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1、 XX集团城市进入策略研究报告 XX集团城市进入策略研究报告目 录 管理层摘要6第一部分 前 言19第二部分 研究体系21第三部分 中国房地产发展环境223.1区域发展趋势233.1.1国家规划层面233.1.2区域房地产发展特征313.2城市发展趋势333.2.1投资环境333.2.2土地市场363.2.3房地产市场383.3企业投资趋势413.3.1新增土地储备413.3.2市场销售状况433.3.3城市进入历程443.4调控政策453.4.1限购政策453.4.2调控政策敏感分析483.5未来房地产整体发展研判503.5.1供应情况503.5.2需求情况523.5.3市场价格533.5.
2、4政策趋势54第四部分 城市群研究554.1城市群概况564.1.1城市群的划分564.1.2各城市群范围确定564.1.3各城市群城市分类584.2城市群发育程度604.2.1指标体系604.2.2研究模型614.2.3影响系数624.2.4数据来源624.2.5研究成果624.3城市群发育与房地产开发关系644.3.1雏形发育城市群654.3.2快速发育城市群684.3.3趋于成熟城市群714.3.4成熟发展城市群744.4初步研究城市确定764.4.1城市确定标准764.4.2开发商因素784.4.3城市初步确定结果784.5城市投资潜力评价794.5.1城市样本794.5.2研究模型8
3、04.5.3指标体系814.5.4指标权重834.5.5数据处理834.5.6数据来源844.5.7城市排名84第五部分 城市群外补充研究885.1城市群外城市范围895.2城市群外城市研究方法905.3城市群外城市研究结果90第六部分 金科进入策略及次序946.1金科企业布局946.1.1布局现状946.1.2布局战略956.2总体进入策略966.3分区域城市进入选择976.3.1西南片区986.3.2华东片区996.3.3华北片区996.3.4中部片区1006.3.5其他区域1016.4进入次序选择1026.4.1金科发展战略1026.4.2金科产品特征1036.4.3进入次序选择1036
4、.4.4亟待进入城市企业进入环境110第七部分 重点县级市研究1137.1成渝地区1137.2长三角区域117第八部分 附件1208.1各城市群概况介绍1208.1.1京津冀地区1208.1.2辽中南地区1228.1.3山东半岛地区1238.1.4长三角地区1248.1.5珠三角地区1268.1.6冀中南地区1288.1.7太原城市群1298.1.8呼包鄂榆地区1308.1.9哈大齐工业走廊和牡绥地区1308.1.10长吉图经济区1318.1.11东陇海地区1328.1.12江淮地区1338.1.13海峡西岸经济区1358.1.14中原经济区1368.1.15武汉城市圈1378.1.16环长株
5、潭城市群1388.1.17鄱阳湖生态经济区1398.1.18北部湾地区1408.1.19成渝地区1418.1.20黔中地区1428.1.21滇中地区1438.1.22藏中南地区1448.1.23关中-天水地区1448.1.24兰州-西宁地区1458.1.25宁夏沿黄经济区1468.1.26天山北坡地区1478.2成渝地区潜力城市对比分析1488.2.1成都周边城市1488.2.2重庆周边区域1508.3关注企业研究1528.3.1万科1528.3.2恒大161管理层摘要 1、中国房地产发展环境 本部分从区域发展趋势、城市发展趋势、企业投资趋势和调控政策方向四个方面深入研究了中国房地产目前的发展
6、环境，研究表明中国房地产已经进入全国投资的新阶段，中西部市场成为市场重要的组成部分，也是各企业投资拓展的重点。房地产市场的核心已经由一线城市过渡到二三线城市，未来二三线城市甚至是三四线城市将成为市场的主角。 （1） 区域发展趋势 从国家规划层面和区域房地产发展特征分析均可以看出，中国房地产开发进入新的发展阶段，房地产投资机会已经由原来的长三角、珠三角和环渤海区域三大传统区域扩散到中西部区域，房地产开发进入全国开发的新阶段。 （2） 城市发展趋势 三四线城市房地产市场增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场以及投资环境方面都逐渐成熟，适当的城市规模、稳定的宏观经济环境以及逐渐完备的公共设施建
7、设为三四线城市房地产市场的快速发展奠定了基础；丰富的土地资源、低廉的土地成本、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大的利润空间；大量的人口和偏低的城市化率在中国整个城市化进程中具有更大的发展机会。因此预计未来几年，三四线房地产市场会保持快于一二线城市的发展速度前进。 （3） 企业投资趋势 企业新增土地储备和市场销售状况两方面均体现出企业投资拓展重心逐渐偏向中西部城市，逐渐转向三四线城市。 （4） 调控政策 市场依然会延续目前的调控政策，限购政策将向二三线城市扩容，东部沿海城市将是新一轮限购的重点。 而从政策调控敏感性来看，中西部和环渤海区域明显低于长三角和珠三角区域，三四线城市整体低于
8、一二线城市。 结合中国现阶段房地产发展的特征，我们认为未来投资选择应该从全国角度出发，更多的关注二三线城市甚至是三四线城市。同时全国主体功能区规划形成的21个主体功能区（将逐步形成21个城市群），未来将一定程度上指引着房地产市场的发展。因此，我们将通过研究主体功能区规划所形成的城市群以及城市群与房地产发展的关系，在全国范围内优选房地产投资潜力城市，再通过中国指数研究院房地产投资潜力模型综合判断，为金科选择投资潜力城市，并提供进入策略的时序建议。 2、城市群研究 （1） 城市群发育程度与房地产关系的研究 通过我们对国内外学者的研究总结和对城市群的分析后，我们发现城市群从形成到发展成熟，一般经历四
9、个阶段，即雏形发育阶段、快速发育阶段、趋于成熟阶段和成熟发展阶段，每一个发展阶段均有自身的发展特征，也都孕育着不同房地产开发机会。我们通过对城市群经济基本特征、房地产市场特征以及领先房地产开发企业拓展表现三个方面的综合研究，得出以下结论： 图表 1城市群发育与房地产开发关系 指标 雏形发育城市群 快速发育城市群 趋于成熟城市群 成熟发展城市群 地域结构 单核心结构 核心圈层结构核心放射状圈层结构 核心轴带-圈层网络结构 产业联系 城市之间很弱城市之间较弱城市之间开始互补联系 城市之间互补性较强 交通网络 城市之间交通网络不发达 向邻近地区延伸 向周边地区进一步延伸 向市外地区延伸，城市之间交通
10、网络较密 梯度 点式扩张 点环扩张 点轴扩张 轴带辐射 扩张方式 房地产市场特征 中心城市市场聚集度高，是房地产开发重点区域 中心城市聚集度 依 然 在 加强，房地产开始向外扩张 中心城市竞争激烈，增长趋势减缓，区域重点城市发展较快 房地产市场已经扩张到区域一般城市 领先企业拓展情况 中心城市是开发商拓展重心中心城市和区域重点城市存在拓展机会 拓展重心为区域重点城市，区域一般城市逐渐出现拓展机会 中心城市和区域重点城市竞争激烈，区域一般城市成为拓展重心 数据来源：中国指数研究院 （2） 城市群发育程度研究 以国家最新确定的21个主体功能区（我们根据研究需要，将之细化为26个城市群）为研究对象，
11、通过城市群发育程度评价模型，研究各个城市群的发育程度。具体研究结果如下： 图表 2城市群发育程度研究结果 发育阶段 i 城市群名称 数量 成熟发展 i 10 珠三角、长三角 2 趋于成熟 7 i 10 京津冀、山东半岛、海西、辽中南、成渝 5 快速发育 5 i 7 武汉、冀中南、环长株潭、东陇海、江淮、中原、长吉图、北部湾、关中天水、太原、滇中、呼包鄂、哈大齐 13 雏形发育 i 5 黔中、鄱阳湖、天山北坡、兰州西宁、宁夏盐黄、藏中南 6 数据来源：中国指数研究院 （3） 投资潜力城市确定 结合城市群发育和房地产开发关系，我们将城市划分为战略城市、潜力城市和待开发城市： 图表 3初步研究城市分
12、类标准 城市类别 雏形发育城市群 快速发育城市群 趋于成熟城市群 成熟发育城市群 战略城市 - - 中心城市 中心城市和区域重点城市 潜力城市 中心城市 中心城市和区域重点城市 区域重点城市为主，关注一般城市中地缘城市和旅游城市 区域一般城市 待开发城市 区域重点城市和一般城市 区域一般城市区域其他一般城市 - 数据来源：中国指数研究院考虑金科集团在成渝地区的影响力，我们将成都5个发展较好的地级市也纳入潜力城市研究范围，初步确定的潜力城市为： 图表 4初步研究城市确定结果 序号 城市群 选择城市 选择城市数量 1 京津冀地区 唐山、秦皇岛、廊坊 3 2 辽中南地区 鞍山、抚顺 2 3 山东半岛
13、地区 烟台、潍坊、威海 3 4 中原经济区 郑州、洛阳 2 5 长三角地区 湖州、绍兴、舟山、台州、镇江、扬州、泰州、常州、南通、嘉兴 10 6 海峡西岸经济区 温州、泉州 2 7 北部湾地区 南宁、海口、湛江、北海、三亚 5 8 滇中地区 昆明 1 9 太原城市群 太原 1 10 关中-天水地区 西安 1 11 兰州-西宁地区 兰州、西宁 2 12 哈大齐工业走廊 哈尔滨 1 13 长吉图经济区 长春、吉林 2 14 东陇海地区 徐州 1 15 江淮地区 合肥、芜湖 2 16 武汉城市圈 武汉 1 17 鄱阳湖生态经济区 南昌 1 18 珠三角经济区 江门、惠州、肇庆、珠海、中山 5 19 黔中地区 贵阳 1 20 成渝地区 眉山、自贡、南充、绵阳、乐山 5 21 冀中南地区 石家庄 1 22 呼包鄂地区 呼和浩特、包头、鄂尔多斯 3 23 宁夏沿黄经济区 银川 1 24 天山北坡地区 乌鲁木齐 1 合计 57 数据来源：中国指数研究院 （4） 城市投资潜力评价 城市投资潜力评价通过中国指数研究院多年的城市房地产投资潜力研究模型判断各城市投资潜力，为金科企业优选30个最具房地产投资潜力的城市，此模型共涉及投资环境、市场规模、供求关系、成长速度、潜
