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1、2 重要提示重要提示 本期债务融资工具已在交易商协会注册，注册不代表交易商协会对本期债务融资 工具的投资价值作出任何评价，也不代表对本期债务融资工具的投资风险作出任何判 断。投资者购买本期债务融资工具，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文 件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断 投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。 发行人董事会已批准本募集说明书，发行人管理层承诺其中不存在虚假记载、误 导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性承担个别和连带法律 责任。 发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明书所述 财务信
2、息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、受让等合法手段取得并持有本期债务融资工具的，均视同自愿接受 本期债务融资工具已在交易商协会注册，注册不代表交易商协会对本期债务融资 工具的投资价值作出任何评价，也不代表对本期债务融资工具的投资风险作出任何判 断。投资者购买本期债务融资工具，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文 件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断 投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。 发行人董事会已批准本募集说明书，发行人管理层承诺其中不存在虚假记载、误 导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性承担个别和连带法律 责任。
3、发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明书所述 财务信息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、受让等合法手段取得并持有本期债务融资工具的，均视同自愿接受 本募集说明书对各项权利义务的约定。 发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投资者监 督。 截至募集说明书签署日，除已披露信息外，发行人无其他影响偿债能力的重大事 项。 本募集说明书对各项权利义务的约定。 发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投资者监 督。 截至募集说明书签署日，除已披露信息外，发行人无其他影响偿债能力的重大事 项。 3 目录目录 重要提示重要提示.2 第
4、一章 释义 2 第一章 释义.7 第二章 风险提示及说明 7 第二章 风险提示及说明.1010 一、本期超短期融资券发行的相关风险.10 （一）利率风险 10 （二）流动性风险 10 （三）偿付风险 10 二、发行人相关的风险.10 第三章 发行条款第三章 发行条款.1616 一、发行条款.16 二、发行安排.18 （一）簿记建档安排 18 （二）分销安排 19 （三）缴款和结算安排 19 （四）登记托管安排 20 （五）交易流通安排 20 三、投资者承诺.20 第四章 募集资金用途第四章 募集资金用途.2121 一、募集资金用途.21 二、募集资金的管理.21 三、发行人承诺.21 四、偿债
5、计划及保障措施.22 第五章 发行人基本情况第五章 发行人基本情况.2525 一、发行人概况.25 二、发行人基本情况与历史沿革.25 三、发行人控股股东及实际控制人情况.25 四、发行人独立情况.26 五、发行人主要权益投资情况.27 无。.33 六、发行人内部治理及组织机构设置情况.33 七、发行人员工及董事高管基本情况.39 八、发行人的营业范围及主营业务情况.42 九、发行人主要在建及拟建项目.75 第六章 发行人主要财务状况第六章 发行人主要财务状况.8080 一、发行人财务报表审计的基本情况.80 二、发行人财务报告编制及审计情况说明.80 4 3、发行人近年财务报告审计情况.83
6、 三、发行人近年财务报表情况.83 四、重大会计科目分析（合并口径）.96 五、发行人有息债务情况.131 七、发行人关联关系及关联交易情况.135 八、或有事项.136 九、受限资产情况.140 十、衍生产品情况.142 十一、重大投资理财产品情况.142 十二、海外投资情况.142 第七章 发行人资信状况第七章 发行人资信状况.142142 一、评级情况及跟踪评级安排.142 二、 发行人及其子公司银行授信情况.144 三、发行人债务违约记录.145 四、 发行人已发行债券情况.145 第八章 债务融资工具信用增进第八章 债务融资工具信用增进.147 第九章 信息披露 147 第九章 信息
7、披露.148148 一、信息披露机制.148 二、信息披露安排.148 第十章本期超短期融资券的担保情况第十章本期超短期融资券的担保情况150 第十一章 违约责任及投资者保护机制 150 第十一章 违约责任及投资者保护机制.151151 一、违约事件.151 二、违约责任.151 三、投资者保护机制.152 四、不可抗力.157 五、弃权.157 第十二章 发行人承诺第十二章 发行人承诺.158 第十三章 发行有关机构 158 第十三章 发行有关机构.159 第十四章 备查文件 159 第十四章 备查文件.161 附录 发行人主要财务指标计算公式 161 附录 发行人主要财务指标计算公式.16
8、2162 5 第一章 释义第一章 释义 在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： 发行人/（公司简称）/本公司/公司发行人/（公司简称）/本公司/公司指杭州余杭创新投资有限公司 非金融企业债务融资工具/债务融 资工具 非金融企业债务融资工具/债务融 资工具 指 具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定 在一定期限内还本付息的有价证券 超短期融资券超短期融资券指 具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定 在 240 天内还本付息的债务融资工具。 本次发行本次发行指本期超短期融资券的发行 募集说明书募集说明书指 公司为本期超短期融资券的发行而根据有关法律法
9、规制作 的杭州余杭创新投资有限公司 2018 年度第二期超短期融 资券募集说明书 发行文件发行文件指 在本期发行过程中必需的文件、材料或其他资料及其所有修 改和补充文件（包括但不限于本超短期融资券募集说明书及 其他相关文件） 主承销商主承销商指杭州银行股份有限公司（以下简称“杭州银行”） 簿记建档簿记建档指 发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成 员/投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投 资人认购债务融资工具利率（价格）及数量意愿，按约定的 定价和配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行 为。集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿 记建档系统实现簿记
10、建档过程全流程线上化处理 簿记管理人簿记管理人指 制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建档操作的机 构，本期超短期融资券发行期间由杭州银行股份有限公司担 任 承销团承销团指 主承销商为本次发行根据承销团协议组织的、由主承销商和 承销团其他成员组成的承销团 承销协议承销协议指 公司与主承销商、联席主承销商签订的杭州余杭创新投资 有限公司非金融企业债务融资工具承销协议 余额包销余额包销指 主承销商及联席主承销商按照承销协议的规定，在承销期结 束时，将售后剩余的本期超短期融资券全部自行购入的承销 方式 交易商协会交易商协会指中国银行间市场交易商协会 北金所北金所指北京金融资产交易所有限公司 综合服
11、务平台综合服务平台指中国银行间市场交易商协会综合业务和信息服务平台 上海清算所上海清算所指银行间市场清算所股份有限公司 银行间市场银行间市场指全国银行间债券市场 法定节假日法定节假日指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括 香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日或 休息日） 6 工作日工作日指北京市的商业银行的对公营业日（不包括法定节假日） 元、万元、亿元元、万元、亿元指如无特别说明，指人民币元、万元、亿元 近三年近三年指2014 年/末、2015 年/末和 2016 年/末 近三年及一期、报告期近三年及一期、报告期指2014 年/末、2015 年/末、2016 年
12、/末和 2017 年 1-9 月/末 7 第二章 风险提示及说明第二章 风险提示及说明 本次超短期融资券无担保， 风险由投资人自行承担。 投资人购买本次超短期融资券， 应当认真阅读本协议及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。本次超短期融资 券依法发行后，因发行人经营与收益的变化引致的投资风险，由投资者自行负责。如 发行人未能兑付或者未能及时、足额兑付，主承销商不承担兑付义务及任何连带责任。 投资者在评价和认购本次超短期融资券时，应特别认真地考虑下列各种风险因素： 一、本期超短期融资券发行的相关风险一、本期超短期融资券发行的相关风险 （一）利率风险 本次超短期融资券的利率水平是根据当前市场的
13、利率水平和信用评级水平确定 的。受国民经济运行状况和国家宏观政策等因素的影响，市场利率存在波动的不确定 性。本次超短期融资券在存续期限内，不排除市场利率波动的可能，利率的波动将给 投资者投资本次超短期融资券的收益水平带来一定的不确定性。 （二）流动性风险 发行人具有良好的信誉和信用记录，但发行主要取决于市场上投资人对于该债券 的价值需求与风险判断。发行人无法保证本次超短期融资券在银行间债券市场的交易 量和活跃性，从而可能影响债券的流动性，导致投资者在转让和临时性变现时面临困 难。 （三）偿付风险 本次超短期融资券不设担保，按期足额兑付完全取决于发行人的信用。在本次超 短期融资券的存续期内，如政
14、策、法规或行业、市场等不可控因素对发行人的经营活 动产生重大负面影响，进而造成发行人不能从预期的还款来源获得足够的资金，将可 能影响本次超短期融资券的按时足额支付。 二、发行人相关的风险二、发行人相关的风险 （一）财务风险 1、债务融资方式单一的风险 截至 2017 年 9 月末，公司有息负债 197.30 亿元，资产负债率为 67.08%,其中短期 借款 18.20 亿元，长期借款 138.92 亿元，一年内到期的非流动负债余额为 4.42 亿元， 应付债券 35.76 亿元。虽然资产负债率在合理的可控范围之内，其中银行贷款融资占 有息负债的比例为 62.85%，其他金融借款占有息负债比例为
15、 1.48%。企业债融资占有 息负债的比例为 18.12%，但发行人债务的融资方式仍略显单一，受银行政策影响比较 大。因此，公司债务融资方式不是很合理，有待调整。 2、存货占比较高的风险 2014-2016年度及2017年9月末， 公司存货分别为69.29亿元、 193.03亿元、 243.90 亿元及 309.05 亿元，占流动资产的比例分别为 32.54%、75.13%、78.04%及 79.37%。 8 其中，土地开发成本是存货的主要组成部分。如果一级市场土地交易发生重大不利变 化，导致土地交易价格大幅下降，将对发行人的经营活动产生不利影响。 3、其他应收款金额较大的风险 2014-20
16、16 年度及 2017 年 9 月末， 公司其他应收款账面余额分别为 183,054.70 万 元、236,371.86 万元、231,229.48 万元及 272,519.58 万元，分别占当期资产总额的 7.85%、8.10%、6.28%及 6.04%。公司其他应收款金额较大且占比较高，主要是与不具 有控制权的政府性单位之间的往来款项。如果发行人对往来款项管理不当，或不能及 时进行结算处理，可能影响公司资金周转，进而将对公司的经营产生不利影响。 4、经营活动净现金流波动较大的风险 2014-2016 年度及 2017 年 9 月末，公司经营活动净现金流分别为-237,060.08 万 元、-261,567.72 万元、-118,597.84 万元及-656,590.68 万元。由于项目建设投入不 断加大，支付款项逐渐增多且支付的往来款有所增加导致发行人近三年及一期的经营 活动现金流净额为负。公司经营活动净现金流波动较大，可能影响公司偿债资金来源 的稳定性。 5、未来资本支出较大风险 2014-2016 年度及 2017 年 9 月末，公司投资活动产生的现金流量流出分别为 2
