北京城建投资发展股份有限公司2018年度第二期中期票据信用评级报告

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1、 中期票据信用评级报告 北京城建投资发展股份有限公司 1 北京城建投资发展股份有限公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AA+ 本期中期票据发行额度：品种一：7.5 亿元 品种二：7.5 亿元 本期中期票据期限：于公司赎回前长期存续， 并在公司依据发行条款约定赎回时到期，品种 一和品种二双向回拨 偿还方式：品种一：按年付息，附第 3 个和其 后每个付息日公司赎回权 品种二：按年付息，附第 5 个和其 后每个付息日公司赎回权 发行目的：偿还有息负债，补充流动资金 评级时间：2018 年 11 月 5 日 财务数

2、据 项目项目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 现金类资产(亿元) 69.95 97.28 120.76 资产总额(亿元) 640.35 760.57 982.09 所有者权益(亿元) 204.05 210.56 221.73 短期债务(亿元) 84.60 52.75 69.31 长期债务(亿元) 152.05 234.13 417.65 全部债务(亿元) 236.65 286.89 486.95 营业收入(亿元) 91.78 116.28 140.43 利润总额 (亿元) 19.23 20.99 18.67 EBITDA(亿元) 20.91 22.78 21.56 经营性净现金

3、流(亿元) -56.31 -17.43 -139.36 营业利润率(%) 26.50 22.37 18.30 净资产收益率(%) 7.27 7.74 7.09 资产负债率(%) 68.13 72.32 77.42 全部债务资本化比率 (%) 53.70 57.67 68.71 流动比率(%) 196.27 216.11 257.78 经营现金流动负债比 (%) -21.37 -5.87 -41.70 全部债务/EBITDA(倍) 11.32 12.59 22.59 EBITDA 利息倍数(倍) 1.66 1.37 1.00 注： 将其他非流动负债与其他权益工具中的永续中票计入公司长 期债务；2

4、017 年公司所有者权益中包含 10 亿元永续债务（17 京 城投 MTN001） 。 评级观点 北京城建投资发展股份有限公司（以下简 称“公司”或“北京城建” ）作为北京市国资 委下属北京城建集团有限责任公司（以下简称 “城建集团” ）的重要子公司，房地产开发主 业突出， 在北京地区具备较好知名度， 新开工、 竣工及在建面积保持较大规模。同时公司拥有 优质金融类股权资产与自持物业，对利润形成 有力补充。联合资信评估有限公司（以下简称 “联合资信” ）也关注到一线城市房地产政策 环境趋严、公司一级开发项目与在建项目尚需 投入较大规模资金、债务规模快速增长、经营 活动现金流持续净流出等因素对公司

5、信用水 平带来的不利影响。 近年来，公司销售情况良好，一定程度上 保障了运营资金的来源。公司持有优质金融类 股权资产，且无限售情况，可变现规模较大， 为公司营运资金提供了一定保障，进而增强了 公司的偿债能力。 本期中期票据具有公司可赎回权、票面利 率重置及利息递延累积等特点，联合资信通过 对相关条款的分析，认为本期中期票据在清偿 顺序、赎回日设置和利息支付方面均与其他普 通债券相关特征接近。 公司经营性现金流入量对本期中期票据 覆盖能力好，EBITDA 对本期中期票据的覆盖 程度较好，基于公司主体长期信用以及本期中 期票据偿还能力的综合评估，联合资信认为， 公司本期中期票据付息或赎回日本息不能

6、偿 还的风险很低，安全性很高。 优势 1 公司是北京市国资委下属城建集团的重要 子公司，能够在资金、项目等方面得到控 股股东的大力支持。 2 公司在建面积规模较大，且均位于一二线 中期票据信用评级报告 北京城建投资发展股份有限公司 2 分析师 潘云峰 李 晨 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 城市，能够满足公司未来 23 年项目开发 需要。 3 公司 2016 年签约销售金额较大， 对未来结 转收入及利润有一定支撑； 考虑到公司在建 面积较大以及所处区域， 公司未来

7、销售前景 较好。 4 公司持有优质金融类股权资产与自持物 业，投资收益与物业收入对利润形成有力 补充。 关注 1 房地产行业政策变化较大，部分地区启动 新一轮限购或限贷政策。公司作为立足北 京区域发展的房地产开发企业，受房地产 行业政策调整的影响需持续关注。 2 公司住宅项目土储规模较小；保障房项目 在建及拟建项目较多，未来存在较大的资 本支出压力。 3 公司大量保障房项目前期投资规模大，回 款情况一般，未来仍存在较大融资需求； 公司土地一级开发项目回款时间长且尚无 收入确认。 4 近年公司债务规模快速增长，财务杠杆有 一定上升， 同期公司营业利润率持续下降。 5 受土地储备增加及开发进度加快

8、等影响， 公司经营性现金流表现为持续净流出且流 出规模较大。 6 本期中期票据具有利息递延条款，且一旦 出现递延，累计利息支付压力将大于普通 债券。 中期票据信用评级报告 北京城建投资发展股份有限公司 3 声声 明明 一、本报告引用的资料主要由北京城建投资发展股份有限公司（以下 简称“该公司” ）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信” ） 对这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由

9、保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 北京城建投资发展股份有限公司 4 北京城建投资发展股份有限公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 一、主体概况 北京城建投资发展股份有限公司（以下简 称“公司”或“北京城建” ）系经北京市人民 政府京政函1998

10、57 号文批准，由北京城建集 团有限责任公司（以下简称“城建集团” ）独 家发起，以募集方式设立的股份有限公司。经 中国证券监督管理委员会证监发字 （1998） 305 号文批复批准，公司于 1998 年 12 月 9 日发行 人民币普通股 10000 万股，发行后总股本 40000 万股，注册资本为人民币 40000 万元， 股 票 简 称 为 “ 北 京 城建 ” ， 股 票代 码 为 600266.SH。经历多次增资转股及定向增发， 截至 2017 年底，公司总股本为 156704 万股， 公司控股股东为城建集团，持股比例为 40.39%； 公司实际控制人为北京市人民政府国 有资产监督管

11、理委员会。 公司坚持房地产开发主业，经营范围为： 房地产开发、销售商品房；投资及投资管理； 销售金属材料、木材、建筑材料、机械电器设 备；信息咨询（不含中介服务） ；环保技术开 发、技术服务。 截至 2017 年底，公司共设立总经理办公 室、企业发展部、策划管理部、成本控制部、 工程管理部、销售管理部、投资证券部、财务 部等 17 个职能部门和 1 个事业部；拥有北京 城建兴华地产有限公司（以下简称“兴华地 产” ）等 23 家全资子公司；控股北京首城置业 有限公司等 12 家子公司；参股深圳市中科招 商创业投资有限公司（以下简称“中科招商” ） 等 3 家公司；公司在职员工共计 2450 人

12、。 截至2017 年底， 公司合并资产总额982.09 亿元，所有者权益（含少数股东权益 19.60 亿 元）221.73 亿元；2017 年公司实现营业收入 140.43 亿元，利润总额 18.67 亿元。 公司注册地址：北京市海淀区大柳树富海 中心 2 号楼 19 层；法定代表人：陈代华。 二、本期中期票据概况 公司计划在40亿元中期票据注册额度内， 发行 2018 年第二期中期票据（以下简称“本 期中期票据” ） 。 本期中期票据拟发行额度为 15 亿元， 其中， 10.5 亿元用于偿还公司有息负债， 4.5 亿元用于补充流动资金。本期中期票据在 条款设置上区别于普通中期票据，具有一定特

13、 殊性。 本期中期票据设置品种一和品种二，品种 一和品种二初始发行规模均为 7.5 亿元。公司 与簿记管理人有权根据集中簿记建档情况对 本期中期票据各品种最终发行规模进行回拨 调整，即减少其中一个品种发行规模，同时将 另一品种发行规模增加相同金额；两个品种间 可以进行双向回拨，回拨比例不受限制，两个 品种的最终发行规模合计不超过 15 亿元。 赎回方式方面，本期中期票据于公司依照 发行条款的约定赎回前长期存续，并在公司依 据发行条款的约定赎回时到期。在赎回权条款 规定的时间，如公司决定行使赎回权，则于赎 回日前一个月，由公司按照有关规定在主管部 门指定的信息媒体上刊登提前赎回公告 ， 并由上海

14、清算所代理完成赎回工作；如在赎回 权条款约定的时间，公司不行使赎回权，则于 赎回日前一个月，由公司按照信息披露相关规 则要求的披露媒体上刊登关于不行使赎回权 及本期永续票据利率调整的公告 。 在利率方面，本期中期票据品种一采用固 定利率计息，前 3 个计息年度的票面利率将通 过集中簿记建档、集中配售方式确定，在前 3 个计息年度内保持不变。 自第4个计息年度起， 中期票据信用评级报告 北京城建投资发展股份有限公司 5 每 3 年重置一次票面利率。品种一前 3 个计息 年度的票面利率为初始基准利率加上初始利 差，其中初始基准利率为簿记建档日前 5 个工 作日中国债券信息网（或中央国债登记结算有

15、限责任公司、交易商协会认可的其他网站）公 布的中债银行间固定利率国债收益率曲线中， 待偿期为 3 年的国债收益率算术平均值（四舍 五入计算到 0.01%） 。如果公司不行使赎回权， 则从第 4 个计息年度开始，品种一票面利率调 整为当期基准利率加上初始利差再加上300个 基点，在第 4 个计息年度至第 6 个计息年度内 保持不变。当期基准利率为票面利率重置日前 5 个工作日中国债券信息网（或中央国债登记 结算有限责任公司、交易商协会认可的其他网 站）公布的中债银行间固定利率国债收益率曲 线中，待偿期为 3 年的国债收益率算术平均值 （四舍五入计算到 0.01%） 。 此后每 3 年重置票 面利

16、率以当期基准利率加上初始利差再加上 300 个基点确定。本期中期票据品种二采用固 定利率计息，前 5 个计息年度的票面利率将通 过集中簿记建档、集中配售方式确定，在前 5 个计息年度内保持不变。 自第6个计息年度起， 每 5 年重置一次票面利率。品种二前 5 个计息 年度的票面利率为初始基准利率加上初始利 差，其中初始基准利率为簿记建档日前 5 个工 作日中国债券信息网 （） （或中央国债登记结算有限责任公司、交易商 协会认可的其他网站）公布的中债银行间固定 利率国债收益率曲线中，待偿期为 5 年的国债 收益率算术平均值（四舍五入计算到 0.01%） 。 如果公司不行使赎回权，则从第 6 个计息年度 开始，品种二票面利率调整为当期基准利率加 上初始利差再加上 300 个基点，在第 6 个计息 年度至第 10 个计息年度内保持不变。当期基 准利率为票面利率重置日前5个工作日中国债 券信息网（www.