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1、,大城市近郊区休闲 养老与文旅小镇，田园综合体开发盈利模式,中国管理科学研究院城乡统筹建设 发展中心农旅文创研究所副所长 清华大学房地产总裁班客座教授 深圳市新摩尔商业管理有限公司 杨宝民 ： 电话：,主讲专家杨宝民,研究方向：基于知识创新的文化旅游与休闲养老项目和商业房地产经营与策划；现代零售业创新经营研究 学术职务：清华大学国际商业地产运营班客座教授，中国商业地产联盟专家委员。 荣誉：中国商业地产十大杰出操盘手 现任深圳市新摩尔商业管理有限公司 总经理，曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，沿海物业管理总经理，王志 纲工作室高级策划师等高级职务。我国文化旅游双核理论创始人，长期
2、指导文化旅游重大项目可行性研究，是投资百亿文化旅游项目-铜官窑陶瓷文化小镇项目的策划专家。,本人核心竞争力： 产业规划与城乡规划，文化旅游与休闲养老，商业地产创新经营与策划 业态规划、商业运营,EMAIL:,主要专著之一 商业房地产开发与管理实务,主要专著之二,为回报社会 ，年江禾先生与杨宝民先生等一起编著出版了养老专著，杨宝民先生根据养老地产发展新趋势，从开始围绕文化旅游和休闲养老，度假旅游交换式养老与保险结合的新模式进行了深入。,前言,文化旅游理论是指导中国旅游地产健康发展的指南。 文化与旅游产业需要融合发展，文化创意产业正在大力发展，将文化内涵注入到旅游产业中，度假旅游和休闲养老结合，用
3、一种高雅的环境服务两种顾客。 旅游地产由旅游产业和房地产产业整合而来，有其不一样的运作管理模式，不能简单套用旅游业或房地产产业的一般管理模式。 下面从四个方面对旅游地产从项目投资开发到项目经营过程中应采取的管理策略进行阐述。 我们一起探讨文化旅游项目可行性研究框架，而后提出完成可行性研究所需要的文化旅游理论和方法。,中国大健康产业前景及趋势分析,党的十八大明确提出了2020年全面建成小康社会的目标，健康是促进人民群众全面发展的必然条件，并坚持为人民健康服务的方向，坚持预防疾病为主，完善国民健康的政策。2012年8月公布的“健康中国2020”战略研究报告提出，到2020年为止，主要健康及其相关指
4、标基本达到中等发达国家水平，其中包括“国民主要健康指标进一步改善，人均预期寿命达到77岁”等目标。同时，该文件还强调，要以“预防为主”，实现医学模式的根本转变，以公共政策、科技进步，着力解决长期威胁我国人民身体健康的重大疾病及相关健康问题。,日本文化创意产业已经超过钢铁产业,日本在动画，设计等文化创意产业方面处于亚洲前列，日本创意产业发展概览日本素有“动漫王国”之称,是世界上最大的动漫制作和输出国,目前全球播放的动漫作品中有六成以上出自日本，文化创意产业已经超过钢铁产业。 日本文化创意产业发展至今形成了以动漫、游戏、音乐为主题的文化产业矩阵。近年来，日本文化产业年产值在国民经济中的占比已达到1
5、5%，不仅拉动文化相关产业就业，还能让周边产品形成第二波发展动力。 日本向海外大力推广文化创意产业。 日本内阁官房（Cabinet Secretariat）于2015年6月时，召开酷日本战略推进会议。在此会议中，内阁大臣们决定，未来日本的酷日本战略将从设计、音乐、饮食、在地观光等四方面著手。并期许此酷日本战略能于2020年日本举办奥林匹克运动会、残障奥林匹克运动会时，可看到实际具体成果。,日本动画大师宫崎骏,谁能吃到文化旅游，度假旅游和养老产业的奶酪?,国务院连续出台鼓励养老产业和旅游产业发展的红头文件，度假，养老与健康产业未来发展空间将会每年万亿以上，未来十年会达到万亿元规模，就是要释放大量
6、刚性需求，带动国内消费，2015年我国旅游投资达到万亿元，我国游客去外国消费达到亿美元。 2016年，国内旅游、入境旅游稳步增长，出境旅游理性发展，旅游经济继续领先宏观经济增速，成为稳增长、调结构、惠民生的重要力量。预计全年国内旅游44.4亿人次，同比增长11%；国内旅游总收入3.9万亿元，同比增长14%。浙江省旅游投资达到1万亿元。 入境旅游人数1.38亿人次，同比增长3.8%，其中外国人入境2814.2万人次，同比增长8.3%；国际旅游收入1200亿美元，同比增长5.6%；出境旅游人数1.22亿人次，同比增长4.3%；旅游服务贸易顺差102亿美元，较上年扩大11.5%。,我国旅游行业发展展
7、望,2017年，国内旅游市场高速增长，入出境市场平稳发展，供给侧结构性改革成效明显。国内旅游人数50.01亿人次，比上年同期增长12.8%；入出境旅游总人数2.7亿人次，同比增长3.7%；全年实现旅游总收入5.40万亿元，增长15.1%。初步测算，全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元，占GDP总量的11.04%。旅游直接就业2825万人，旅游直接和间接就业7990万人，占全国就业总人口的10.28%。 到8年经济在中美贸易战背景，会加大核心技术投资力度，实行微刺激，度假旅游与休闲养老的市场空间巨大，但是，并非大家简单上马项目就能成功。此类项目专业要求与知识含量高，顾客群体挑剔，至少
8、需要一年以上的策划和设计时间才能打造文化旅游精品，要吸取大量低水平商业地产项目一哄而上浪费数百亿的教训。前期策划和初步方案设计至少要投入万元左右，至少要有一流专家团队牵头研究，含度假旅游规划，养老社区规划与经营管理专家，设计院参与。,全域旅游与特色小镇的看法,全域旅游是要全面打造优美的旅游环境，美化全区，引进一流策划和规划设计和经营队伍，突出重点文化旅游和度假旅游项目带动全区域旅游产业发展，要注重和商业规划以及产业规划的结合，对于区域的棚户区改造可以和旅游名镇规划结合，政府改造旅游基础设施和企业投资旅游项目。,通过旅游和商贸等现代服务业带动更多居民就业，银川西夏区就适合建设全域旅游示范区。,特
9、色小镇4.0定义,仇保兴表示，特色小镇从第一代的“小镇+一村一品”已经发展到现在的4.0版本，也就是“小镇+新经济体”时代，特色小镇能发挥城市修补、生态修复、产业修缮的功能。在4.0版本的特色小镇中，新产品、新结构、新创业生态等“特色”的形成，是企业家的创新精神和城市所提供的各种“正外部性”协同作用、共同演化的结果。,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴,2018年中央乡村振兴政策解读,顺应村庄发展规律和演变趋势，根据不同村庄的发展现状、区位条件、资源禀赋等，按照集聚提升、融入城镇、特色保护、搬迁撤并的思路，分类推进乡村振兴，不搞一刀切。 坚持节约集约用地，遵循乡村传统肌理和格局，划定空
10、间管控边界，明确用地规模和管控要求，确定基础设施用地位置、规模和建设标准，合理配置公共服务设施，引导生活空间尺度适宜、布局协调、功能齐全。充分维护原生态村居风貌，保留乡村景观特色，保护自然和人文环境，注重融入时代感、现代性，强化空间利用的人性化、多样化，着力构建便捷的生活圈、完善的服务圈、繁荣的商业圈，让乡村居民过上更舒适的生活。 要求壮大特色优势产业，保障农产品质量安全，培育提升农业品牌。加快推广“订单收购+分红”、“土地流转+优先雇用+社会保障”、“农民入股+保底收益+按股分红”等多种利益联结方式，让农户分享加工、销售环节收益。,房地产和建设企业转型田园综合体的重要路经,田园综合体的轻重资
11、产配置和投资强度与区位关系密切，距离城市近郊区可以多配置符合市场需求的低密度共享农庄和休闲养老物业。 2018年1月24日杨宝民老师来到咸阳市，受到本群杨燕董事长的特色欢迎，参观陕西丫丫科技开发公司后，杨老师帮助确定企业发展战略是田园综合体+共享农庄和养老社区，八千亩园林，田园综合体营造了美好的人居环境，两千亩低密度高品质大盘社区是拥有最佳性价比的开发模式。 农业科技公司，以陕西丫丫科技公司为例，他们掌握农业科技和园林技术，拥有丰富的经验积累，他们是田园综合体的田园部分的主力军，也是优质园林的生产者，房地产企业和农业科技公司合作，联合开发低密度郊区共享农庄和休闲养老小户型联排别墅，这是企业转型
12、盈利的重要出路。,城市近郊区绿色休闲农业和养老田园综合体理论模型,禅文化园林,道文化主题花园,秋葵主题文化酒店,老年大学和体育会所，艺术中心,休闲养老社区,30亩有机蔬菜,樱花 大道,共享农庄,牡丹园等定制花园,儿童乡村游乐园,国务院关于促进旅游业改革发展的 若干意见,国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见由国务院以国发201431号于2014年8月9日印发，意见分树立科学旅游观、增强旅游发展动力、拓展旅游发展空间、优化旅游发展环境、完善旅游发展政策5部分20条。 该意见是继国务院关于加快发展旅游业的意见、全国红色旅游发展规划纲要、国民旅游休闲纲要和旅游法颁布实施以来，党中央、国务院对旅游业改
13、革发展做出的又一重大部署。 以转型升级、提质增效为主线，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，满足多样化、多层次的旅游消费需求；推动旅游开发向集约型转变，更加注重资源能源节约和生态环境保护，更加注重文化传承创新，实现可持续发展；推动旅游服务向优质服务转变，实现标准化和个性化服务的有机统一。到2020年，境内旅游总消费额达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游4.5次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。,国土资源部 住房和城乡建设部 国家旅游局 关于支持旅游业发展用地政策的意见 国土资规201510号,2.旅游相关建设项目用地中，用途单一且符合法定划拨范围的，可以划拨方式供应；用途混合且包
14、括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按城市用地分类与规划建设用地标准的“娱乐康体用地”办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定。景区内建设亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设施用地，可按城市用地分类与规划建设用地标准“其他建设用地”办理规划手续，参照公园用途办理土地供应手续。风景名胜区的规划、建设和管理，应当遵守有关法律、行政法规和国务院规定。鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应旅游项目建设用地。,1.有效落实旅游重点项目新增建设用地。 按照资源和生态保护、文物安全、节约集约用地原则，在与土地利用总体规划、城乡规划、风景名胜
15、区规划、环境保护规划等相关规划衔接的基础上，加快编制旅游发展规划。对符合相关规划的旅游项目，各地应按照项目建设时序，及时安排新增建设用地计划指标，依法办理土地转用、征收或收回手续，积极组织实施土地供应。加大旅游扶贫用地保障。,年养老服务设施用地指导意见,一、合理界定养老服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本意见中的养老服务设施用地。 二、依法确定养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。 依据土
16、地利用现状分类（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。 养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。 三、规范编制养老服务设施供地计划。养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划； 四、细化养老服务设施供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。,Part2 启动策略：以原则推进立项,Part3 投资策略：以效益推进开发,Part4 经营策略：以品牌推进发展,Part5 避险策略：以防治推进成熟,PART
