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1、 /房地产 发布时间：2018-11-27 证券研究报告 / 行业深度报告 租赁市场专题（一）：房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状 优于大势 上次评级： 优于大势 报告摘要： 一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。以10 月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升 19.04%、 19.21%。17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。 长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限，反而改善供应结构。市场占有率方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗
2、透率不足5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。核心问题在于供需失衡，租购并举政策引领市场走向平衡。一线、强二线城市强大的人口吸附力与人均收入的快速增长导致了我国租赁市场长期处于供小于求的状态，带来了租金的逐年稳步增长；短期内，拆违工作和应届生毕业两大因素叠加带来了年中的租金快速上升。考虑长租公寓市场占比的提升导致房源品质提升与有效供应的长期不足，未来房租将保持上升态势；未来待由政府主导的租赁用地入市对市场形成有效供应后，租赁市场供需关系有望得到改善。
3、多方机构混战租赁市场，短期内盈利成难题。目前已有多方机构加入长租公寓蓝海市场，在政策的推动与帮助下，各类租赁住宅相关融资工具也得到了蓬勃发展，然而在当前的租金水平与融资利率下，长租公寓盈利仍成困局。随着租赁住宅融资手段的逐渐开放与各地租赁用地出让总量的增加，重资产模式的土地成本、融资问题已得到一定改善。我们认为后续土地和金融的政策支持力度将会进一步加大，从长期来看，重资产型长租公寓运营商未来的发展潜力、市占率的提升将更为巨大。 重点推荐：提前布局长租公寓领域，且自身开发业务运营效益良好的龙头企业：万科A、招商蛇口、保利地产、旭辉控股集团、龙湖集团；同时随着租赁市场融资的逐步放开与正规化，推荐
4、A 股唯一房地产基金标的：光大嘉宝。 风险提示：租赁政策推进不及预期，政策强控租金上涨 重点公司主要财务数据 EPS PE 重点公司 现价 评级 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 万科A 24.90 2.67 3.17 4.01 7.85 6.21 买入 招商蛇口 18.42 1.55 1.96 2.32 9.40 7.94 买入 保利地产 13.00 1.32 1.75 2.10 9.85 7.43 6.19 买入 旭辉控股集团 3.18 0.63 0.78 0.89 5.05 4.08 3.57 买入 历史收益率曲线 %-36-25%-14%-3%8%
5、2017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/10房地产沪深300 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 7.36% 3.57% -23.84% 相对收益 8.38% 9.10% -0.37% 行业数据 成分股数量（只） 158 总市值（亿） 20956 流通市值（亿） 17011 市盈率（倍） 8.94 市净率（倍） 1.53 成分股总营收（亿） 19128 成分股总净利润（亿） 1902 成分股资产负债率（%） 78.06 相关报告 单月销售持续负增长，新开工增速下滑 2018-11-
6、16 厦门房地产市场调研：降温明显，高价地承压 2018-10-24 2018年1-9月房地产数据点评：单月销售面积负增长，“降温”的开始 2018-10-21 证券分析师：高建 执业证书编号：S0550511020011 研究助理：张云凯 执业证书编号：S0550117090050 联系人：沈路遥 执业证书编号：S0550118070032 021-20363213 请务必阅读正文后的声明及说明 行业深度报告 目 录 1. 城市租金是否真的高速上涨了？ . 3 1.1. 租金上涨2017 年较大程度回撤.3 1.1.1. 市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加. 3 1.1.2. 严控人口红
7、线，租赁市场需求端承压. 4 1.1.3. 重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 . 5 1.2. 租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间.5 2. 长租公寓对于租赁市场的真正影响力 . 6 2.1. 长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力.6 2.2. 长租公寓溢价仍在合理范围.9 2.3. 长租公寓对于市场供应结构性的改善.12 3. 租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 . 14 3.1. 拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨.14 3.2. 租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡.14 4. 多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 . 17 4.1. 多方机构混战，多
8、种运营模式并行.17 4.2. 银行机构多方式参与租赁市场.18 4.2.1. 联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道. 18 4.2.2. 面向租客提供租金分期产品. 19 4.2.3. 携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 . 19 4.3. 融资方式多样化，如何盈利依旧存疑.20 4.3.1. 租赁住房专项债 . 20 4.3.2. 资产证券化产品 . 23 4.3.2.1. 轻资产租金收益权ABS . 23 4.3.2.2. 长租公寓CMBS. 23 4.3.2.3. 重资产类REITS . 24 5. 投资建议 . 25 1. 城市租金是否真的高速上涨了？ 截止10月底，北京、上海、
9、广州、深圳四大一线城市住宅平均租金分别为93.67、 76.39、52.22、79.38 元/平米/月，在经历 7-8 月的租房高峰期后，近期租金均有一定程度的下滑或趋稳，但同比来看均达到历史高位，同比分别增长 19.04%、 19.21%、17.67%、25.32%，根据平均租金价格走势发现，四大城市其住宅租金在2017 年均出现明显下滑，目前节点下同比 2017 年的数据虽然大幅增长，但是与当年年基数本就不高有一定原因，以2018年10月平均租金同比2016年10月租金分别上升27.30%、17.56%、15.94%、21.66%，年化增幅为12.83%、8.42%、7.63%、10.30%
