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1、 星空地产网 2016 年房地产研究报告 （会员版） 星空地产研究院运营中心 合肥市政务区南二环路959号财智中心A座14F 电话： 055164683810 星空地产研究院版权所有 1 2016 年年 1-6 月月合肥市住宅市场合肥市住宅市场 1、住宅市场总评 数据整理：星空地产研究院数据库 截止到6月30日，2016年上半年，合肥全市（包含北部、西南组团）新建商品住宅新增批售量累计约49977套，备案量 累计约75858套，备案均价约9018.8元/，同比较2015年均出现了大幅度的增长。 年内来看，2季度合肥住宅市场相较于1季度的捂盘惜售、绑定销售等乱象丛生开始稍微趋向正常化，市场成交量
2、依然 很是火热，监测数据显示，2016年2季度合肥市（包含北部、西南组团）商品住宅累计备案41239套，备案面积累计435.8 万，均价9717.40元/，其中市区九区累计备案25619套，备案面积累计280.5万，均价10846.2元/。相对于2016 年一季度（全市商品住宅累计备案24619套，备案面积累计361.6万，均价8177.0元/，其中市区九区累计备案22544 套， 备案面积累计242.2万， 均价9180.9元/） ， 环比比量价齐涨。 数据显示， 上半年合肥市区住宅市场总体成交量较2015 年并无较大涨幅， 但是房价水平却受库存量稀少影响， 比2015年出现大幅上扬， 平均
3、房价由2015年的8000多涨至万元以上， 而往年去化较难的北城、西南组团因市区房价不断攀升、无房可卖影响，在上半年出现了难得的市场火热现象。 住宅市场的火热也让投资客和开发商对于合肥的住宅市场一片看好， 上半年合肥市场活跃了众多的投资客， 大量的热钱 涌入，而开发商则将视线转向了土地市场，逢土拍必出地王，楼面价、地价不断攀升，而“地王效应”对于周边市场再度扩 张也是有一定的推动。 2016年6月24日上午，合肥市政府办公厅发文公布而证实，自2016年7月1日起执行差别化住房信贷政策，居民家庭首 次购买(从未购置过住房)住房，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例仍为25%，有效期一年。至此，
4、呼唤已久的合肥 楼市调控政策正式浮出水面。从上半年合肥整个房地产市场情况看，开发商拿地热情高涨、投资客炒房不分区域、大小，此 次限贷政策的出台，势必对于非理性投资者带来一定的冲击，市场或将出现常规化并逐步走向稳健。 2、住宅供求关系 星空地产网 2016 年房地产研究报告 （会员版） 星空地产研究院运营中心 合肥市政务区南二环路959号财智中心A座14F 电话： 055164683810 星空地产研究院版权所有 2 数据整理：星空地产研究院数据库 2016年1-6月，合肥市区新建商品住宅新增预售套数约32349套，同比下降14.8%，累计销售套数为48163套，同比下 增长12.3%，批售比为
5、0.7，销售量远超批售量。此外2016年1-6月份合肥北城、西南组团批售量以往也有了很大的增长， 上半年北城累计批售10509套、西南累计批售7119套商品住宅，而成交量更是较以往有巨大涨幅，上半年北城、西南分别 销售了17348、10347套商品住宅，涨幅分别高达122.1%、157.1%。 从各月度的预售量看，1月份、合肥住宅市场预售量开始出现下滑的迹象，单月预售4555套，相比2015年12月份减少 了2582套，而2月份，整个市区预售量仅1578套，出现了近几年来的预售最低值，市场“捂盘惜售”现象非常严重，住宅 市场一度出现“放荒” ，这种现象一直延续到3月中旬的结束，随着的结束、政策
6、释放出了较为明显的信号，自3月 中下旬开始，开发商开始释放出大量的新房，但是整个一季度的市场极其混乱，捂盘惜售，新房入市少，同时存在绑定车位、 绑定家装等捆绑销售的现象。随着关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见的出台，市场警示信号明显，即 便如此，受整个2015年对于土地市场的控制的影响，工程开发进度与市场消化速度存在一定的差距，4、5月份，合肥市区 预售量有了虽明显的回升，月批售量在5000套以上，仍然小于2015年同期，而6月份，加上限贷政策从不断的传言最终变 成事实，一方面，因政府放开备案价，开发商房屋销售自主定价，多数开发商对于市场表现了极大的信心，另一方面，楼市 限贷政策从
7、不断的传言最终变成事实，开发商又开始选择在政策正式执行前抢跑楼市，多方面的原因造就了6月份合肥市区 单月批售量达到10483套，达年内最高值。 而从区域预售量上看，上半年新站区、滨湖区占总预售的大部，预售量分别占25.4%、18.9%、区域内目前在售新增项 目略多于其他各区，此外，高新区上半年预售量也占比达14%，区域内别墅、洋房项目纷纷入市。此外，上半年，北城、 西南在上半年成为合肥热门区域，入市量达历史高值。 3、住宅成交量走势分析 数据整理：星空地产研究院数据库 星空地产网 2016 年房地产研究报告 （会员版） 星空地产研究院运营中心 合肥市政务区南二环路959号财智中心A座14F 电
8、话： 055164683810 星空地产研究院版权所有 3 据星空地产研究院的数据显示，截止到6月30日，2016年1-6月，合肥市（包含北部、西南组团在内）新建商品住宅累 计成交75858套，成交面积累计797.3万，成交均价9018.8元/。市区范围内，新建商品住宅累计成交48163套，同比 2015年增加5639套，涨幅为12.3%，成交面积累计522.7万，同比增加72.9万，涨幅为16.2%，成交均价10074.5元/ ，同比每平方米增长1758.2元/，涨幅达到21.1%。2016年上半年，合肥住宅市场无论是成交量还是成交均价都出现了 较大的涨幅，且一路领涨全国。 从季度成交上看，
9、1季度合肥楼市在经历了捂盘惜售、捆绑销售等现象后，仍有22544套的成交量，月度成交也仅2月 份成交5600多套，其他月份成交量均保持在8000套以上，各月销量表现基本平稳，而成交区域则多集中于房价较低的新站 区以及市区销量一直火热的庐阳、滨湖区。而二季度中，虽然4月份的成交量因有限库存影响，累计成交7462套，变化并不 显著，但是5月份市区成交量确出现了极大的反常，月度成交不足5000套，库存量不足，入市房源少，多数商品房成交仅集 中于某几个新入市项目；而6月份，市场再次出现较大幅动，6月初，楼市成交还少显平淡，但6月中下旬后，受政府放开开 发商自主备案的权限，以及限贷政策即将实行影响，不管
10、是投资客还是开发商均做出了一定的反应，大量楼盘开始抢跑，入 市量激增，成交量也在这一时期达到了顶峰，6月市区总销量达13445套，达历年的月度最高值。 1-6月，合肥九区平均房价涨至10071.5元/，合肥房价由2015年末才达的9000元/，瞬间跨入万元时代。据星空地 产研究院的数据显示，1月、2月，合肥新建商品住宅价格环比涨幅并不是特别显著，而到了3月，合肥新建商品住宅价格开 始出现较快增长，9491.1元/，位居全国的第二位；4月，合肥新房、二手房价格环比涨幅双双位列全国第一，其中新房 价格涨至9895元/，接近万元；5月，合肥新房市场成交量虽然出现历史最低点，但是价格方面却暴涨至110
11、50.7元/， 也达到历史最高值；直至6月份，房价涨幅稍有收缩，逐渐收窄，11319.8元/，但11000元/以上已成目前合肥房价的 基本态势。 6月份随着合肥政府放开开发商自主备案的权限，很多楼盘的备案均价都出现了不同程度的上涨。而6月下旬开发商在 得知限贷政策即将实行后，大量楼盘开始抢跑，导致6月份住宅市场的销量有了大幅的上涨。监测数据显示，6月份，合肥 市区新建商品住宅累计成交13445套， 环比5月增加了8733套， 涨幅185.3%， 同比2015年5月增加了5467套， 上涨了68.5 %； 成交面积累计143.1万，环比增加88.7万，涨幅163.0%，同比上涨66.3%；成交均
12、价11319.8元/，环比每平米上涨 了269.0元，涨幅为2.4%，同比每平米增长2858.6元，涨幅高达33.8%。 上半年的市场数据显示，2016年大量的投资客活跃在合肥住宅市场，放荒与抢房现象并存，政策不断的同时房价还在 持续的上涨，同时，不断扩大的刚需与市场的矛盾越来越严重。 4、住宅区域成交量与成交均价分析 区域 二季度成交 套数 环比 （%） 1-6月成交 套数 同比 （%） 1-6月成交面 积（） 同比 （%） 1-6月成交均价 （元/） 同比 （%） 蜀山 1209 -17.2 2670 -29.2 31.0 -15.6 9583.3 12.8 庐阳 2562 -36.7 6
13、612 18.2 69.2 21.0 10555.2 23.2 包河 2809 63.8 4524 1.9 44.7 0.0 9558.7 14.7 瑶海 2184 1.6 4333 -2.1 45.8 7.6 9058.6 8.8 高新 3171 32.3 5568 30.0 65.8 29.4 12263.9 56.0 经开 3008 64.8 4833 2.8 54.3 7.2 10193.4 35.7 政务 721 30.9 1272 -45.9 22.8 -20.5 15453.6 42.5 新站 5723 24.0 10340 373.0 100.9 390.4 7672.9 9.
14、7 滨湖 4232 12.0 8011 -25.6 88.0 -25.3 10306.5 24.4 市区累计 25619 13.6 48163 13.3 522.7 16.2 10074.5 21.1 北部组团 9193 12.7 17348 122.1 170.7 126.3 6402.5 26.3 西南组团 6427 64.0 10347 157.1 103.9 175.4 8008.2 24.3 合计 41239 19.1 75858 39.6 797.3 41.6 9018.8 16.3 数据整理：星空地产研究院数据库 星空地产网 2016 年房地产研究报告 （会员版） 星空地产研究院
15、运营中心 合肥市政务区南二环路959号财智中心A座14F 电话： 055164683810 星空地产研究院版权所有 4 星空地产研究院的数据显示，2016年1-6月份，市区中销售前三名的区域分别是新站、滨湖、庐阳区，其中，新站区总 备案为10340套，占市区总成交的21.5%，同比涨幅更是达373%。九区住宅成交量同比五涨（新站、高新、庐阳、经开、 包河）四跌（政务、蜀山、滨湖、瑶海） ，累计同比上涨13.3%，成交均价方面，九区房价全面上涨，累计同比上涨21.1%， 合肥上半年平均房价超万元。 2016年1-6月份，合肥九区成交量排在首位的是新站区，累计成交10340套，同比2015年（2186套）上涨了373.0%， 成交面积约为44.1万，成交均价约为7672.9元/，同比2015年（6996.2元/）上涨了9.7%。近几年来，新站区市场一 直处于“抑住扬商”的状态，以京商商贸城为主的商业市场占据新站区楼市交易的主体，住宅市场则相对低迷，交易量一直 处于市区低位，月成交量基本靠后，而自2016年1月份以来，受合肥整个“房荒” 、 “地王”频现、热门区域“房价暴涨”现
