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1、会计学堂：https:/ 物业管理企业为满足某些业主的一定需要而提供的各项服务工作。包括：日常生活服务、商业服务、代理中介服务等。如：在做好公共服务的同时，在管辖的区域内附属开展装饰装修、工程维修、代租房屋等多种经营服务。3、物业管理的公司形式（1）开发商的子公司或分公司。（2）具有法人性质的独立的物业公司。（3）挂靠某物业公司的物业管理处。（4）不具备资质的违法经营的物业公司。4、物业管理的业态及分类（1）物业管理的业态是指物业企业为满足不同类型的物业服务而形成的不同经营形态。（2）可分为五大类:住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。（3）住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别
2、墅型住宅物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业。5、物业公司服务的计费方式（1）包干制:业主向物业公司支付固定物业费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的计费方式。（2）酬金制:在收取的物业费用中，其中的一部分按约定的比例或约定的金额支付给物业公司，剩余的全部用于服务服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的计费方式。二、各项收入构成、分类及适用税率（营改增后）收入构成应税劳务名称税收分类名称适用税率税率说明主营业务收入-物管费收入物管费物业管理服务6%（一般纳税人）3%（小规模或简易征收一般
3、纳税人）现代服务业。主营业务收入-电费收入电费电力产品17%(一般纳税人)3%（小规模或简易征收一般纳税人）主营业务收入-水费收入水费自来水3%国税2016第54号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。其他业务收入-房屋租赁收入场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一般纳税人）5%（小规模或简易征收一般纳税人）建筑物、构筑物等不动产按照经营租赁服务缴纳增值税。其他业务收入-墙面、电梯广告收入场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一般纳税人）5%（小规模或简易征收一般纳税人）
4、电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。其他业务收入-停车场收入场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一般纳税人）5%（小规模或简易征收一般纳税人）财税201636号规定，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。其他业务收入-工程维修收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-装修服务收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-垃圾清运收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-工本费收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-垃圾清运收入服务费其他居民日常服务6%其他应付款-装修押金无暂收应付款项，不确认收入，不缴纳税款。
5、如果后期款项不退还业主，需要确认收入缴纳税款。其他应付款-出入证押金无其他应付款-招标保证金无三、各项成本费用构成、分类1、主营业务成本：（1）物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。（2）电费。（3）水费。（4）外聘绿化养护费。（5）外聘清洁卫生费。（6）外聘秩序维护费。（7）公共设施设备日常运行维修和保养费。2、其他业务成本：（1）对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。（2）如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。3、营业税金及附加：城建税、教育费附加、地方教育附加等。4、管理费用：（1）行政办公管理人员工资、社保公积金和福利费。（2）日常经营活动费用：办公费
6、、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花税、劳动保护费等。（3）公共设施财产保险费。（4）固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期待摊费用摊销。（5）财务费用：利息收入和支出、银行手续费、汇兑损益等。（6）所得税费用：利润总额的25%计提。四、日常主要经营业务的财税处理1、收取物业管理费案例：某物业公司，一般纳税人，2016年10月，共收取物业管理费50万元，其中收取10月及以前月份物业管理费40万元（已开具增值税专用发票），收取11月至12月物业管理费10万元（其中3万元已开具增值税专用发票）。如何确定纳税义务发生时间？如何确认收入？如何账务处理？解析：（1）企业会计准则第14号收入规定，长期为
7、客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。（2）(国税函2008875号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。（3）财税201636号文附件1第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。（4）收取的10月及以前月份的物业管理费40万元，符合纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。（5）收取的11月-12月物业管理费中已开具发票的3万
8、元，符合先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。（6）收取的11月-12月物业管理费中未开具发票的7万元，属于发生应税行为之前收到的款项，不符合收讫销售款，不能在当期确认纳税义务发生。应按照后期发生应税行为的时间，分期确认纳税义务时间。10月收到物管费借：银行存款 500000.00贷：主营业务收入-物管费 377358.49预收账款-物管费 98301.89应交税费-应交增值税-销项税 24339.62主营收入销项税400000/1.06*0.06=22641.51主营收入400000-22641.51=377358.49预收款销项税30000/1.06*0.06=169
9、8.11预收款100000-1698.11=98301.8911月结转10月预收的物管费（如果是10月已开具发票的3万元）借：预收账款-物管费 28301.89贷：主营业务收入 28301.89（如果是10月已开具发票的3万元，未开具发票的7万元）借：预收账款-物管费 28301.99 -物管费 70000.00贷：主营业务收入-物管费 28301.99-物管费 66037.74应交税费-应交增值税-销项税 3962.261、主营收入30000-1698.11=28301.99上月已开票并确认过销项，本月直接冲减预收款，同时确认收入，预收款期末余额70000元。2、其中3万元原理同上，其中7万
10、元的主营收入销项税70000/1.06*0.06=3962.26主营收入=70000-3962.26=66037.4预收款期末余额0元。2、代收代付自来水费案例：某物业公司，一般纳税人，2017年2月，共收取业主自来水费10万元，支付自来水公司水费8万元。如何账务处理？解析：国税2016第54号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。可以全额开具专用发票。收到水费借:银行存款 100000.00 贷:主营业务收入-水费 100000.00收取水费每天都有发生,为核算方便,直接确认收入,月
11、未时价和税拆分。支付水费借:主营业务成本-水费 77669.90应交税费-转出未交增值税 2330.10 贷：银行存款 80000.00支付的水费，价和税拆分。成本80000/1.03=77669.90税80000/1.03*0.03=2330.10月未结转水费贷：应交税费-应交增值税-转出未交增值税 2912.62贷:主营业务收入-水费 -2912.62收到的水费，价和税拆分。税100000/1.03*0.03=2912.62月未结转水费增值税借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税582.5贷：应交税费-未交增值税-3%征收率 582.52代收代付水费应交增值税。2912.62-2330.
12、1=582.523、代收代付电费案例：某物业公司，一般纳税人，2017年2月，共收取业主电费10万元，支付自来水公司电费8万元。如何账务处理？收到电费借：银行存款 100000.00 贷：主营业务收入-电费 85470.09 应交税费-应交增值税-销项税 14529.91收到的电费，价和税拆分。收入100000/1.17=85470.09税100000/1.03*0.03=14529.91支付电费借：主营业务成本-电费 68376.07 应交税费-应交增值税-进项税 11623.93 贷：银行存款 80000.00支付的电费，价和税拆分。成本80000/1.17=68379.07税80000/
13、1.03*0.03=11623.93月未结转增值税借：应交税费-应交增值税-销项税14529.91贷：应交税费-应交增值税-进项税11623.93应交税费-应交增值税-转出未交增值税2905.98销项税、进项税月末无余额，销项大于进项的差额计入转出未交增值税。月未结转未交增值税借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税 2905.98 贷：应交税费-未交增值税-水费以外的未交增值税 2905.98转出未交增值税月末无余额，转至未交增值税科目。4、收取停车费思考：某物业公司，一般纳税人，2017年2月，收取业主公用部位包月停车费2万元，临时停车费1.5万元，业主有产权的车位管理费1万元。包月停车费、临时停车费适用的税率？有产权的车位管理费适用的税率？可以向停车人提供何种发票？解析：（1）财税201636号规定，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。（2）业主通过一次性支付几十年的车位使用权
