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1、Centaline Consultants 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 工业地产实操分享培训 深圳中原顾问部专业组 范捷怡 工业地产与传统的住宅、商业等物业开发，其最大的区别在哪里？ 房地产商 工业地产 企业 对于很多传统的房地产商来说，工业地产是首次接触房地产开发类别，对于工业地产的开发，开发商也是带着各种疑问找到了我们！所以我们首先需要了解开发商的关注点在哪里？ 建筑设计规范多重要求 政策多方限制 需要符合政府区域规划导向 关注对象从个人转向企业 产业运营问题 工业地产服务内容需要结合项目所处阶段，提供相应服务体系 更
2、新单元 计划立项阶段 更新单元 专项规划阶段 更新单元 实施主体确认阶段 产业规划研究及招商引资方案 专项规划的市场依据 （市场调研、定位等） 经济测算报告 更新单元 土地手续办理阶段 - 更新单元 报建阶段 - 更新单元 施工及验收阶段 - 更新单元 销售租赁阶段 营销代理或者租赁服务 立项阶段项目指标、用地性质等尚未确定，开发商更多关注宏观层面，通过宏观的产业规划研究，向政府描画一个项目美好的前景蓝图； 立项阶段 专项规划阶段，指标论证阶段，开发商将目光转向落地实操，产品定位如何能够满足开发目标？市场调研、定位等成为重点 专项规划阶段 经济测算主要是对项目整体的经济效益进行判断，对于开发商
3、而言是评判项目是否挣钱的重要依据； 实施主体确认阶段 1 2 3 产业地产的项目操作，结合开发商特点大体可分为三类 传统放开模式 房开+产业模式 产业开发模式 1 2 3 Code of this report | 5 3 2 1 概念篇 产业篇 房开篇 工业地产定义：工业用地上进行地产开发，以产业为基础，物业为载体，为企业客户提供物业及服务 3 2 1 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地 主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓； PS：所以我们市调接触的对象更多的是企业、企业协会
4、、政府相关部门等 生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能 基本概念 物业功能 面向客户 工业地产分类：根据项目操作，可划分为城市更新及非城市更新项目 工业地产 非城市更新项目：净地开发项目 城市更新项目 综合整治 改变用途 拆除重建 如何划分城市更新与非城市更新呢？ 净地开发项目一般是指尚未开发的土地（俗称空地）上进行工业地产开发； 城市更新类的工改项目，主要是对特定城市建成区（以旧工业区为主），由于物业现状已经无法满足区域的市场需求，通过综合整治、改变用途、拆除重建等形式进
5、行更新改造，提升其土地价值。 Code of this report | 7 净地开发代表项目：以深投控在南山科技园开发的两个项目为代表，区别于传统的商业综合体，产业综合体拥有自身特色 深圳湾科技园生态园 深圳软件产业基地 深圳代表性的产业园净地开发项目 举办创客周、搭建产业服务平台、吸纳高新技术企业 地块受产业政策限制 城市更新项目：根据建筑物现状、使用年限、改造难度等方式综合考虑，项目适合的城市更新方式 综合整治类 改变用途类 拆除重建类 含义：主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能 含义：改变部分或
6、者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构 存在以下三种情况，可申请拆除重建： 一是城市基础设施、公共服务设施亟须完善 ；二是环境恶劣或者存在重大安全隐患；三是现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施 代表案例： 华强北四川大厦 西乡臣田工业区综合整治 西成工业区综合整治 代表案例： 蛇口创意产业园由传统的工业厂房改成LOFT创意空间 华侨城智慧广场将工业厂房改造成新型写字楼等 代表项目： 星河word、天安云谷等 Code of this report | 整治前四川大厦 整治后四川大厦 改造后华侨城
7、创意文化园 改造前华侨城创意文化园 综合整治类 功能改变类 拆除前星河Word 拆除重建类 建成后星河Word 11 3 2 1 概念篇 产业篇 房开篇 房开模式产业地产常见问题：以传统房地产开发思维为主导，主要目的是实现项目快速回现 政策限制 1.销售对象问题 3.产品打造限制问题 2.销售比例问题 4.限价问题 以深圳为例，2013年深圳工改政策出台后，兴起了产业地产开发热潮，产业地产地价地，拿地相对容易，促使很多房地产开发商转向产业地产，早期产业地产商仍然以房地产开发模式去思考产业地产，核心思考如果实现快速回现： 销售对象：产业研发用房及配套受让人必须为依法注册企业，销售对象受限，早期市
8、场项目通过现场注册企业，解决销售对象限制问题，现在也越来越难了 贷款 问题 首付基本都在5成左右，部分4.5成，贷款均为10年，利率上浮10% ； 为突破企业购买限制，以深业U中心为例，采用现场帮忙注册企业方式，购买人只需要现场支付600-1000元的企业注册费用就可购买 5年内转让需缴纳增值额税费、持有阶段每年需缴纳房产税；公司转个人会存在较多的税费问题，个人转个人较少；如果是采用赠与的形式将会收取20%的个人所得税。 购买 问题 税费 问题 购买的难点问题 深业u中心 深圳湾科技生态园 销售限制 受让人：依法登记的企业（产业研发及配套都为企业） 受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各
9、区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查 政策规定： 国际专家会议中心：建筑面积6922.47，用于专家会议及交流。建筑以高级酒店标准打造，全面构筑集高档餐饮、客房及室内恒温泳池、健身等娱乐设施为一体的一站式商务平台，是技术交流、商务沟通的理想场所 国际专家会议中心 工业研发园 高端创新研发区 生活配套区 TCL产品展示中心 综合研发楼 生活配套区 工业研发区：分4期开发 TCL产品展示中心：建筑面积7923.16，用于产品展示及国际培训基地是国际化企业的形象名牌和交流平台 生活配套区：包括专家公寓、员工宿舍，是国际E城的居住配套，专家公寓建筑面积21039.60，员工宿舍建筑面积24761
10、.13 高端创新研发区：总建筑面积24518.6，共11栋，每栋面积1900-2600，可以分合 不可售物业开发商想实现销售（1/3）：TCL国际E城通过会籍绑定房产使用权方式进行销售，仅有TCL发放的使用权证作为凭证，持有三年后可二手交易，需缴纳会籍价2%的更名费 一手销售 成立“高科技经营俱乐部”，将房产50年使用权与会籍进行权益捆绑进行发售； 无房产红本或其他国土房产部门发放的凭证，仅授予客户以TCL地产发放的使用权证； 会员权利除房产使用权外，还附有：参与科技论坛、享受园区健身房、餐饮折扣价等权利。 二次转手 会籍可连同房产使用权转让或赠与，需经过向俱乐部提出更名申请； 入会三年后方可
11、转让，即房产持有时间不得少于三年； 会籍变更需缴纳转让方购买价格%2的更名手续费，无需缴纳增值税、营业税等税费。 不可售物业开发商想实现销售（3/2）：智富特区，开发商成立经营管理公司，与业主签订长期租赁协议，实现物业销售，通过与担保公司合作还能实现分期付款及按揭服务 集团公司 项目公司 经营管理公司 项目可售物业 物业B 物业A 物业C 物业 客户B 客户A 客户C 客户 客户F 客户E 客户G 客户 自由转让使用权 长期租 赁协议 租赁形式实现项目资金回收 不可售物业开发商想实现销售（2/3）：万科前海企业公馆（REITs），通过增资入股的方式取得目标公司50%的股权，获取自2015.1.1至2023.7.24日期间，除物业管理费收入之外，前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的营业收入 国内首只公募REITs基金 基金代码： 160641 （封闭式混合型发起式基金 ） 投资范围： 封闭运作期内按照基金合同的约定投资于确定的、单一的目标公司股权。本基金的其他基金资产可以投资于固定收益类资产（具体包括：国债、金融债、企业（公司）债、次级债、可转换债券（含分离交易可转债）、 央行票据、短期融资券、超短期融资券、中期票据、资产支持证券、债券回购、银行存款等）、现金，以及法律法规或 中国证监
