MAIL并不在规划范围之内，是因为建成后才纳入规划的；黄金开发区产业规
8、划：精密加工、电子制造、等等，但实际是什么样很不好说；招商引资的老板发现缺少一处高档的娱乐休闲场所，目前五星级酒店就只有赣州饭店这一家；因此想再见多一家，一方面接待上上一个档次，因此将在全球通大桥旁，丽水华亭南打造一座8万平米的娱乐城，包括酒店娱乐停车按摩等，今年年底会动工； 老城区基本上不作为开发重点，做减法不作加法；新区的公共设施建设到我们项目开始时将足够满足项目的使用；目前已经到位的设施：行政中心，体育中心，游泳馆，网球馆，体育宾馆，图书馆，博物馆，新区医院，新区小学（下半年竣工），农贸市场，公交系统，停车场；08年时规划中的路网将全部到位；交通方面;09年由赣州到大屿到韶关的高速公路通
9、车，赣韶铁路已经完成立项，预计今年年底动工，09年前完工；项目地块是赣州城市精华地段的高潮地段；规划用地科杨先生新的飞机场与今年年底投入使用；机场4500多亩的土地将推出，目前正在做规划，商业没有很多，主要是住宅；土地方面章江新区原居民将去全部拆迁，将有4公顷土地出让，飞机场将有4公顷整体出让，08年开始出让；老城区等人口迁出之后也有1600亩土地近两年推出市场，今年下半年将加大土地推出市场力度；老城区的土地价值不是很高；年度出让与实际有所出入；06年出让量在下半年受小户型影响投入量不是很大；03年土地市场因为修编问题冻结一年，04年稍微多一点，0506年供应量大体相当，07年计划加大力度，一
10、倍增长，但目前受拆迁等因素的影响稍微放缓； 以后用地重点在新区； 石总、周总（华鹏顾问公司）、何总（繁荣广场开发商）赣州房价有人口支撑，周边市县喜欢来市里买房子，且购买力很强；另外赣州离广州近，市民观念上容易接受；县里面富起来的人很多，包括矿主、果园主、珠三角三来一补引进的小老板；如果项目明年入市要卖5000多，客户买房关注绿化、建筑细节（入户门、开关、公共部分等）；另外要作出一两个亮点，方便百姓口碑传播； 项目户型方面，重点为怎样最大利用景观，观景面如何放到北面；如果有品质支撑，市场消化力没有问题； 周边市县的人不羡慕去南昌买房子，基本去深圳、上海、广州买，或就近来赣州买；赣州人口基数大，有
11、钱人来买房子可以解决小孩上学问题；03年做矿的人发了财，把钱投入房地产； 现在市场有点恐慌，不知道要涨到多高；赣州市场今年动工较少，因为受到国六条的限制（90/70），之前动工量大是因为抢在国六条颁布之前开工；目前赣州已经900万人口，是全国人口密度第二大城市；南昌只能靠本地消化，赣州有周边市县；另外赣州周边200公里附近没有像样的城市及；吉安人都来买房；赣州土地储备量很大；本项目户型，三房/面积在130左右，总价太高会去买别墅；座豪宅要有支撑点，100多万的房子在赣州不算贵；建筑立面赣州政府有要求，建议我们项目用好涂料（65元）左右，灰黑色；户型设计方面要注重南向资源，错层的房子、厅要大，面
12、要宽，要紧凑，不要浪费面积，深圳的就很好；注意口碑传播，注意细节打造；政府要修个隧道，从广场到项目；车位至少一比一，越多越好，水岸新天每个8万，100多个一抢而光二楼写字楼价格太低，可考虑引进大商业；商业出售不成问题；黑马地产营销总监 彭总赣州地产火爆有两方面原因：一，中国经济持续发展，二，赣州为中国第三大地级市，人口吸量达大，矿业，果业的发展滋生一批老板，消费能力强，再加上代理公司的推波助澜；楼盘客户50%为各市县人士；楼市已经形成雪崩效应，带动外地一些投资客，占30%，这些炒家一部分为本地曾经有地产经验的人士，一部分为没有投资渠道的矿主果农官员等有购买能力的人士。未来两年内房价再涨30%没
13、问题；房价上涨之后会有一个饱和度，之后放缓，均价涨到3500左右压力比较大，目前区域均价为2800左右。认为我们项目5500封顶；黄金广场是商业的硬伤，阻断了商业的人流，白天没有人，只有晚上有人，对商业不一定是好事；赣州规划分区域发展，水南规划为文化区，商业还没有成熟；老城区商业比较集中在文清路，其他街铺不景气，商业投资存在一定风险； 其他城市商业比较集中，且都比较成功； 老城区餐饮业比较发达，但我们项目作餐饮比较浪费；赣州的西餐厅非常火爆，娱乐集中在营角上，娱乐比较集中，喜欢唱歌；赣州新城区规划近期才出台，故近几年才出现好盘，客户更关注性价比以及与上班的距离； 对电梯房比较排斥，因为物管费，
14、价格俄比较高，消费习惯也比较不适应，电梯房通常会滞销；赣州由水岸新天带动价格，蔚蓝半岛带动楼盘品质。蓝波湾一开始走高价格，户型较大，有个精神病医院。时间公园开发水平较高，但对中心城区价格冲击不是很大，但他们是赣州仅有的大盘之一还是有影响力的；黄金时代通过口碑传播：品质，户型，地段；户型方面赣州人看中通风采光，拒绝西晒，厅要大，开间至少要4米，园林，外立面，会所大堂，公建部分楼梯等看得到的东西；外立面什么颜色不重要，要做出品质；停车位赣州目前处于起步阶段，车位配比1：0.8 以上，车库销售没问题，但车位比较难消。户型考虑专门设置一个储物间；以前户型面积比较偏大，目前120130三房，7080两房
15、买的很快；我们户型大户型有难度，面积要小一些，总价低一点，但如果考虑到市场需求的话，可考虑可变户型，两套打通那种，也可以分区设置不同户型，怎样解决西晒问题是大问题。主卧朝南好，景观要求大于朝向要求；赣州盛联地产顾问总经理 谢总新区居住人口太少了服装百货等老城区已经比较饱和了；赣州分为老城区（文青路为界），杨梅肚片区，站北区，水南区，滨江区；商业价值最大为老城区，新区最有前途，杨梅肚属于郊区性质，缺少生活设施，水南区为行政中心，大型设施正在建设中，政府也对此作了大量宣传；站北区96年通火车，06年土地才开始启动，一方面是赣州人郊区的概念，另一方面也不适宜居住，目前市民对其住宅不是很关注，因此房价最少，目前对商业已经有所
