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1、法律法规知识解读,,目 录,,物权法,中华人民共和国主席令 第六十二号 中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。 对物业工作顺利开展，起法律支撑作用的重点条款如下： 第六章 业主的建筑物区分所有权 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或
2、者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,,物权法,第75条,第76条,决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,,物权法,第77条,第83条,,山东省建筑装饰装修管理办法,山东省人民政府令 第208号 山东省建筑装饰装修管理办法已经2008年12月24日省政府第31次常务会议通过，现予公布，自2009年3月1日起施行。 对物业工作顺利开展，起法律支撑作用的重点条款如下： 第七条 任何单位和
3、个人对影响公共利益的建筑装饰装修质量事故、质量缺陷、安全隐患以及影响相邻业主、使用人正常工作、生活的建筑装饰装修活动，有权向有关部门和单位举报、投诉；收到举报、投诉的部门和单位应当及时作出处理。,,山东省建筑装饰装修管理办法,(五)擅自拆除与消防安全有关的建筑设施、建筑构配件，或者未经公安消防机构审核批准擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件； (六)未经相关部门同意擅自设置各类广告牌匾； (七)其他影响建筑物、构筑物结构安全或者使用安全的行为。,(一)未经原设计企业同意或者具有相应资质等级的设计企业提出设计方案，擅自变动建筑主体、承重结构或者明显加大荷载； (二)损坏建
4、筑物原有节能设施或者无障碍设施； (三)未经燃气企业或者供热企业同意擅自拆卸、改装燃气、供热管道或者设施； (四)未经城乡规划行政主管部门批准，擅自搭建建筑物、构筑物或者改变建筑物使用功能、原外观设计；,第十四条 在建筑装饰装修活动中，禁止下列行为：,,山东省建筑装饰装修管理办法,,山东省建筑装饰装修管理办法,,山东省建筑装饰装修管理办法,,山东省建筑装饰装修管理办法,,山东省物业管理条例,2009年1月8日山东省第十一届人民代表大常务委员会第八次会议通过，本条例自2009年5月1日起施行。 对物业工作顺利开展，起法律支撑作用的重点条款如下： 第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定： （
5、一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米； （二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。 物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。 第十五条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。 第三十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。,,山东省物业管理条例,,山东省物业管理条例,业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。,,山东省物业管理条例,车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确
6、定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。,山东省物业管理条例,,第五十六条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。 管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。,第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理
7、一并委托给其他单位或者个人。,第六十六条 物业服务内容主要包括下列事项： （一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护； （二）公共绿化的维护； （三）公共区域环境卫生的维护； （四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； （五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； （六）物业维修、更新、改造费用的账务管理； （七）物业服务档案和物业档案的保管； （八）其他物业管理事项。,山东省物业管理条例,,第七十条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业
8、主委员会的核查。,第七十一条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。,第七十二条 物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。,山东省物业管理条例,,第七十三条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。 物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。 专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最
9、终用户提供服务。,第八十一条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。 共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。,,济南市住宅物业服务收费管理实施办法,济南市住宅物业服务收费管理实
10、施办法自2012年8月1日起施行，有效期至2017年7月31日。济南市物价局、房产管理局关于印发的通知（济价房字2004168号）同时废止。 对物业工作顺利开展，起法律支撑作用的重点条款如下： 第三条 本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。 第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。,,济南市住宅物业服务收费管理实施办法,酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬
11、金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。,包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。,第八条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。,济南市住宅物业服务收费管理实施办法,,第九条 普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。,第十一条 普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行
12、、维护、检测费用； （三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用； （五）物业管理区域秩序维护费用； （六）办公费用； （七）物业服务企业的固定资产折旧； （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （九）经业主同意的其它费用。,济南市住宅物业服务收费管理实施办法,,第十四条 物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。 改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室的物业服务收费实行市场调节价，可高于住宅物业服务收费标准，由双方协商确定。,第十六条 房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的
13、70%交纳，合同另有约定的从其约定。,第二十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的共用车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。 停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。 车位未停放车辆空置半年以上的，经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后，停车服务费按照收费标准的70%收取。,济南市住宅物业服务收费管理实施办法,,第二十一条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定。车位场地使用费属于全体业主共有。,第二十四条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费
14、配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可适当收取工本费。,第二十五条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。 物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。 专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。,济南市住宅物业服务收费管理实施办法,,第二十六条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。,关于装修产生建筑垃圾的清运，相关规定参见济南市城市环境卫生管理条例（见下页）,关于对济南市住宅物业服务收费管理实施办法及相关文件政策解读详见附件内容：,,济南市城市环境卫生管理条例,第二十一条 不得将工业垃圾、 危险垃圾、建筑垃圾投放到 生活废弃物容器、转运站、 处理厂(场)内。,第二十五条 建设单位、施工单位 不得将建筑垃圾交给个人或者未经 市、县(市)市容环境卫生管理部门核 准的运输单位运
