联发集团有限公司2017第三期中期票据信用评级报告

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1、 中期票据信用评级报告 联发集团有限公司 1 联发集团有限公司 2017 年度第三期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 评级展望：稳定 担保方长期信用等级：AAA 担保方评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AAA 本期中期票据发行额度：5 亿元 本期中期票据期限：公司赎回前长期存续 偿还方式：按年付息，在第 3 个和其后每个付 息日，附第 3 年末及其后各年末提 前赎回权 发行目的：偿还金融机构借款和到期信用债券 评级时间：2017 年 11 月 1 日 财务数据 项项 目目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 17 年年 3 月月 现金类资产(亿元) 1

2、9.44 23.39 44.42 56.98 资产总额(亿元) 243.49 253.64 325.17 371.41 所有者权益(亿元) 60.67 61.13 78.64 85.47 短期债务(亿元) 18.83 28.28 14.03 22.20 长期债务(亿元) 70.74 73.40 114.66 134.04 全部债务(亿元) 89.57 101.68 128.69 156.24 营业收入(亿元) 70.11 90.94 111.73 14.99 利润总额(亿元) 11.76 11.62 13.50 1.81 EBITDA(亿元) 13.14 12.97 15.37 - 经营性净现

3、金流(亿元) 12.73 6.08 -3.43 -27.77 营业利润率(%) 15.29 15.52 14.54 17.72 净资产收益率(%) 14.35 14.14 12.79 - 资产负债率(%) 75.08 75.90 75.82 76.99 全部债务资本化比率 (%) 59.62 62.45 62.07 64.64 流动比率(%) 192.67 186.44 217.25 218.73 经营现金流动负债比 (%) 11.50 5.14 -2.62 - 全部债务/EBITDA(倍) 6.82 7.84 8.37 - EBITDA 利息倍数 （倍） 1.62 1.93 2.62 - 注

4、：2017 年一季度财务报表未经审计。 评级观点 联发集团有限公司（以下简称“公司”或 “联发集团”）是以房地产开发、物业租赁及 服务为主业，以供应链运营业务、房地产上下 游增值服务业务及投资为辅的国有企业。联合 资信评估有限公司（以下简称“联合资信”） 对联发集团的评级反映了公司作为厦门地区 知名房地产企业，股东背景良好、近年来房地 产销售面积持续增长等优势；同时联合资信也 关注到公司面临较大去化压力、整体债务负担 较重、在建项目及拟建项目未来投资规模较 大、未来筹资压力较大、所有者权益稳定性偏 弱等因素对其信用水平带来的不利影响。 未来随着在建及拟建房地产项目的开发 销售，以及公司物业租赁

5、管理业务的获利能力 的提升，公司整体收入规模有望持续增长。联 合资信对公司的评级展望为稳定。 同时，本期中期票据具有公司可赎回权、 票面利率重置及利息递延累积等特点，本期中 期票据由厦门建发股份有限公司（以下简称 “建发股份” ）提供本息全额无条件不可撤销 的连带责任保证担保，经联合资信评定，建发 股份的主体长期信用等级为 AAA，担保实力 极强，显著提升本期中期票据偿付的安全性。 公司经营活动现金流入量对本期中期票据的 保障能力强。总体看，本期中期票据到期不能 偿还的风险极低，安全性极高。 优势 1 公司是厦门市国有房地产开发企业，区域 品牌优势明显，近年来房地产销售面积快 速增长。 2 公

6、司控股股东厦门建发股份有限公司在供 应链运营和房地产等业务领域具有良好的 市场形象及商业信用，为公司业务开展提 供了有力的支持。 中期票据信用评级报告 联发集团有限公司 2 分析师 刘珺轩 刘艳婷 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 3 公司房地产业务区域布局逐步优化，预收 款项规模较大，为未来营业收入的确认提 供了一定的支撑。 4 公司持有物业以历史成本入账，具有良好 升值潜力，变现能力较强。 5 本期中期票据由建发股份提供全额无条件 不可撤销的连带责任保证担保，显

7、著提升 了本期中期票据到期偿付的安全性。 关注 1 房地产行业受宏观政策调控影响显著，未 来房地产市场运行仍存在不确定性。公司 土地储备多位于二三线城市，面临较大去 库存压力。 2 公司债务负担较重，在建项目较多，未来 面临较大的筹资压力。 3 公司所有者权益中未分配利润占比大，稳 定性较弱。 4 本期中期票据具有公司可赎回权、票面利 率重置及利息递延累积等特点，一旦出现 递延，累计利息支出将大于普通债券分期 支付压力。 中期票据信用评级报告 联发集团有限公司 3 声 明 一、 本报告引用的资料主要由联发集团有限公司 （以下简称 “该公司” ） 提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”

8、）对这些资料的真 实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、 联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务， 有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、 本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期； 根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等

9、级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 联发集团有限公司 4 联发集团有限公司 2017 年度第三期中期票据信用评级报告 一、主体概况 联发集团有限公司（以下简称“公司”或 “联发集团”）于 1983 年由厦门建发股份有限 公司（以下简称“建发股份”） 、昌富利（香港） 贸易有限公司 （以下简称“昌富利”） 和香港德 盛有限公司 （以下简称“香港德盛”） 共同出资 组建，出资比例分别为 75.00%、20.00%和 5.00%。昌富利为建发股份全资子公司。 2013 年，根据厦门市投资促进局的批复 意见，公司注册资本由 18.00 亿元增至 21.00 亿元，增资部分由原股东按原出资比例以其

10、 2012 年度分得的税后利润转入。 2017年3月， 昌富利将其持有的公司20% 股权转让给建发股份。截至 2017 年 3 月底， 公司注册资本 21.00 亿元， 控股股东建发股份 持股比例 95.00%，公司实际控制人为厦门市 人民政府国有资产监督管理委员会。 公司主营业务包括房地产开发、供应链 运营和物业租赁及管理。 截至 2016 年底，公司合并资产总额 325.17 亿元，所有者权益（含少数股东权益 15.70 亿元）78.64 亿元；2016 年，公司实现 营业收入 111.73 亿元，利润总额 13.50 亿元。 截至 2017 年 3 月底，公司合并资产总额 371.41

11、亿元，所有者权益（含少数股东权益 21.09 亿元）85.47 亿元。2017 年 13 月，公 司实现营业收入 14.99 亿元，利润总额 1.81 亿元。 公司地址： 厦门市湖里区湖里大道 31 号； 法定代表人：赵胜华。 二、本期中期票据概况 公司已于 2017 年注册额度为 15 亿元的 永续中期票据，本期计划发行 2017 年度第三 期中期票据（以下简称“本期中期票据” ） ， 本期发行额度 5 亿元。本期中期票据由建发 股份提供全额无条件不可撤销连带责任保证 担保。 公司计划将募集资金用于偿还金融机构 借款和到期信用债券。本期中期票据在条款 设置上区别于普通中期票据，具有一定特殊

12、性。 在赎回权方面，本期中期票据于第 3 个 和其后每个付息日，公司有权按面值加应付 利息（包括所有递延支付的利息）赎回本期 中期票据。如在赎回权条款规定的时间，公 司决定行使赎回权，则于赎回日前一个月， 由公司按照有关规定在主管部门指定的信息 披露媒体上刊登提前赎回公告 ，并由银行 间市场清算所股份有限公司代理完成赎回工 作。 在利率方面，本期中期票据采用固定利 率计息，在前 3 个计息年度的票面利率将通 过簿记建档、集中配售方式确定，在前 3 个 计息年度内保持不变。自第 4 个计息年度起， 每 3 年重置一次票面利率。前 3 个计息年度 的票面利率为初始基准利率加上初始利差， 如果公司不

13、行使赎回权，从第 4 个计息年度 开始票面利率调整为当期基准利率加上初始 利差再加上 300 个基点，在第 4 个计息年度 至第 6 个计息年度内保持不变，此后每 3 年 重置票面利率以当期基准利率加上初始利差 再加上 300 个基点确定，如果未来因宏观经 济及政策变化等因素影响导致当期基准利率 在利率重置日不可得，票面利率将采用票面 利率重置日之前一期基准利率加上初始利差 再加上 300 个基点确定。 在清偿顺序方面，本期中期票据的本金 及利息在破产清算时的清偿顺序等同于公司 其他待偿还债务融资工具。 中期票据信用评级报告 联发集团有限公司 5 在递延利息支付方面，本期中期票据每 个付息日，

14、除发生强制付息事件，公司可自 行选择将当期利息及按照相关条款已经递延 的所有利息及其孳息推迟至下一个付息日支 付，且不受任何递延支付利息次数的限制； 利息递延不构成公司未能按照预定足额支付 利息。每笔递延利息在递延期间按票面利率 累计计息。强制付息事件是指在付息日前 12 个月，如果公司（含合并范围子公司）向普 通股股东分红或减少注册资本，公司不得递 延当期利息以及按照本条款已经递延的所有 利息及其孳息。同时公司（含合并范围子公 司）存在递延支付利息情形下，直至已递延 利息及其孳息全部清偿完毕，不得从事向普 通股股东分红或减少注册资本行为。如果发 生强制付息事件时公司仍未付息，或公司违 反利息

15、递延下的限制事项，本期中期票据的 主承销商将召集持有人会议，由持有人会议 达成相关决议。 基于以上条款，可得出以下结论： （1）本期中期票据的本金及利息在破产 清算时的清偿顺序等同于公司其他待偿还债 务融资工具。从清偿顺序角度分析，本期中 期票据与其他债务融资工具清偿顺序一致。 （2）本期中期票据如不赎回，从第 4 个 计息年度开始每 3 年重置票面利率以当期基 准利率加初始利差再加 300 个基点。从票面 利率角度分析，本期中期票据公司在赎回日 具有赎回权，重置票面利率调整幅度较大， 公司选择赎回的可能性大。 （3）本期中期票据在除发生向普通股股 东分红或减少注册资本事件时，可递延利息 支付

16、且递延利息次数不受限制。 2013 年至今， 公司有过四次分红记录，2013 年、2015 年、 2016 年及 2017 年， 公司分别向股东分红 2.00 亿元、5.00 亿元、3.00 亿元和 4.00 亿元，从 利息支付角度分析，公司未来逐年持续向股 东分红存在一定可能性，减少注册资本的可 能性较小，且一旦出现递延，累计利息支出 将大于普通债券分期支付压力。 总体看，本期中期票据具有公司可赎回 权、票面利率重置及利息递延累积等特点， 且一旦出现递延，累计利息支出将大于普通 债券分期支付压力。 三、宏观经济和政策环境 2016 年， 全球经济维持了缓慢复苏态势。 在相对复杂的国际政治经济环境下，中国实 施积极的财政政策，实际财政赤字率 3.8%， 为 2003 年以来的最高值；稳健的货币政策更 趋灵活适度，央行下调人民币存款准备金率 0.5 个百分点，并运用多种货币政策工具，引 导货币信贷及社会融资规模合理增长，市场