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1、XXXX项目营销策略报告,披坚执锐，严阵以待 2018年安徽省房地产市场10月月报,宏观背景回顾 中央定调因地制宜调整棚改安置，经济环境趋紧市场下行风险加剧 合肥市房地产市场 安徽省地市房地产市场 热点楼盘案例研究,10月政策走势/中央政策,中央有针对性定向调控，强调因地制宜调整棚改安置政策，降准减税支持实体经济发展,住房政策,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策 10月8日，国务院常务会议上强调，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。未来棚改货币化安置政策将进一步因地制宜做出调整和完善，不会一刀切，会根据各地的实际情况稳步推进
2、，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县将成为调整重点。 加快构建以信用为核心的新型市场监管机制 住建部10月发布住房城乡建设部办公厅关于信用信息管理暂行办法等文件公开征求意见的通知，拟将违规转租保障房、发布虚假房源消息、囤积房源等101种行为列入失信联合惩戒黑名单。,央行再降准再贴现支持实体经济发展 央行10月7日宣布，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力。10月22日，央行再增加再贷款、再贴现额度1500亿元，支持金融机构扩大民营和小微企业的信贷投放。
3、处理好稳增长和防风险的平衡 10月国务院金融委防范化解金融风险专题会议，重点指出实施稳健中性货币政策，要进一步增强前瞻性、灵活性和针对性，做到松紧适度。 拟减税提升居民消费活力 个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）公布，自2019 年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。,金融政策,10月政策走势/中央政策/中央政治局会议,突出经济下行压力加大，强调“六稳”，延续“积极财政+稳健货币”政策,当前经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露，对此要高度重视，增强预见性，及
4、时采取对策。,当前我国经济形势是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果，我国经济正在由高速增长阶段转向高质量发 展阶段，外部环境也发生深刻变化，一些政策效应有待进一步释放。要坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，加大改革开放力度，抓住主要矛盾，有针对性地加以解决。,要切实办好自己的事情，坚定不移推动高质量发展，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，有效应对外部经济环境变化，确保经济平稳运行。,总体思路,经济下行压力有所加大,要抓好庆祝改革开放40周年活动和举办首届中国国际进口博览会，继续积极有效利用外资
5、，维护在华外资企业合法权益。,要坚持“两个毫不动摇”，促进多种所有制经济共同发展，研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。,部分企业经营困难较多,围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力，促进资本市场长期健康发展。,长期积累的风险隐患有所暴露,要改进作风，狠抓落实，使已出台的各项政策措施尽快发挥作用。,一些政策效应有待进一步释放,加大改革开放力度,形势判断,重点任务,各地调控更加灵活、精准，热点一二线城市人才政策再加码，合肥鼓励实行现房销售,10月政策走势/地方政策,整顿市场秩序,打击侵害群众利益违法违规行为，整顿房地产市场秩序 二线城市：天津、西安 三四线城市：自贡,价格指导管控,房
6、企需合理确定并申报商品房价格，严禁拆分价格报备，继续严格开展新房价格指导；城区规划范围内分板块实行区域最高限价 一线城市：广州；二线城市：海口 三四线城市：滁州,规范公积金管理,停止受理购买二手房办理完房屋权属过户登记后等多种情形下提出的贷款申请，使用住房公积金限购2套住房，无房家庭租房可提取公积金 二线城市：兰州、合肥,改革预售制度,提高新建商品房预售标准，出台措施鼓励房企现房销售，出让要求现售的地块 二线城市：合肥、中山；三四线城市：襄阳,调整共有产权房政策,调低共有产权房个人首付比例 二线城市：福州,规范长租公寓市场发展,加强开业申报管理、定期通告租金收付情况、严格规范“租金贷”业务等
7、代表省市：浙江省,积极引进人才,积极引进高层次金融人才，给予安家补贴； 对指定人才，给予住房支持、子女教育、医疗服务等方面的政策支持；进一步放宽人才落户及投靠迁移政策 一线城市：广州、北京；二线城市：杭州,预售,公积金,限价,人才,共有产权房,市场监管,租赁市场,全国GDP增速,GDP及增速：2018年前三季度国内生产总值（GDP）650899亿元，同比增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度同比增长6.7%，三季度同比增长6.5%，同比增速有所回落。前三季度国民经济运行在合理区间，保持总体平稳、稳中有进发展态势，同时外部挑战变数明显增多，国内结构调整阵痛继续显现，经济运行稳中有
8、变、稳中有缓，下行压力加大。,三季度GDP增速回落明显，经济下行压力加大，整体经济发展速度仍居全球高位,数据来源：国家统计局,三大需求增长变化,投资及消费增速均回落至历史低点，出口需求不断收窄，宏观经济运行下行风险增加,数据来源：国家统计局,三大需求贡献率：2018年三季度，投资、消费、出口三大需求对国内生产总值（GDP）增长的贡献率分别为32.8%、76.9%和-9.7%，受中美贸易战影响，今年三个季度出口对GDP增长的贡献率均为负值，出口需求对经济增长的促进作用不断减弱； 三大需求增长走势：2018年1-9月，全国国定资产投资总额累计增长5.4%，较1-8月提高0.1个百分点，增速仍处于近
9、15年来的次低值；社会消费品零售总额累计增长9.3%，增速回落至自2004年以来的最低值；2018年1-8月，出口总额累计增长12.2%，较上月收窄0.4个百分点，延续今年3月份以来的下滑走势。,CPI走势：2018年9月全国CPI 指数同比上涨2.5%，涨幅较上月扩大0.2个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与上月持平；居住类价格同比上涨2.6%，环比上涨0.4%。 PPI走势：全国PPI指数同比上涨3.6%，涨幅比上月回落0.5个百分点，环比涨幅为0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。,数据来源：国家统计局,宏观经济运行,CPI和PPI剪刀差持续收窄，经济运行总体维稳，房租上涨带动居住价格持
10、续上扬,受“十一”长假和外部环境复杂多变等因素影响，制造业供需出现一些波动，2018年10月制造业PMI指数为50.2%，比上月回落0.6个百分点，仍位于扩张区间，制造业总体增速放缓。 从企业规模看，大型企业PMI为51.6%，比上月回落0.5个百分点，但仍高于制造业总体水平1.4个百分点，运行相对平稳，是制造业保持增长的主要支撑；中、小型企业PMI为47.7%和49.8%，分别比上月回落1.0和0.6个百分点，低于临界点。,数据来源：国家统计局,宏观经济运行,PMI回落至近两年来最低点，制造业增速放缓，中小型企业生产经营承压,荣枯线,货币供应量,M1及M2增速持续低位运行，企业融资承压，居民
11、消费力走低，经济活力不足,截至2018年9月末，广义货币(M2)余额180.17万亿元，同比增长8.3%，增速比上月末高0.1个百分点，比上年同期低1.4个百分点；狭义货币(M1)余额53.86万亿元，同比增长4%，增速比上月末高0.1个百分点，比上年同期低10个百分点；前三季度净投放现金609亿元。 2018年以来，央行分别于1月、4月、7月、10月四次降准，但货币政策仍维持中性稳健，M2整体走势平稳，企业融资承压，居民消费力下滑，经济活力不足。,数据来源：中国人民银行,2018.1.25 部分达标银行降准0.5%-1.5%,2018.4.25降准1%,2018.7.5 降准0.5%,201
12、8.10.15 降准1%,数据来源：中国人民银行,社融规模及人民币贷款增量,前三季度社融规模增量有所减少，人民币贷款同比增加，对实体经济支持力度加大,2018年前三季度社会融资规模增量累计为15.37万亿元，比上年同期少2.32万亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加12.8万亿元，同比多增1.34万亿元； 2018年9月社会融资规模增量为22054亿元，环比增加2768亿元，同比减少397亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加14341亿元，环比增加1201亿元，同比增加2456亿元。,2018年9月全国房地产开发景气指数为101.99，较上月小幅提高0.1个百分点，达近年来历史最高值，
13、整体行业信心较强。,数据来源：国家统计局,国房景气指数,经济下行背景之下，国房景气指数逆势走高，房地产行业信心仍居高位,2016年10月限购,2018年前三季度全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速较1-8月回落0.2个百分点。其中，商品住宅完成投资62806亿元，同比增长14.0%，增幅较1-8月收窄0.1个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.84%，较1-8月占比扩大0.12个百分点。,数据来源：国家统计局,房地产及住宅投资,房地产及住宅投资增速持续回落，住宅投资占比小幅扩大，整体开发投资走势较平稳,数据来源：国家统计局,开发指标,新开工及施工面积增速持续上扬，
14、房企开发延续高周转策略，加快资金回笼,截止2018年三季度末，全国主要金融机构房地产贷款余额为37.45万亿元，环比增长4.7%，同比增长20.4%，同比增速与上季度末持平，在人民币贷款余额中占比达28.1%，较二季度扩大0.4个百分点。 2018年三季度末，个人住房贷款余额为24.88万亿元，环比增长4.4%，同比增长17.9%，增速比上季度末低0.7个百分点；房地产开发贷款余额10.06万亿元，环比增长4.4%，同比增长21.2%，增速比上季度末低3个百分点，其中保障性住房开发贷款余额4.25万亿元，环比增长4.2%，同比增长32.8%。,数据来源：中国人民银行,房地产贷款余额,房地产贷款
15、余额持续上涨，个人住房贷款余额增速回落，整体杠杆水平仍居高位,数据来源：国家统计局,房企资金来源,定金及预收款增幅扩大，房企到位资金增速小幅上扬，贷款持续收紧，资金压力不减,土地购置情况,2018年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积19366.2万平方米，同比上涨15.7%，较1-8月提高0.1个百分点；土地成交价款10002.2亿元，同比上涨22.7%，增速回落1个百分点；平均地面价5165元/，同比上涨6.1%，增速较1-8月回落1个百分点。,整体市场预期有所下滑，土市热度下调，成交价款及平均地价增速回落明显,数据来源：国家统计局,数据来源：中国指数研究院,土地购置情况,整体规模：20
16、18年1-10月，一线城市累计成交土地2019万，二线城市29704万，三线城市50310万，占比分别为2.5%、36.2%和61.3%；1-10月，全国规划建筑面积TOP10城市成交累计26232万，同比增长13%，增速较1-9月回落4个百分点。 城市分布：房企拿地布局重点区域仍集中于二线城市，以郑州、武汉、西安、杭州等热点城市为代表，东部沿海及中部省会城市依然是当前房企积极开拓的重点。,三线城市土地成交占比突出，郑州、武汉等热点城市仍是房企拿地布局重点,数据来源：中国指数研究院,土地购置情况,城市群关注度：2018年1-10月长三角、中西部和珠三角分别占据城市群TOP10房企土地成交金额前三名，分别为2833亿元、2366亿元和1754亿元； 房企：从具体房企看，碧桂园、万科等龙头房企继续坚持广布局策略，在多个城市群均有拿地，中小房企拿地则较为集中，以其深耕区域为主。,长三角及中西部仍是房企开拓重点，各房企开发策略表现明显，规模效应日益凸显,数据来源：中国指数研究院,土地购置情况,碧桂园、绿地等4家房企土地储备量逾两千万
