武汉地产开发投资集团有限公司2018主体评级报告

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1、 中期票据信用评级报告 武汉地产开发投资集团有限公司 1 武汉地产开发投资集团有限公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AAA 本期中期票据信用等级：AAA 评级展望：稳定 本期中期票据发行规模：6 亿元 本期中期票据期限：5 年 偿还方式：每年付息一次，到期一次还本 募集资金用途：用于普通商品房项目建设开发 评级时间：2018 年 6 月 15 日 财务数据 项目项目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 2018 年年 3 月月 现金类资产(亿元) 171.01 157.22 97.05107.51 资产总额(亿元) 865.86 1035

2、.65 1203.53 1232.70 所有者权益 (亿元) 261.11 319.97 335.52340.42 短期债务（亿元） 52.39 74.46 91.47100.30 长期债务(亿元) 374.96 442.39 586.87595.95 全部债务(亿元) 427.35 516.84 678.34696.25 营业收入(亿元) 48.01 48.61 70.813.82 利润总额(亿元) 7.24 8.35 12.25-0.21 EBITDA(亿元) 9.86 11.73 15.06- 经营性净现金流(亿元) -14.43 -74.73 -34.235.55 营业利润率(%) 2

3、6.25 25.91 25.7532.25 净资产收益率(%) 1.79 1.93 2.57- 资产负债率(%) 69.84 69.10 72.1272.38 全部债务资本化比率(%) 62.07 61.76 66.9167.16 流动比率(%) 274.72 273.16 292.38286.00 全部债务/EBITDA(倍) 43.34 44.07 45.04- 经营现金流动负债比（%） -6.79 -29.06 -12.48- EBITDA 利息倍数（倍） 0.69 0.48 0.72- 注：1、2018 年 1 季度财务数据未经审计；2、公司长期应付款已 计入公司有息债务。 分析师 顾

4、喆彬 崔俊凯 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 评级观点 武汉地产开发投资集团有限公司（以下简 称“公司”）作为武汉市人民政府国有资产监 督管理委员会（以下简称“武汉市国资委”） 下属重点市政基础设施项目建设和棚户区改 造的重要投资主体，在资产注入、土地整理收 益返还、债务置换等方面获得武汉市人民政府 持续而有力的支持。联合资信评估有限公司 （以下简称“联合资信”）也关注到公司房地 产业务及土地整理收益返还易受宏观调控影 响、经营性净现金流呈净流出态势、债务规模 快

5、速扩张等因素给公司信用水平带来的不利 影响。 未来，基于公司在武汉市基础设施项目建 设和棚户区改造中所处的重要地位，武汉市人 民政府给予公司的支持有望持续；同时，公司 房地产业务具有一定区域优势，随着建设项目 的持续投入及经营规模的扩张，收入规模有望 稳定增长。联合资信对公司的评级展望为稳 定。 公司经营活动现金流入量对本期中期票 据保障程度好，EBITDA 对本期中期票据保障 程度较好。 基于对公司主体长期信用状况和本期中 期票据偿还能力的综合评估，联合资信认为， 公司本期中期票据到期不能偿还的风险极低， 安全性极高。 优势 1 公司作为武汉市国资委下属重要的基础设 施建设主体，承担了武汉市

6、重点市政工程 建设及棚户区改造筹融资，公司在债务置 换、土地整理收益返还、资产注入、财政 补贴等方面获得地方政府的持续支持。 2 武汉市政府给予的城建资金、国有资本金 和土地整理收益返还是公司项目建设的资 中期票据信用评级报告 武汉地产开发投资集团有限公司 2 金来源和债务偿还的有力保障。 3 公司房地产规模持续扩张，商品房销售收 入快速增长， 带动公司整体收入水平提升。 4 公司经营活动现金流入量本期中期票据保 障程度好，EBITDA 对本期中期票据保障 程度较好。 关注 1 公司房地产业务及土地整理收益返还易受 宏观调控、 房地产政策及土地市场等影响。 2 公司的基础设施建设、棚户区改造项

7、目以 及房地产业务规模规模持续扩张，资金占 用明显，债务规模增长较快，存在较大的 对外融资压力，公司债务负担较重。 3 受公司房地产项目持续投入的影响，公司 经营性净现金流呈净流出态势。 中期票据信用评级报告 武汉地产开发投资集团有限公司 3 声 明 一、本报告引用的资料主要由武汉地产开发投资集团有限公司（以下 简称“该公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”） 对这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了

8、实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 武汉地产开发投资集团有限公司 4 武汉地产开发投资集团有限公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 一、主体概况 武汉地产开发投资集团有限公司（以下 简称“公司”）成立于 2002

9、年 7 月，是由原 武汉统建城市建设集团有限责任公司（以下 简称“统建集团”）和武汉城市综合开发集 团有限公司（以下简称“武汉城开集团”） 合并重组而成的国有独资公司。2016 年，公 司将资本公积中 4 亿元转增实收资本。截至 2018 年 3 月底，公司注册及实收资本为 10 亿元，武汉市人民政府国有资产监督管理委 员会（以下简称“武汉市国资委” ）为公司唯 一股东。 公司经营范围：法律、法规禁止的，不 得经营；须经审批的，在审批后方可经营； 法律法规未规定审批的，企业可自行开展经 营活动。 截至 2018 年 3 月底， 公司设有职能保障、 业务执行和业务管控三类合计 13 个部门，拥

10、有 14 家全资及控股子公司。 截至 2017 年底，公司资产总额 1203.53 亿元，所有者权益 335.52 亿元（含少数股东 权益 10.55 亿元） 。2017 年，公司实现营业收 入 70.81 亿元，利润总额 12.25 亿元。 截至 2018 年 3 月底，公司资产总额 1232.70 亿元， 所有者权益 340.42 亿元 （含少 数股东权益 9.87 亿元） 。2018 年 13 月，公 司实现营业收入 3.82 亿元， 利润总额-0.21 亿 元。 公司注册地址：湖北省武汉市武汉经济 开发区鼎力大厦；法定代表人：袁堃。 二、本期中期票据概况 公司 2016 年注册额度中期

11、票据 35 亿元， 已于 2017 年 9 月 4 日发行 “17 武汉地产 MTN001”（5 亿元） 和 “17 武汉地产 MTN002” （4 亿元） ，共计 9.00 亿元。本期计划发行的 2018 年度第二期中期票据（以下简称“本期 中期票据” ）6 亿元，期限 5 年。本期中期票 据每年付息一次，到期一次还本，最后一期 利息随本金的兑付一起支付。本期中期票据 募集资金全部用于公司“岱山 K1-1”商品房 项目建设开发。 “岱山 K1-1”项目位于江岸区岱山村， 总建筑面积 26.06 万平方米， 其中住宅建筑面 积 23.96 万平方米，配套商业建筑面积 1.29 万平方米，同时还

12、配套建设幼儿园、社区服 务用房、环卫工人休息室、养老服务用房及 电信间等社区配套建筑。 “岱山 K1-1” 项目总 投资 23.37 亿元，截至 2018 年 3 月底，已完 成投资 8.60 亿元，募集资金拟将全部用于上 述项目的建设。 三、宏观经济和政策环境 2017 年，世界主要经济体仍维持复苏态 势，为中国经济稳中向好发展提供了良好的 国际环境，加上供给侧结构性改革成效逐步 显现，2017 年中国经济运行总体稳中向好、 好于预期。 2017 年， 中国国内生产总值 （GDP） 82.8 万亿元，同比实际增长 6.9%，经济增速 自 2011 年以来首次回升。具体来看，西部地 区经济增速

13、引领全国，山西、辽宁等地区有 所好转；产业结构持续改善；固定资产投资 增速有所放缓，居民消费平稳较快增长，进 出口大幅改善； 全国居民消费价格指数 （CPI） 有所回落，工业生产者出厂价格指数（PPI） 和工业生产者购进价格指数（PPIRM）涨幅 较大；制造业采购经理人指数（制造业 PMI） 和非制造业商务活动指数（非制造业 PMI） 均小幅上升；就业形势良好。 中期票据信用评级报告 武汉地产开发投资集团有限公司 5 积极的财政政策协调经济增长与风险防 范。2017 年，全国一般公共预算收入和支出 分别为 17.3 万亿元和 20.3 万亿元，支出同比 增幅（7.7%）和收入同比增幅（7.4%

14、）均较 2016 年有所上升，财政赤字（3.1 万亿元）较 2016 年继续扩大，财政收入增长较快且支出 继续向民生领域倾斜；进行税制改革和定向 降税，减轻相关企业负担；进一步规范地方 政府融资行为，防控地方政府性债务风险； 通过拓宽 PPP 模式应用范围等手段提振民间 投资，推动经济增长。稳健中性的货币政策 为供给侧结构性改革创造适宜的货币金融环 境。2017 年，央行运用多种货币政策工具“削 峰填谷”，市场资金面呈紧平衡状态；利率水 平稳中有升；M1、M2 增速均有所放缓；社 会融资规模增幅下降，其中人民币贷款仍是 主要融资方式，且占全部社会融资规模增量 的比重（71.2%）也较上年有所提

15、升；人民币 兑美元汇率有所上升，外汇储备规模继续增 长。 三大产业保持平稳增长，产业结构继续 改善。2017 年，中国农业生产形势较好；在 深入推进供给侧结构性改革、推动产业转型 升级以及世界主要经济体持续复苏带动外需 明显回升的背景下，中国工业结构得到进一 步优化，工业生产保持较快增速，工业企业 利润快速增长；服务业保持较快增长，第三 产业对 GDP 增长的贡献率（58.8%）较 2016 年小幅上升，仍是拉动经济增长的重要力量。 固定资产投资增速有所放缓。2017 年， 全国固定资产投资（不含农户）63.2 万亿元， 同比增长 7.2% （实际增长 1.3%） ， 增速较 2016 年下降

16、 0.9 个百分点。其中，民间投资（38.2 万亿元） 同比增长 6.0%， 较 2016 年增幅显著， 主要是由于2017年以来有关部门发布多项政 策措施，通过放宽行业准入、简化行政许可 与提高审批服务水平、拓宽民间资本投融资 渠道、 鼓励民间资本参与基建与公用事业PPP 项目等多种方式激发民间投资活力，推动了 民间投资的增长。具体来看，由于 2017 年以 来国家进一步加强对房地产行业的宏观调 控，房地产开发投资增速（7.0%）呈趋缓态 势；基于基础设施建设投资存在逆周期的特 点以及在经济去杠杆、加强地方政府性债务 风险管控背景下地方政府加大基础设施投资 推高 GDP 的能力受到约束的影响，基础设施 建设投资增速（14.9%）小幅下降；制造业投 资增速（4.8%）小幅上升，且进一步向高新 技术、技术改造等产业转型升级领域倾斜。 居民消费维持较快增长态势。2017 年， 全国社会消费品零售总额 36.6 万亿元，同比 增长 10.2%，