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1、商品房销售管理办法条文说明第一章 总则1998年以来，随着住房制度改革的不断深化，个人逐步取代集团成为住房消费主体。与此同时，实物分配和集团消费所掩盖的许多问题也逐步暴露出来，广告虚假、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等问题时有发生。为促进房地产市场的进一步发展，完善相应的法律制度，维护市场主体，特别是广大消费者的合法权益，成为当前急需解决的问题。在此背景下，建设部制定了商品房销售管理办法（以下简称办法）。第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据忡华人民共和国城市房地产管理法。城市房地产开发经营管理条例，制定本办法。说明：本条规定了本办法的立法目的
2、和依据。办法立法目的有两个方面：一是规范商品房销售行为；二是保障商品房交易双方当事人的合法权益。规范商品房销售行为，主要是建立商品房销售规范和市场行为准则，维护良好的市场秩序。商品房的惟一性和不可流动性，决定了商品房销售中，销售商往往处于更加主动的地位，销售商的行为是否规范，决定着整个交易活动能否公平、公正地进行。因此，本办法中规范销售行为，主要是针对销售商而言的。保障商品房交易双方当事人的合法权益，是针对市场参与者而言的，既保护销售商，也保护购房者。但由于目前我国购房者从总体讲，法律意识、自我保护意识还不是很强，再加上住为房消费者服务的中介机构行为又不是很规范，购房者的权益更易受到侵害；因而
3、，在制定办法中，侧重于维护住房消费者的合法权益。同时，从推进市场发展的角度来看，保护销售商的利益也是非常必要的，只有在市场各主体的利益都能得到法律保障时，才能激发他们参与市场的积极性，才能促进市场的发展。办法属于部门规章，根据立法法的规定，制定规章应有法律、行政法规（决定、命令）为依据。办法是以1995年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称房地产法）、1998年发布的城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号，以下简称开发条例）为依据制定的。房地产法是我国房地产领域内的基本法，规定了商品房销售活动的一些基本准则；开发条例秉承房地产法，对商品房销售，尤其是商品房预售，作了一些原则性
4、规定。办法根据实践的需要，对房地产法和开发条例中抽象和原则性的规定进行细化，增强了法律规定的可操作性。同时，办法根据中华人民共和国合同法（以下简称合同法）、中华人民共和国担保法（以下简称担保法）、中华人民共和国建筑法人中华人民共和国广告法、中华人民共和国行政处罚法（以下简称行政处罚法）、建设工程质量管理条例（以下简称质量条例）等法律、法规，对商品房销售涉及到的相关具体问题作了进一步规定。第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。说明：本条规定了办法调整范围。从地域范围分析，因本办法属于房地产法和开发条例的配套法规，所以，其调整的地域范围应与房地产法。价发条例一致，即城市规划区国有土地上
5、进行商品房销售以及销售管理。从行为角度分析，既调整商品房交易行为，也调整商品房销售行为的管理；从主体角度分析，本办法既规范销售商（出卖人）、消费者（买受人），也规范行使销售管理职能的行政主管部门。商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。从该定义可以看出，本办法只规范房地产开发企业开发建设的房屋的销售行为，包括房地产开发企业自行销售，也包括委托中介机构销售。对于非房地产开发企业开发建设的房屋不属于该协法的调整范围。换句话说，只规范增量房屋的交易管理，存量房屋的交易管理不适用本办法。值得指出的是，经济适用住房属于商品房的范畴，同样适用于本办法。第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
6、本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工骏收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。说明：本条规定了商品房销售的分类及商品房预售和商品房现售的定义。商品房现售与预售是根据标的物状态的不同而区分的，现售对象是已经竣工验收合格的商品房，预售对象是正在建设中尚未竣工的商品房。本条将商品房销售进行分类，主要目的是为了便于根据现售 与预售的不同，进行分类管理。商品房预售，销售行为比较普遍，由于实践中出现的问题比较多，因此，在房地产法及开发条例中对预售条件及预售许可制度等进
7、行了规定，但对现房销售，无论是房地产法还是开发条例都未作规定。本办法将视售和预售分开，对预售的条件、预售许可等内容，执行已经发布的法律、法规，对现房销售条件，作了明确规定。第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。说明：本条规定了商品房的销售完成途径。房地产销售有自行销售和委托销售两大类，根据民法通则及合同法的相关规定，委托销售的责任主体仍是委托方。因此，商品房销售中的买卖合同主体只能是买受人和房地产开发企业，而不是买受人和房地产中介服务机构。换言之，中介机构作为房地产开发企业的代理人，只能以房地产开发企业的名义与消费者签订合同。就房地产开发企业而言，自
8、行销售商品房和委托他人销售商品房各有其利弊。自行销售商品房，可以减少中间环节，节约销售成本；委托他人销售商品房，可以利用中介机构的专业优势， 较快打开市场，加速资金回流。从目前情况看，由于中介机构鱼龙混杂，中介人员素质不高，中介行为尚不规范，房地产开发企业多数是成立自己的销售公司或者销售部门自行售房。随着中介市场的规范，委托中介机构售房将成为主流。办法允许房地产开发企业根据自身情况选择销售途径。须明确的是，在委托销售商品房时，房地产开发企业与房地产中介服务机构是委托代理关系，交易主体仍然是房地产开发企业和买受人，房地产中介服务机构不是交易一方当事人，不享有出卖人的权利义务。第五条 国务院建设行
9、政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。说明：本条规定了商品房销售的主管部门。房地产法规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”这里的房产管理部门是一个大概念，地方的建委、房地局、开发办，只要有房地产管理职能，就属于这个范畴。
10、1998年颁发的城市房地产开发经营管理条例规定，“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作”。这里规定“房地产开发主管部门”，是根据全国各地机构设置的不同情况而简称的，是一个灵活性的规定。考虑到地方负责房地产销售管理工作的部门有的在建委，有的在房地局，也有的在独立设置的开发办，因此，办法规定，“直辖市。市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下简称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”第二章 销售条件第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发
11、经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。说明：本条是对商品房预售条件的规定。1992、1993年，由于“房地产热”的影响，不少地方出现了大量的“烂尾”楼盘，不仅使购房者蒙受了损失，也对房地产市场的发育产生了极坏的影响。为了避免上述情况的发生，在起草房地产法时，规定商品房预售实行许可制度。开发条例和1995年1月 1日起施行的城市商品房预售管理办法对商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序已有明确规定。这些规定，从目前来看，仍然是比较合理的，个别地方出现问题，主要是由于已有的规定不能真正落到实处，有法不依、执法不严而造成的，因此本办法对预售条件与程序不再作重复性规定，只重申商品房
12、预售实行预售许可制度，并规定预售条件及商品房预售许可证明的办理程序这两个方面的内容，按照开发条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行，其他方面仍应按照本办法的规定执行。第七条 商品房现售，应当符合以下条件：（）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。说明：本条
13、规定了商品房现售的条件。随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产市场规范的不断完善，现房销售的比重会越来越大，房地产法及开发条例都未对现房销售条件作出规定。为了防止不合法的商品房进入流通领域，避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，办法对商品房现售条件进行了明确规定。要求现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，主要是为了确保现售商品房的房地产开发企业主体资格合法。房地产管理法规定，房地产开发企业，应当到工商行政管理部门进行登记并取得营业执照。开发条例规定，房地产开发企业应当到房地产开发主管部门备案并取得相应的资质等级证书。房地产开发企业资质管
14、理规定规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，没有营业执照和资质证书的企业是不能从事商品房销售业务的。要求取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件，主要是为了确保现售商品房的用地合法。用地合法文件有二，一是土地使用权证书，二是使用土地的批准文件。从理论上讲，商品房现售时，房地产开发企业应当已经取得土地使用证。但在实践中存在一些特殊情况，有不少地方还存在土地使用权证发放较晚，有的甚至根本未开始发放土地使用权证，难以做到一刀切。因此，办法规定，使用土地的批准文件也可以作为可以现售的条件。需要注意的是，这里所说的使用土地的批准文件是指已经交付全部土地使用权出让金的
15、证明文件和划拨土地的批准文件。要求持有建设工程规划许可证和施工许可证，主要是要确保现售商品房的规划、建设手续合法。根据城市规划法规定，建设项目在申请办理开工手续之前，应当取得一书两证：即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；根据建筑法规定，建设项目在开工前，应当领取施工许可证。因此，没有建设工程规划许可证（拥有另一书一证是取得该证的前提）。施工许可证，就意味着商品房是不合法建筑，自然不能出售。要求已通过竣工验收，主要是确保现售商品房符合工程建设质量标准。同时，也是现售区别于预售的主要条件。竣工验收，是指工程主体竣工验收。按质量条例的规定，建设单位收到施工单位提出的工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应具备的条件是：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施1、1程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书
