美的集团容桂地块前期提案

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1、巨舰出航 城市之光,美的集团容桂地块前期提案,提纲,一.市场篇,二.SWOT分析,三.竞争对手分析,四.客户分析,五.项目定位,六.规划建议,七.营销部署,一.市场篇,佛山市场概况理解,3,项目市场突破研究,佛山房地产市场走势研判,城市发展趋势： 广佛共构“双核都市圈”，大佛山地位确立,广佛都市圈： 珠三角的地理中心 产业链条中心 行政管理中心 大珠三角的中心,2002年初起，广东省、广佛两地政府之间、学术界等各方面在构建“广佛都市圈”已达成初步共识,佛山与广州实现全面对接，实现资源共享和整合， 区域整体竞争力增强，奠定大珠三角核心地位。,大佛山战略占位： 珠三角向广东西翼和西江流域辐射和拓展

2、的重要枢纽,大佛山城市定位： 建设制造业高度发达、岭南文化特色鲜明的现代化大城市,区域发展战略： 整体协调、错位发展,大佛山的发展策略： 立足于珠江三角洲整体协调，统筹区域发展，积极融入“港深广佛珠澳”的整体区域架构，在广佛区域协作中担当起整合珠三角内部和提高整个区域综合竞争力的关键性角色,大佛山的建设目标： 城市化目标导向佛山城市建设,佛山的城市建设阶段性目标 近期：到2006年，大力推进十大重点建设工程项目，构建起现代化大城市的框架和雏形； 中期：至2010年，继续加强城市基础设施和服务设施的建设，初步建成现代化大城市； 远期：至2020年，进一步完善配套设施，提升城市文化形象，增强现代化

3、大城市的服务功能和辐射能力。,城市化目标驱使建设并完善大城市级别的基础配套,投资近900亿元的城市交通网络，增强了大佛山的区域辐射能力，使佛山成为珠三角区域一体化发展的枢纽,“5+2组团式”发展： 割据式的“藩镇”经济格局升级为“中央”统领式的大佛山, 全国第六大经济体形成，跃入全国城市的第一阵营,大良-容桂-伦教组团100万人口 区域内地区性次中心 区域性交通枢纽与物流中心 高新技术为主导的制造业基地 顺德区政治、文化、教育与信息中心 具有岭南滨水特色和较高品质生活环境的城市生活区。,中心组团100万人口 区域内地区性主中心 全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心 全市重要的制造业、高新技

4、术产业基地与物流基地 具有高品质生活环境的城市生活区 具有悠久历史人文环境的地区,狮山组团 全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地 全市重要的客运铁路枢纽 区域性休闲度假、会议基地,西南组团 广佛都市区西部的交通枢纽和旅 游、会议、培训基地 三水区的行政与文化中心,西江组团 市域西部地区的行政、文化、商业中心 重要的制造业基地 区域性生态旅游基地,大沥组团 重要的制造业基地 区域专业市场与物流中心 具有优良生态环境的新城区,九江龙江组团 市域南部的交通枢纽 区域性专业市场和物流基地 重要的制造业基地之一,“多级组团、轴向发展”的空间结构： 以中心组团为核心，突出各组团的产业特色,大佛山正经

5、历各组团经济、文化、产业由疏离至融和一体化的阶段,佛山是双中心多组团型城镇群集聚组成的城市，双中心功能差异化地驱动整个大佛山的发展，形成产业带与文化带相兼容的独特城市肌理； 区域调整后，文化差异、产业分工同质竞争等因素促使组团间产生：“矛盾融和发散”的聚变作用； 聚变作用不改变大佛山“双中心多组团多轴向”的城市结构，而使区域功能定位、产业分工更明晰。,根据现代规划理论：,佛山市场概况理解,3,项目市场突破研究,佛山房地产市场走势研判,顺德的经济起飞之路,顺德的经济改革与行政区模式存在弊端。 顺”给大家注入了一针强心剂，改革的步子更快了，胆子更大了。 面对压力，顺德的改革者“发明了”很多方法要发

6、展，贫穷就会受人欺负，发展才是硬道理。”,顺德之改革：自92年始,1992年至1994年顺德、南海、三水、高明先后撤县设市，由佛山代管。 2002年12月19日撤销原佛山辖区的城区、石湾区以及县级南海市、顺德市、三水市和高明市，设立佛山市禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区5个区。,从“顺德市”变成“顺德区”，顺德人心中隐隐有一份失落,撤县设市/撤市改区,在上世纪90年代这轮由计划经济向社会主义市场经济的转变中，顺德走在了全国的前头，从那时起顺德的地方财政收入连续多年位居全国第一。在跨入新世纪后，顺德人又开始了二次创业，提出了“高基数上实现高增长”。 2004年，GDP突破600亿元，顺德又

7、提出用35年时间，“再造一个经济顺德”。 2006年，顺德全区实现生产总值1058.42亿元，比上年增长21.5，成为国内首个GDP突破千亿元的县级经济体，顺德又成为了时代的领跑者。“ 每年都以两位数的速度发展，人无比自豪。,高基数下的高增长,1992年,1994年,2002年,2004年,2006年,1992年-1994年 顺德市 撤县改市,2002年00亿,传统农业县,新兴的工业城市,传统自建房,现代有管理的住宅社区,城市模式,顺德人居模式,2007年,顺德15年的变化,顺德人15年心态的转变,经济上,地方财政收入连续多年位居全国第一，不断创造“经济顺德”的一个又一个神话，遥遥领先于国内众

8、多省市。顺德制造业面向全国甚至全球，在经济上，他们是 见多识广的自豪的顺德人！,政治上,从1992年-1994年，撤县改市，正式在政治上独立为“顺德市，在到年，正式撤市改区，归入经济不如自己的佛山管理。这种政治和经济的失衡，是他们又成为了失落的顺德人。,城市化进程上,在经济的高速发展中，顺德成功从传统农业县改变为新兴工业城市，但是第三产业落后，在城市规划等方面仍然处于落后的县镇面貌，缺乏引以为傲的城市标志物，在这方面，他们又是自卑的顺德人。,农业县 （第一产业）,经济上的独立与腾飞，和政治上的被动、城市化进程的缓慢，这种经济与政治，经济与城市化进程的不平衡性，使顺德人处于既自豪，亦自卑的复杂的

9、心理状态。,在这种复杂的心理驱使下，顺德人渴望加快城市化进程，渴望加速第三产业的发展，渴望拥有大都市的先进的居住模式和理念。,城市化进程,居住观念,工业城市 （第二产业）,商业、休闲生活圈（第三产业）,自建村屋,路边楼、单体楼,完善的、优秀物业管理的高尚社区,顺德区区域特性（一）： 各镇区行政定位,陈村,北滘,伦教,大良,容桂,勒流,乐从,龙江,杏坛,均安,商业文化中心、居住区,居住区、经济物流中心、高科技产业基地,农副产品基地，近期加工制造业基地，岭南水乡特色的新型服务业基地,新产业聚集区，先进制造业基地，优质农业加工基地，旅游基地,市域南部重要的交通节点；以陆路运输为主的物流中心；制造业基

10、地,重工业基地,制造业基地,生态型城市新区，区域性专业市场,区域性物流中心；区域性专业市场；生活区居住,陈村,北滘,伦教,大良,勒流,乐从,龙江,杏坛,均安,政治、经济、文化、金融、信息和科技中心。,高新技术产业基地、购物中心、商务中心和物流中心,电脑等资讯产品生产基地、国际性的木工机械商城,家具、家电、啤酒、纺织和塑料业,家具、钢材和塑料业,交通机械、金属制品、家用电器、塑料制品、针织服装业,家电、金属材料、化工涂料、饲料、家具、包装印刷以及机械设备制造业,农业、花卉业,顺德区区域特性（二）： 各镇区产业定位,容桂,顺德区区域特性（三）： 各镇区居住中心分布,容桂区域特性（一）： 中心组团的

11、经济中心，顺德珠三角一级镇区,容桂现状定位： 顺德整体各组成镇街的南部中心，高新技术发展基地和区域性物流集散中心，全区的商贸服务中心； 未来发展目标： 与另一中心城区大良融合成为大佛山南部区域经济中心； 容桂区位特征： 顺德中心组团，临近广州新城；,顺德区域一级中心城镇，产业、文化中心，外向辐射和吸纳集聚能力强，为支援周边各产业发展带发展的经济轴心； 服务行业的发展将推进区域城市化建设进程高速推进； 而且随2010年广州亚运的举办，邻近举办地点广州新城的容桂将受洲际盛事举行而获得空前的发展机遇。,容桂区域特性（二）： 容桂区域产业定位：房地产业发展为主导、商贸物流中心、高新技术产业基地,高新技

12、术产业开发区,容桂产业定位：中国百强经济重镇、珠三角重要的工业制造基地、区域性的物流中心、休闲新经济中心 未来发展方向：巩固“一个基地，三个中心” 地位，大力升级发展“总部经济”，加速与大良片区融合,商贸物流区,顺德中心城区重要的商住区，德胜河南岸将建成为商贸区 拥有中国驰名商标3个，中国名牌产品7个，博士后工作站4个； 现有年产值超十亿元工业企业6家，超亿元工业企业45家现有外资企业近300家，其中6家由世界500强企业投资。,老城区居住区域,项目,容桂区域特性（三）： 区域交通便利性高，与外区联系强,交通据点 容桂地处佛山中心区（良桂中心组团）、广州番禺、中山的交汇处，是工业重镇和经济交通

13、要道：105国道，广珠西线，佛山一环、省道均交汇于本镇。 过境交通路网布局 两纵两横，贯通南北东西 两横： 广珠轻轨线连通广州陈村大良容桂 佛山佛山地铁3号线容桂为端头站 两纵： 碧桂路连通大良容桂-中山， 105国道连通禅城中心区陈村大良,27,容桂镇区区域特性（四）： 大型城际快速轨道交通加强镇区间通达性,城际交通特性启示： 1、正在建设中的广珠城际轨道贯穿佛山，大部分线路在顺德区境内，更贯穿江门及中山等城市，拉近跨境置业人群的心理距离； 2、预计约2015年完成启用的佛山地铁3号线，途径项目南侧，将对项目中后期销售起一定的利好促进； 3、广州番禺新火车站距离项目只有半小时车程，中远距离城

14、际交通工具使用便利度高。,佛山轨道交通规划三号线 狮山新佛山战火车战文昌路南海大道季华路文华路乐从北滘伦教大良德胜容奇，全长60.7公里,容桂镇经济位于顺德龙头地位，2006年GDP为222.5亿元，占顺德全区十镇街的21%。,容桂区域特性（五）： 区域经济发展水平高藏富于民，高端消费者消费潜力大,容桂区域特性（六）： 容桂高新技术产业园成为区域新增经济增长级,根据顺德中心城区总体规划： 容桂街道发展方向：完善容桂分组团，向东发展顺德科技工业园B区（容桂高新技术产业园） 因此高新科技产业是 容桂经济增长的发动机 2006年高新区工业产值约为300亿元，占了容桂工业总产值的一半。 该区域拥有：

15、企业700多家，员工近5万人，其中年销售5000万元以上企业51家，亿元以上企业31家，超10亿元企业4家（科龙、北电、泰科、海尔），荟萃了松下、东芝、北电、泰科、海尔、多纳勒等世界500强企业 发展定位： 突破顺德、成为大佛山市高新技术产业化的基地，辐射珠三角,容桂区域特性（七）： 顺德区域未来居住中心,顺德中心城区城市建设用地发展策略： “东拓西优，南联北带，组团发展” 此布局目的： 向东拓展：加速与广州番禺融合，同时预留生态隔离区； 西向：沿龙洲路和南国路向寻求新的发展空间； 往北：与乐从、陈村等地形成北部发展带； 南部：联结中山等地。,顺德未来居住空间分布发展分析： ：陈村、北窖。配套性发展房地产； ：中心组团北片区大良、新城区、伦教。在已形成顺德北片区居住中心基础上，向东发展； ：中心组团南片区容桂区域。与杏坛、勒流、中山、广州南部等地邻接，在发展高新产业的基础上，发挥经济中枢的作用，成为顺德南部未来居住中心； ：顺德中部杏坛、勒流、乐从、龙江等地。以发展配套性质的居住空间