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1、1 Contents 目 录 一 二 三 优化示范区参观动线设置 四 产品提升重点关注方面 2 1、什么是参观动线 动线设计，意指人在室内室外移动的点， 连合起来就成为动线。 示范 区动线，可简单理解为： 客户在项目示范区内的运动轨迹 良好的示范区参观动线 可以让顾客在示范区内部停留时间更久 在购房过程中尽可能经过更多有效区域 提前设定项目动线，重点区域强化包装 入口销售中心体验馆泛会所样板房一条线 统揽示范区，园林环境和项目配套等买点贯穿其中， 容易吸引顾客按动线移动，从而减少客源流失。 入口围挡 销售围挡指引区 入口品牌昭示区 泛会所 主题体验区 沿途缓冲区 体验馆 1.1案例：太仓碧桂园
2、优化参观动线设置 迪士尼主题示范区打造：上海迪士尼乐园明年春季开园，特将示范区整体打造为为迪士尼乐园主题，示范区增 加迪士尼人物景观小品，综合楼及泛会所儿童乐园均已维尼乐园为主题，主题鲜明，趣味性强，并配合示范区开 放活动，整体形象统一。迪斯尼景观雕塑均下单园林设计院出方案由创喜邦盛代买。 1.1案例：太仓碧桂园优化参观动线设置 风格鲜明的看房通道打造：根据户型面积、及板房风格，打造了Tiffany婚礼主题看房通道，YJ130 、140看房通道分别配以灯箱打造，异形雕刻腰线，融入VI孔雀元素打造，结合项目配套等买点，加 深客户映像，增强客户对项目的信心。 1.1案例：太仓碧桂园优化参观动线设置
3、 出行须知：优化参观动线设置原则 原则1：注重打造品牌形象面 原则3：“一条线”统揽苑区 原则2：客流运动控制 原则4：S型曲线，优化客户视觉 原则5：最小化客户疲劳感原则6：最大化可开放范围 将项目利好配套穿插到参观动线，增强客户体验度，除了销售中心和板房 区之外，客户可体验其他利好配套，增强对项目信心！ 2、看房动线具体原则 7 原则1：注重打造品牌形象面 原则2：客流运动控制 将项目入口接驳地块市政主干道（靠近公路），与政府公关宣传面（灯杆旗、大型围挡等） 规避变电站、高压塔、垃圾场等不利设施 设置规范、准确的引导标识系统及便于客户的停车场 ，用绿化、道路景观，给予客户良好昭示性 2.1
4、看房动线具体原则 带体验功能的实体店、会所、观景平台等设置，重点控制参观节奏，赢取客户认可 主、次通道不同宽度的设置，非重点参观区域保持道路通畅 实例【香港海港城】主入口位置设置大宽度楼梯， 便于客户出入，且商场内部有相关景观小品、导示 设施或休息设施以“滞留”客户，可游览更多的商 铺。 实例【广州天河城】商场周边有完善的交通运输网 联接（公交/地铁/公路等），能扩大购物中心的辐 射范围，方便消费者到达，增加人流量和提升购买 率。 8 8 原则3：“一条线”统揽苑区 原则4：S型曲线，优化客户视觉 每一个关键的节点都设立了醒目的“路标” ，样板区参观过程穿插项目各配套，形成单向循环动线 情景设
5、置，打造真实生活场景 ，围蔽苑区通道多向性，使客户在“一条线”上完成参观，增加购买的可能性 苑区展示面增大，可参观更多项目配套 ，客户停留时间增长，增加信心，推进销售 异于“直线”展示，曲径通幽，不易看透，惊喜层出不穷，展示感受增强 实例【北京星光天地】 北京新光天地商城：动线富于变化，人流如织，堪 称中国百货旗舰店 实例【宜家家私卖场】实例【宜家家私卖场】进入家私卖场后“不知不觉 ”逛遍卖场每个角落，无论喜好无形之中接受宜家 的消费暗示”，通过一个个情景的布展方法打进客 户的心 2.2看房动线具体原则 9 9 原则5：最小化客户疲劳感 原则6：最大化可开放范围 参观动线的长度在适度范围内，单
6、次动线路程保持适当时间 ；整体参观动线有适时休息，设置喝水/卫生间地方 将板房设置同楼层低楼层，更便捷客户参观 ；控制参观的节奏，予以弹性考虑 2.3看房动线具体原则 若项目开放，因施工情况无法完美展示苑区配套，则设置好苑区围蔽 后期完善苑区环境和配套时，需及时对苑区“最优路线”进行调整 实例【德国斯图加特国立美术馆】实例【德国斯图加特国立美术馆】 客户从主入口进入博物馆门厅后，在弧形的幕墙下有 休息的座椅，报告厅入口设置咖啡厅，透过圆形柱廊 可以看到庭院的雕塑，客户可到户外晒太阳和聊天。 10 3、项目参观动线存在的问题 巡盘过程发现项目参观动线不合理，主要体现在以下几大方面： 动线设置过长
7、，施工通道与示范区通道相混合 动线非单线循环，客户可不需经过售楼部直接参观板房，客户易流失 动线未串联主要配套（如商业街学习及生态资源等），无法达到更好的宣传效果 板房设置零散，不在同一区域内，不便于客户参观及销售接待 板房设置于展示面较差位置（如货量施工期，施工通道旁），展示效果差，未能现产 品优势 11 备注： 凤凰岛：别墅板房 翡翠岛：洋房临建板房 示范区大动线较长，建造及包装耗费巨大费用 动线非单一循环，多处重复折返 （其中大平层板房不在主要动线上） 板房分散，分布在不同区域 精工板房前置于项目主入口前，可直接跳过重要配套 参观板房 前期欠缺合理的规划，从主入口参观完所有板房 需要约2
8、个小时，参观体验大打折扣。 错误案例 3.1项目参观动线存在的问题 紫金半岛：大平层板房 华东总部大楼旁：最新精工板房 12 一 Contents 目 录 一 二 三 优化示范区参观动线设置 四 产品提升重点关注方面 装修标 准提升 人性 化设计 软装搭 配适宜 对标竞品，提升调整1412版装修标准，增加产品竞争力，提高 客户对产品认同。 关注客户实际需求，以主人的生活需求为核心，人性化的设计， 注重细节，增加科技元素，凸显产品人性化考量，吸引客户关注 软装搭配需以客户角出发，立足产品，充分调研，了解客户喜好， 摸清竞品情况， 产品提升重点关注方面 可模拟自己一天的生活适当增加样板房情景氛围包
9、装，引起客户 对未来生活的向往，增加客户共鸣。 生活氛 围营造 14 1412版装修装标提升 品牌/规格材质品牌/规格材质 木地板现代家居强化复合地板现代家居强化复合地板 地砖（140以下）60*60cm抛光转80cm*80cm抛光转 马桶科勒科勒 阳台地砖圣凡尔赛仿古砖圣凡尔赛仿古砖 水龙头摩恩摩恩 整体橱柜现代家居现代家居现代家居 开关面板晟辉西门子含USB插座、声控开关 直饮水无飞利浦 智能门锁无普通门锁必达指纹密码锁 抽油烟机美的老板牌 小夜灯无西门子 收缩水龙头无摩恩 1.1装标提升：1412装标和装标提升后对比明细 15 1.2 1412版装修和装标提升后对比（客厅） 1412版装
10、修【客厅】 1412版地面为60*60白色抛光砖，砖尺寸过小 ，地面无拼花，地面单调无品质感 部分项目小面积产品，地面采用仿石纹抛釉砖 装标提升后【客厅】 装标提升后地面为80*80cm白色抛光砖，中间增加黑色 拼花，四周增加灰色走边，丰富地面补贴，提升整体品质 不建议小面积产品地面采用仿石纹抛釉砖，客户接受度 较低，软装搭配不容易出效果。 1412 版 太仓 常熟 16 1.3 1412版装修装标提升后对比（厨房篇） 1412版装修【厨房】 无伸缩水龙头 随楼附送美的抽油烟机 无直饮水 厨房台面石为台山红，该石材花纹较大，颜色过花，无品 质感 装标提升后【厨房】 洗碗池增加伸缩水龙头 随附送
11、老板牌抽油烟机 增加飞利浦牌净水器：脱除自来水中有害物质，利于健康 厨房台面石为黑金沙：该石材颜色稳重大气，与白色橱柜搭 配，干净沉稳，尽显品质。 1412 版 太仓 常熟 17 小夜灯：贴心照顾夜间如厕需求 声控开关：黑暗中无需摸索，手拍控制，方便省电 紧急呼叫按钮：为家长提供安全保障 USB插座：轻松解决各种电器充电烦恼 防溅插座： 1412版装修开关面板由集团指定供应商晟辉 电子公司提供，仅有开关面板、紧急呼叫按钮、 防溅插座，外观及产品知名度较一般 【开关面板】 西门子开关面板，结构科学精密，造型精 巧别致的，和居室装饰和谐、统一，安全 耐用 为用户提供最好的产品。 1412版装修装标
12、提升后对比（开关面板篇） 18 入户挂钩：方便实用 设置高度符合人体适合高度，不用弯腰即可轻松 悬挂将手提包挂于挂钩上，方便实用。 必达指纹密码锁：安全耐用 作为行业领先者的必达，20年只做智能锁。产品 具有优质的抗冲击、抗腐蚀、抗磨损能力。通过密码、 指纹、机械钥匙均可开锁。 电热毛巾架：健康环保省电 两小时内即可烘干湿毛巾，浴巾和衣物，不会因为 潮湿而滋生大量的霉菌、细菌，螨虫等有害菌，还可祛 除浴室的潮气和霉味、臭味，对人体健康极为有利。 1412版装修装标提升后对比（其他） 产品交付标准变更项涉及户型 原装标情况调整后装标情况 同原装标对比差价（元） 位置原交付标准 单价 （元） 调整
13、后交付标准 单价 （元） 小高层 1YJ130T、YJ140T入户门普通门锁270必达智能锁门锁1,100 830 2YJ130T、YJ140T卫生间硅酸钙板吊顶 - 铝扣板吊顶 - - 3YJ130T、YJ140T过道无 - 过道小夜灯 - - 4YJ130T、YJ140T厨房无0净水系统1,599 1,599 5YJ130T、YJ140T客厅过道无0声控开关29 29 6YJ130T、YJ140T客厅普通插座14带USB插座88 74 合计 284 2,816 2,532 高层 1YJ110T、YJ130T、YJ140T入户门普通门锁270必达智能锁门锁1,100 830 2YJ110T厨
14、房台山红1163黑金沙2,139 976 3YJ130T、YJ140T卫生间硅酸钙板吊顶 - 铝扣板吊顶 - - 4YJ110T、YJ130T、YJ140T过道无 - 过道小夜灯 - - 5YJ110T、YJ130T、YJ140T厨房无0净水系统1,599 1,599 6YJ110T、YJ130T、YJ140T客厅过道无0声控开关29 29 7YJ110T、YJ130T、YJ140T客厅普通插座14带USB插座88 74 合计 1,447 0 4,954 3,508 交楼标准调整后，小高层成本共计增加交楼标准调整后，小高层成本共计增加2532元，按每户平均面积元，按每户平均面积130计算，成本
15、增加计算，成本增加19.48元元/。高层 成本共计增加 。高层 成本共计增加3508元，按每户平均面积元，按每户平均面积115计算，成本增加计算，成本增加30.50元元/。 1.3太仓交楼标准成本分析（例） 20 装标提升（固定流程） 报批途径：流程管理职能中心 营销中心 产品定价产品装修类方案报批 注意事项：安装新风系统需吊顶，提前考虑产品层高是否合适； 需提前跟集团产品定价部及采购部线下沟通，提前询价，节省时间； 装标整体提升上报方案时，关于装修类别选项需选择装修交付标准配送部件法（涉及新风 系统申请）。 软装外聘 执行步骤：软装公司提报方案经营销及项目部确认集团采购部询价形成报告由项目部上报主席 注意事项：软装外聘建议由项目部发起，营销负责方案把控，价格由项目部最终确认。 需提前将硬装效果给到软装公司，给到瓷砖、地板等硬装色样，确保软硬装效果匹配 1.1装标提升执行要点 21 1.4南京碧桂园精装升级标准（例） 备注：目前南京碧桂园为集团内装标档次最高的项目，在装修标准上做了很大的突破 22 南京碧桂园板房实景 23 2、人性化设计 关注客户实际需求，以主人的生活需求为核心，人性化设计。特别注重细 节，特别注重对精装材料、配件的功能展示。 入户挂钩、电热毛巾架 龙
