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1、,西岭雪山度假小镇 项目定位报告 (修改稿),成都 2011年10月,谨呈：成都西锦环保设备有限公司,在接受贵方委托之后，我司项目组成员进行了大量广泛的调查研究，本报告的研究结论是建立在广泛而有针对性的调查基础之上的,区域实地调研与踏勘,所做的研究工作,成都及大邑县宏观经济研究 大邑县及西岭镇规划研究 竞争性项目研究 酒店物业定位 住宅物业定位 住宅配套商业定位 旅游度假配套设施定位 ,区域区位条件 区域交通条件 区域可达性 区域各物业市场调查 ,2,项目开发方向与模式研究 项目总体定位 子项目定位建议 项目开发建设进度计划 财务分析 附件 项目概况 项目投资环境分析 国际滑雪度假区案例分析
2、本项目产业分析研究 酒店部分 住宅部分,报告提纲,3,4,项目开发方向与模式研究,总体SWOT分析,交通条件较差，不利于地块的可进入性：公路是通往项目地块的主要通道，目前缺乏更为快捷的轨道交通； 地块呈不规则形状，且内部高差较大，规划难度较大； 地质不稳地，易发生滑坡等地质灾害。,市场机遇：作为旅游景点集聚区，目前缺乏集酒店、高端住宅、配套商业、度假设施等为一体的综合功能性度假区，这为本项目的打造和特色品牌的建立提供了市场空间； 周边特色资源丰富：项目周边拥有“雪山、温泉、森林、庄园、文博”等特色旅游品牌，可本项目打造成休闲度假的聚集点创造了天然特色资源。,来自区域及周边竞争：目前已形成的花水
3、湾温泉度假小镇和大邑县规划打造的晋北休闲度假综合功能区给本项目拟建带来了直接竞争。,优 势,机 遇,劣 势,威 胁,地处黄金旅游线上：位处西岭雪山景点的必经之地，且周边旅游景点的集聚为本项目提供了良好市场影响力和客源的丰富度； 历史积淀深厚： 杜甫诗句“窗含西岭千秋雪”中西岭便是本项目所在区位，历史特色资源挖掘潜力大； 天然资源丰富：古海温泉、超高负氧离子、山水景观,根据以上对项目SWOT矩阵的分析，可知本项目自身优势并不十分明显并面临较大的威胁，因此建议本项目采取觅机型战略，充分挖掘项目内部、外部优势资源，寻找市场机会点准确定位，有效规避风险，以获得持续发展空间。,保证各功能区物业的品质一致
4、性，既能维护整体项目品质化，又能吸引周边物业客源；,4,项目竞争策略分析,充分发挥项目可尽快动工的优势，抢先入市，确定项目区域领导者的形象，为后续跟进项目设置较强的市场壁垒；,3,突出功能特色，避免陷入同质化竞争泥潭；,1,强调各功能区的合理布局及其联动性；,2,山海庄度假村战略目标,7,贵司对本项目的 战略定位,国际高端生活品牌 稀缺性风景名胜地的文化主题产权度假村 房地产短期开发与度假村长期经营的完美结合,贵司对本项目的 功能设想,集休闲旅游、观光体验、特色商业、生态农业、体育休闲、旅游地产等功能为一体的旅游度假项目,战略目标要求与问题,8,战略目标要求,打造高端旅游地产项目，树立特色旅游
5、度假品牌 获得最佳的项目收益与社会效益,战略层亟需解决的问题,如何树立旅游度假品牌？ 开发方向建议 如何确立发展战略，实现项目和社会收益最大化？ 开发模式建议,9,项目开发方向研究思路,消费需求分析 成都度假市场供应 寻求项目市场开发机会点,内部资源优势 外部资源优势,案例借鉴 加拿大蒙特朗布朗度假区 加拿大惠斯勒度假区 瑞士圣莫里茨度假区,我们选取了与本研究区域类同的国外典型案例进行分析，以探究其成功开发模式和方向,挑选原则 城郊区域 知名度高 雪山资源依托型,着重分析了其中三个 加拿大蒙特朗布朗度假村 加拿大惠斯勒滑雪度假村 瑞士 圣莫里茨度假区,11,国际案例启示：国际性滑雪度假村功能设
6、施完善、产品丰富且富有创新性、人气集聚性强,加拿大国际性滑雪度假村,瑞士滑雪度假区,&,12,西岭度假片区现状分析,对于国际知名度假区，除了特有的自然资源外，对度假产品品质、配套、内容等更为苛刻，丰富且富有创新性的功能项目将大大提升整个度假区的附加值与知名度。,国际化参考体系,西岭片区现状,产品不丰富、缺乏创新、功能分散,13,未来，片区整体战略实施？,当前，片区整体规划、功能布局、品牌塑造亟待提升与深化,对西岭度假片区及本项目的启示,本项目如何打造？,14,市场研究 消费需求分析（健康养生将成为未来消费新趋势）,中国公民目前提倡的生活观点,数据来源：中国城市居民健康指数报告,数据显示，目前中
7、国居民提倡的生活观念中，86.1%的人将“健康的重要性”提到首位； 胡润百富的调查显示，具备雄厚经济实力的富裕人群更加关注健康和养生，其中70%富裕人群有定期体检的习惯，1/3不喝酒，近一半不抽烟； 随着人们对健康、养生等元素的更加关注，消费需求也随之改变，健康养生产品的总需求急剧增加，健康、养生产业正在形成和扩大；它将成为未来消费新趋势； 成都作为全国第二大休闲城市，一向对健康、养生和休闲情有独钟，然而伴随人们生活品质的逐步提高，对健康养生疗养消费的需求也日益显著。,关注健康,关注健康,健康养生、休闲度 假消费的需求增加,15,市场研究 休闲度假需求（追求回归自然的环境，同时讲求健康和养生）
8、,相对其他类型的旅游项目，度假项目有更多的享受型功能的提供，如：生理和心理的放松、精神压力的缓解、心境的修养、疗养等；随着经济发展水平的提高和人们观念的发展，度假消费有以下发展趋势：,16,成都度假市场供应分析,注：表中仅罗列成都市区及其近郊具有一定人气，规模在400亩以上的旅游度假项目。,成都主要旅游度假项目一览表,根据主题开发类型，可以将旅游度假产品大致分为：主题乐园、生态观光农业、民俗文化、温泉度假、山地度假、森林度假、湖滨度假等。,然而，从成都旅游度假市场看，特色主题项目产品较为单一，涉及面不广，尤其缺乏规模性、以自然资源为依托、“身心疗养”为特色的一流旅游度假项目； 这为本项目特色功
9、能确立提供给了市场空白和可能性。,偏自然资源,偏人工打造,强,弱,17,项目开发市场机会点,产品档次,目前，从成都旅游度假市场看，度假项目档次主要集中于中端水平，缺乏高品质、一流化度假区，这为本案填补这一空白提供了市场契机； 综合以上分析，本项目市场机会点 中高端资源依托型旅游度假项目，突出“身心疗养”特色；这与休闲度假的自然特性和消费需求也更为匹配和吻合。,自然资源型,产品主题,人工打造,低,高,18,项目资源禀赋 内部资源优势,内部资源优势,适宜功能：疗养/养生 超高负氧离子含量，尽享“绿色空气” 山地林带的“天然氧吧” 气候宜人 养生度假胜地,本项目自身拥有不可复制的先天优势资源、幽美的
10、自然环境，主要表现在：,适宜功能：山地运动 第四期地块面积大且山峦起伏、地势变化多样、山地植被景观良好 小河子河与出江穿过项目地块，自然资源优势突出,衍生产业方向：温泉、冷水鱼、山泉水、中药材 4万年古海温泉资源 水域冰冷且纯净、无污染，是可虑发展冷水鱼、山泉水产业； 中药植物资源丰富,19,外部资源优势,项目资源禀赋 外部资源优势,本项目外部资源丰富，不仅毗邻稀缺生态景点、还处于川西文化走廊黄金旅游线上，并且，历史底蕴深厚的杜甫文化对本项目具有强大的宣传力和影响力。,据贵司提供信息，小球类项目/川音落户于本项目； 使本项目加入体育项目培训基地成为可能。,自然与人文荟萃的完美结合，将使本项目打
11、造为具有影响力的度假区创造了良好的外部环境； 此外，也使本项目成为周边旅游景点度假的核心停留点和中转站，其价值吸引力更高。,20,开发方向建议：确立“运动、疗养”的核心理念，打造功能设施完善、综合性、中高端特色休闲度假区,21,开发模式探讨：旅游度假与地产双轮驱动,快速巨额的现金回笼支持旅游度假项目的发展和扩张 配套设施的建设与完善提升旅游度假项目的整体形象 房地产销售进一步提升旅游度假项目的人气和知名度,通过旅游度假项目获得大量、低成本的高端土地储备 营造良好的环境和品牌来提升房地产项目价值 持续稳定的现金流对房地产发展提供支持 减少区域陌生度，提升土地价值，增加投资价值,旅游度假驱动轮,房
12、地产驱动轮,旅游地产项目的运作，并非一朝一夕的短期行为； 开发上必须在确定的开发模式下统一规划、持续建设； “旅游+地产”模式已成为国内外发展旅游度假地产的成功模式之一,22,“旅游+地产”模式的开发关键,旅游度假景区的打造通常以景点、高级酒店、高尔夫等运动设施来配套住宅社区的开发，既能昭示项目市场形象，又可将旅游资源直接转化为地产资源，带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利； 旅游度假景区的成功打造是整体项目成功的关键前提,旅游度假景区,房地产,完善的景区配套给地产带来溢价,地产为景区完善发展带来资金,第一步,第二步,23,项目总体定位,24,主题理念 心致，行随，动静合一,这里，既有晶
13、莹剔透的彻骨寒冰，又有热气氤氲的滋润温泉；在大自然的鬼斧神工之下，尽享运动与疗养的统一； 在西岭.山海庄，动与静竟能如此和谐统一 ,动 静,项目定位体系,项 目 的 定 位 体 系,运动(动)、疗养(静),核心发展理念,观光,四大核心功能,运功,疗养,度假,重点项目,水幕电影 音乐喷泉 半露天表演场 萤火虫公园 生态农场 ,精品度假酒店 露营 青年旅馆 产权式酒店 度假庄园 ,高尔夫运动 马术游乐场 户外运动基地 体育项目培训基地 ,养心馆 温泉 保健理疗 健身会馆 ,衍生产业,冷水鱼产业,山泉水产业,中药材产业,学院 体系,26,主题形象建议,山海庄特色休闲度假区 SHANHAI RESOR
14、T,另一种生活方式， 另一种人生享受,生态运动养生,27,总体规划布局,度假地产板块一,温泉 疗养基地,住宅二期,度假地产板块二,商业区,冷水鱼场,商业旅游板块,体育公园,户外运动板块*,住宅一期,高端野营Glamping,精品特色酒店,高端养心馆,产权式酒店,* 说明： 因存有部分度假地产项目（产权式酒店），而其大部分为体育运动项目，故将其统称为“户外运动板块”。,培训基地,中药材产业基地,山泉水厂,28,交通体系：主要交通道建议,中心点,度假区入口处,体育公园 主要入口处,体育公园 次要入口处,图例,29,首期启动区,首期启动项目,住宅一期 精品酒店 高端养心馆 高端露营Glamping
15、山地自行车,首期启动区,住宅,Glamping,山地自行车,精品酒店,养心馆,30,子项目定位建议, 酒店物业定位建议 住宅物业定位建议 住宅配套商业定位建议 旅游度假配套设施定位建议,酒店物业定位,31,目标客户群定位,精品酒店,精品酒店主要为了与周边的中端酒店差异定位，针对区域内追求精致生活、雅致体验的中端家庭客户及驴友,高端野营针对乐于尝试新鲜事物、追求高端体验、爱好异域风情的富裕人士,五星级酒店为高尔夫球场配套，覆盖本区域内高端需求的旅游人士和高尔夫球场的商务人士,32,产权式酒店定位建议 精品酒店定位建议 高端露营,33,SWOT分析,S,紧邻斜江的交汇处，四期地块均有河水流经，本项
16、目酒店依山而建，临水而居，景观资源丰富； 产权式五星级酒店可以有效的分散发展商的开发和经营风险,W,O,T,本项目距离花水湾15KM，西岭雪山12KM，所在地段旅游氛围目前还不浓厚，区位优势尚未得到有效的开发利用，周边配套设施成熟期还不确定 ；,市场需求较旺盛：旅游旺季时花水湾和西岭雪山的接待能力均不足，存在很大的市场空间； 4A风景区：西岭雪山今年获得4A风景旅游区的称号，将为景区以后的发展带来很大的支持作用,市场已有两家五星级酒店，而且分别位于西岭雪山滑雪场和花水湾温泉区，区位条件更为优越，均为目的性消费地,34,产权式酒店定位（五星级）,斯堪地纳酒店,花水湾&西岭雪山片区酒店整体档次一般，高星级酒店服务与配套设施不完善，本项目应加强在服务和配套上面的设置，与周边项目形成错位吸引及满足高端的客户消费需求； 依托
