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1、住宅小区规划基本知识城市是人类集中的生活居住地城，是一种现代人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的40%-50%。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落等。住宅区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地、还包括与该住宅区居民生活相关的商业、服务、教育、活动、道路和、场地和管理等内容。住宅区同时还是一个社会学意义上的社区。它包含了居民相互间的邻里关系、价值观念和道德准则、生活方式以及业主的背景、经济实力等诸多内容。住宅区一般由住宅用地、公共服务设施用地、道路停车用地和公共绿化用
2、地四大用地以及相应的住宅、公共建筑、道路交通设施以及绿地与场地四大系统组成。一、建设强度指标住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。1、容积率项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。容积率体现和控制着住宅区建设总体的建设总量，它与总建筑面积具有对应关系。容积率反应了1平米的土地盖了多少平米的房子。如1.2的容积率就是1平米的土地上盖了1.2平米的房子。容积率=总建筑面积/总用地面积这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。 一般说，应尽可能选择容积率较小的社区。多层一般在1.2-1.6的容积率，别墅一般在0.3-0.
3、4的容积率。2、建筑密度建筑密度又称建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物基底面积之和与规划建设用地之比。密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。建筑密度表现和控制着住宅区总体的环境质量和居住品质，与容积率密切相关。建筑密度=所有建筑物的占地面积(楼的基座面积)/总占地面积（%）低密度住宅的下线应该在容积率0.70.8最为合理。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等。二、环境指标住宅区的环境质量的量化指标主要包括绿化率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建
4、筑面积、日照间距。1、绿化率住宅区的绿化率是是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。它主要控制和体现着住宅区生态和绿化方面的状况，同时也反映了住宅区在绿化景观方面的潜力，绿化率在新区建设中不就低于30%，旧区改造时不宜低于25%。绿化覆盖率（有块草皮就算）大于绿化率，是开发商乐于应用的概念。绿化率=总绿地面积/总用地面积（%）2、套密度套密度是指住宅区范围内住宅的总套数与住宅区总用地的比例。它在住宅区规划阶段，较人口密度和人均住宅建筑面积能更真实的反映建成后住宅区在人口容量方面对居住环境质量的影响。套密度越少，业主未来生活的舒适度会越高。套密度=住宅区住宅总套数/住宅区总用地面
5、积(套/公顷)3、日照间距在居住区规划中，为了保证每户享受并获得规定的日照时间和日照质量，条形住宅长轴外墙保持一定的正面间距，即为日照间距。国家规定冬至当天一层满窗日照不能低于1小时。l 日照间距 指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。先解释两个名词l 建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；l 建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的
6、建筑间距按照下列条例执行：相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数。相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。l 关于公共建筑的间距塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，但不得小于上述（、）的规定。如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（、）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：二层或二层以下的办公
7、楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。4、建筑间距指建筑平面外轮廓线之间的实际距离。即是目前市场上客户所说的楼间距。北京板楼间距不低于楼高的1.6倍；塔楼间距不低于楼高的1倍。目前邢台板楼间距标准不低于楼高的1.5倍。三、面积相关名词解释建筑基底面积 指建筑物首层的建筑面积。 规划建设用地面积是指城市规划行政主管部门确定的项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。什么是住宅的建筑面积？是如何计算的？ 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建
8、筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的
9、水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑
10、面积。(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件
11、配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。 建筑面积建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒脚以上截面计算，包括使用面积、辅助面积和结构面积。指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊
12、、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。房屋建筑面积即商品房销售面积，预售时期都是暂测面积，产权证上是实测面积，均为邢台市城乡房产测绘队测量。房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用面积商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积不计算在商品房建筑面积的项目包括：1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。3、房屋之间无上盖的架空通道。4、无柱雨篷。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物
13、的空间安置箱、罐的平台。6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。8、消防、检修等用途的室外爬梯。9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和，即地毯面积。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。辅助面积指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积，如住宅建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等净面积的总和。结构面积建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟筒其投影
14、面积等所占面的总和。公摊面积商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为该幢建筑服务的共有房屋和管理房屋的建筑面积。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：1
15、、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=总公用建筑面积/各套套内建筑面积总和公用建筑面积=整幢楼的建筑面积套内建筑面积不应分摊的建筑面积公摊面积的原则实际上就是按每位业主购买房屋的建筑面积来计算相应的公摊面积。使用率房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的
