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1、,此报告仅供客户内部使用，未经易居（中国）企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,2012年5月,“新一线”城市及各类物业发展前景,丁祖昱 博士 易居（中国）企业集团 首席执行官 上海易居房地产研究院 副院长 2016年12月,一、城市市场发展的“新趋势”,2,从2016年1-10月商品住宅成交总量TOP10的城市来看，TOP10中二线城市占比9成，且较近两年同期全部大幅上涨，其中郑州和天津超过2015年同期成交量的8成； 从商品住宅成交金额TOP10的城市来看，上海、北京仍分列前两位，但杭州、南京、天津等二线城市较2015年同期涨幅均在100%左右。过去两年增速两倍于
2、京、沪、深等一线城市。,市场规模：二线城市已是市场主力，且增速两倍于一线,数据来源：CRIC2016,2016年1-10月重点城市商品住宅成交面积及成交金额TOP10情况（单位：万平方米 亿元）,注：重庆为商品房数据。,3,4,豪宅：北上深仍为豪宅成交聚集地，杭州、南京、天津等异军突起,2016年豪宅市场迎来井喷，主要集中在一线及热门二线城市，上海、北京和深圳更是豪宅聚集地。 南京、天津、厦门等多市豪宅成交显著放量，其中南京、天津千万豪宅成交600余套，同比涨幅超200%。,1-10月部分城市总价1000万以上豪宅成交套数,数据来源：CRIC2016,1-10月部分城市单价5万以上豪宅成交套数
3、,1-10月部分城市单价10万以上豪宅成交套数,5,房价：深、沪、京房价稳居前列，热点二线房价涨幅领先,2016年前9月，深圳房价同比涨幅依旧高居榜首，上海北京紧随其后。二线城市中，厦门、苏州、合肥、东莞房价快速上行，同比涨幅均不低于30%。三、四线城市方面，在核心城市辐射效应下，大厂、昆山房价上涨速度较快，其中大厂房价同比涨幅达到了30%。 全国“顶豪”项目房价变动不大，目前仍然只有北京、上海等五市最高价突破10万元/平方米，如上海最高单价项目平均售价仅同比增长6%，仍未突破20万元/平方米大关。,表：2016年1-10月商品住宅成交均价排名TOP20城市（单位：元/平方米）,数据来源：CR
4、IC,截止到2016年10月，一二线城市库存水平都有明显下降，上海、合肥等不足200万平方米，南京、南昌、宁波、福州等不足300万平方米。 热点城市如郑州、合肥、南京、杭州等消化周期3个月左右甚至更低，库存去化能力远超京、广、深等一线城市，并与上海看齐。,6,库存：热点二线城市库存去化能力赶超一线城市,数据来源：CRIC2016,注：消化周期=期末库存面积/前3月商品住宅成交面积月平均值,截止到2016年10月末36个一二线城市商品住宅库存情况（单位：万平方米，月）,7,从成交建面TOP20城市看，TOP10靠前的都是二线城市，三、四线仅常州、佛山和盐城入榜。 从成交金额TOP20城市看，南京
5、、杭州、天津、苏州等热点城市同比增幅均超过100%。 成交金额同比增速明显快于成交面积增速。,土地市场：热点二线已是企业争夺的成交主力场，多市成交金额倍增,2016年1-10月土地成交面积、金额TOP20城市情况,数据来源：CRIC2016,8,土地价格：深圳地价居首位，5个二线城市平均地价已破万,1-10月，包括深圳、厦门、上海在内的8个一、二线城市楼板价突破1万/平方米，深圳楼板价更是突破2万/平方米。 热门二线城市土地市场持续高热，厦门、苏州、南京和合肥土地溢价率都接近或超过100%，其中合肥溢价率高达238%，东莞、无锡、泉州等三四线城市土地市场明显转暖，溢价率均超100%。,表：1-
6、10月40个重点城市楼板价、土地溢价率排行榜（单位：元/平方米）,数据来源：CRIC2016,9,地王数量：合肥、杭州、南京上海、天津等地王“汇聚”,1-10月，全国共计成交了272宗地王，集中分布在36个城市，合肥、杭州、南京、上海和天津地王数量都在20幅以上；26个城市地王平均溢价率超100%，东莞溢价率最高达455%，竞争激烈程度可见一斑。,表：1-10月各线城市地王成交幅数排行榜（单位：万平方米 亿元）,数据来源：CRIC2016,图：1-10月全国总价、单价地王幅数,二、“新一线”城市划分体系,10,11,城市投资价值指标体系：南京、杭州高居前列,从房地产、企业竞争、经济基本面、城市
7、基建等四大维度进行建模分析，南京、杭州、苏州等市最终得分排名较高。,城市投资价值指标体系,城市投资价值得分排名,12,投资城市初选：南京、杭州、苏州等9市更具投资价值,结合建模排名及分项指标来看，南京、杭州、苏州等9市投资价值更佳，人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。,城市投资价值得分排名,9市优势分析,注：如未注明，单位为万平方米、元/平方米、亿元,13,行业健康度：南京、郑州、合肥消化周期不足三个月,从房地产行业指标来看，南京、杭州等排名在前列的城市行业健康度更佳，不仅成交规模较大、房价增速相对较快，市场供求风险也明显小于其他城市。,房地产行业指标,数据来源：
8、CRIC,注：篇幅所限未全部列出,天津库存数据为市内六区加环城四区,14,企业竞争：50强在天津的进驻数量最多，在苏州的土拍市占率最高,在50强房企进驻数量超过30家的城市中，以这些企业拿地建筑面积划分，只有长沙的50强房企拍地建面小于900万平方米，交易量最大的成都甚至达到了1783万平方米。,企业竞争指标（2015.1-2016.10）,数据来源：CRIC,注：圆圈越大，代表50强房企拿地面积占全市的比例越大,15,需求基数：苏州人均收入、人均生产总值均居首位,17市常住人口已经突破700万，大多数城市人口基数足以支撑行业发展 从收入指标来看，共有5座城市人均可支配收入突破4万元，苏州更是
9、突破5万元。,2015年人口总量与人均指标（万人，元）,数据来源：CRIC,注：篇幅所限未全部列出,16,城市基建：南京轨交交付里程数最长，武汉在建量最大,至2015年底，样本城市中共有17市开通了轨交，南京以224公里高居榜首，重庆以202公里排在次席。 从在建量来看，共有13市超过100公里，其中武汉以193公里的里程数位居第一。,2015年二线城市城市轨交在建与交付里程对比（公里）,数据来源：中国城市建设统计年鉴,三、“新一线”城市各类物业发展,17,第一梯队：杭州、南京、天津,18,19,住宅：2017年杭州、南京、天津成交量将明显回落，房价上涨仍旧可期,2016年1-11月杭州、南京
10、、天津豪宅成交套数,2016年1-11月杭州、南京、天津地王成交数量,2014年-2016年11月杭州、南京、天津商品住宅成交面积,单位：万平方米,豪宅,豪宅市场迎来成交高峰期，成交量同比增长显著,1,地王,土地市场持续高热，地王数量都在20幅以上,2,受制于限购、限贷政策持续发力，2017年杭州、南京和天津成交量下滑已是大概率事件。 改善性乃至豪宅需求持续释放，并且土地市场持续高热，地王数量稳居市场前列，房价犹存较大的上涨压力。,数据来源：CRIC2016,商业：市场严重供过于求，存量过高抑制市场“量价上涨”,天津、南京、杭州近2年商业市场呈现严重供大于求，南京、天津目前市场供求比仍未2:1
11、，未来存量风险正在加剧，年成交量不超过100万平方米。价格上，城市发展规划和重大城市活动带来的利好逐渐被市场消化，继续上涨支撑力不足，未来价格以稳为主。,天津、南京、杭州商业供求比,天津、南京、杭州商业成交均价（单位：元/平方米）,天津,杭州,南京,G20/亚运会,京津冀一体化,江北新区,住宅市场回暖，带动酒店式公寓价格上涨,持续,持续,衰退,未来“量价平稳”,存量过大，“量跌价平”,“量稳价平”,数据来源：CRIC2016,办公：供应过量、空置率较高，后期以去库存为主,整体来讲，南京、杭州、天津办公市场市场整体出现供过于求的现象， 巨大的供应量将使得办公产品空置率继续保持在较高水平区间，后期
12、已去库存为主。,2013-2015年杭州季度销售型写字楼供求比走势 （万平方米）,南京办公市场2011-2015年度成交均价走势 （万平方米，元/平方米）,天津销售型办公年度成交区域分析,南开,东丽,和平,塘沽,河西,南开,西青,塘沽,数据来源：CRIC2016,第二梯队：武汉、成都、重庆,22,体量与机遇,23,住宅：2017年武汉、成都、重庆成交量持续高位运行，房价存在补涨的可能性,2016年1-11月武汉、成都、重庆地王成交数量,2014年-2016年11月武汉、成都、重庆商品住宅成交均价,单位：元/平方米,成交量,以走量著称，成交面积维持在2000万平方米左右,1,房价,房价基数普遍较
13、低，尚不足1万元/平方米,2,因调控政策相较温和，2017年成交量仍将维持在较高水平。 下半年土地市场转暖，地王数量开始明显增多，房价存在补涨的可能性。,2014年-2016年11月武汉、成都、重庆商品住宅成交面积,单位：万平方米,1万元/平方米,数据来源：CRIC2016,商业：存量较大，未来市场库存风险犹存,由于前几年供应过剩，武汉、重庆、成都商业市场存量较大均较大，而成交与住宅规模相比更是相距甚远，库存是未来市场主要风险，市场以“量跌价平”为主。重庆商业产品受存量压力影响，未来经济型投资商铺增多，低总价占比提高。,成都,武汉商业成交情况（单位：万平方米；元/平方米）,2015年武汉商业扩
14、容量约75万，目前武汉已有综合性商业体量已达723万方，按人均商业面积为1.19/人，已趋于饱和。未来五年，人均商业面积预计将突破1600万方，商业严重过剩，市场竞争激烈,数据来源：CRIC2016,办公：库存压力相对商业较小，市场“量价齐升”为大概率事件,成都、武汉、重庆人口吸附力相对较强，高校聚集，未来办公市场发展潜力较大。 但办公市场长期供不应求造成库存堆积，价格不会出现较快涨幅，整体保持“稳中有升”,武汉甲级写字楼未来“量价齐涨”；产业园供应缩小，影响成交量下降，均价保持上升；公寓及乙级价格相与去年持平，从成交量上看公寓前景好于乙级；,2010-2016年成都办公市场供求价 （万平方米
15、，元/平方米）,武汉优质写字楼空置率变化情况,数据来源：CRIC2016,第三梯队：苏州、郑州、合肥,26,27,住宅：2017年郑州、合肥、苏州成交量将有所缩减，房价上涨压力犹存,2016年1-11月郑州、合肥、苏州地王成交数量,2014年-2016年11月郑州、合肥、苏州商品住宅成交均价,单位：元/平方米,成交,市民购买力稳健，高房价将抑制成交量继续上行,1,地王,土地市场高温难降，面粉贵于面包,2,居民收入水平提升空间有限，高房价将抑制成交量持续上行，2017年郑州、合肥和苏州成交量将有所回落。 土地市场高温难降，面粉贵于面包，房价存在着较大的上涨压力。,2014年-2016年11月郑州
16、、合肥、苏州商品住宅成交面积,单位：万平方米,数据来源：CRIC2016,28,商业：库存压力依旧较大，未来市场量价维稳,从近几年的市场走势来看，低迷的成交量与多年累积下来的库存量压力依旧是苏州、合肥、郑州三个城市商业市场面临的最大挑战。从长期来看，商业物业的价值具有上升空间，未来市场以“量价维稳”为主。 其中郑州商业风险最为严重，近年一直保持供大于求的局面，2015年整体供求比更是达到3.03：1，成交量下滑为大概率事件。苏州、合肥风险则略低。,多年累积库存压力较大，未来市场成交量维持现有水平或有小幅减少。 价格上，苏州和合肥2016年已有较大涨幅，预计未来涨幅会逐步平稳。郑州受整体市场较好影响，未来价格也将趋于平稳。,数据来源：CRIC2016,苏州、合肥、郑州商业供求,苏州、合肥、郑州商业成交面积（万平方米）,苏州、合肥、郑州商业成交均价（元/平方米）,办公：供求失衡叠加库存高企，未来市场将“量价齐跌”,苏州、郑州、合肥办公市场常年供远大于求，造成库存量较大，成交难形成放量，
