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1、 2 公司受地方政府支持力度较大。公司受地方政府支持力度较大。 2014-2016年公司分别获得财政补贴7,113.28万元、 8,463.31 万元和 8,446.76 万元；2014 年公司获得政府土地、股权等资产注入共计 125,123.02 万元， 当地政府的大力支持很大程度上增强了公司的盈利水平和资本实 力。 公公司土地司土地开发业务开发业务可持续性较好可持续性较好。 2014-2016 年公司分别整理土地 15.80 万平方米、 25.46 万平方米和 40.02 万平方米。未来主要土地开发项目南太湖综合工业平台， 拟开发土地面积达 5,889.15 亩，已经与长兴分区管理委员会就
2、该项目签订了湖 州南太湖产业聚集区长兴分区工业平台综合开发项目政府购买服务合同 ，合同总 价款为 16.47 亿元，该业务持续性较有保障。 差额补偿担保差额补偿担保较好地保障了本期债券安全性。较好地保障了本期债券安全性。控股股东长兴金控为本期债券提供 的差额补偿担保较好地保障了本期债券本息的偿还。 关注：关注： 政府性基金收入政府性基金收入持续下滑持续下滑，对地方综合财力带来负面影响对地方综合财力带来负面影响。2014-2016 年长兴县政 府性基金收入分别为 49.57 亿元、36.42 亿元和 24.69 亿元，受此影响，同期长兴 县地方综合财力下降明显，由 2014 年的 106.02
3、亿元下降至 2016 年的 91.93 亿元。 公司资产流动性一般。公司资产流动性一般。截至 2016 年末，公司资产以存货、预付款项和其它应收款 为主，分别占总资产的 49.93%、14.18%和 18.57%。固定资产与无形资产受限比例 较高，分别达到 97.50%和 37.72%。公司资产整体流动性一般。 公司面临一定资金支出压力。公司面临一定资金支出压力。公司拟开发土地规模较大，未来资金需求约为 13.74 亿元；截至 2016 年底，在建项目较多，资金需求约 12.33 亿元。鉴于公司自身经 营现金流表现较弱，未来将面临一定资金支出压力。 公司公司负债规模增长较快， 且有息负债占比较
4、高，负债规模增长较快， 且有息负债占比较高， 刚性刚性债债务务压力持续加压力持续加重重。 2014-2016 年公司负债总额分别为 163,110.47 万元、 239,642.22 万元和 345,557.06 万元， 三年 复合增长率达到 45.55%，增速较快。其中有息债务逐年攀升，截至 2016 年底， 有息债务达到 301,122.80 万元，占负债总额的 87.14%，刚性债务压力持续加重。 长兴物流园区长兴物流园区未来未来收入收入存在存在不确定性不确定性。根据长兴南太湖投资开发有限公司项目 收益债所涉及的 2012 年至 2036 年长兴综合物流园项目收益及现金流专项分析预 测意
5、见书 （以下简称“现金流预测意见书”） ，物流园区 A 区与 B 区在运营 负载率达到 100%后进入正常运营年度， 收入将分别达到 3,694.08 万元和 16,292.11 万元，之后将按一定比例增长，最后保持稳定。但目前项目占地面积较大的 B 区 3 项目受资金到位情况影响，施工进度缓慢，且未来建成后的出租率与租金情况存 在一定不确定性，另外相关财政补贴的实际拨付也受当政府财政收支影响，项目 未来收入存在不确定性。 4 本期债券存续期内项目收入本息覆盖预测：（单位：万元本期债券存续期内项目收入本息覆盖预测：（单位：万元） 项目项目 2018 年年 2019 年年 2020 年年 202
6、1 年年 2022 年年 2023 年年 2024 年年 2025 年年 营业收入 19,986.19 21,984.81 24,183.29 26,601.64 28,770.13 31,155.46 33,779.34 33,779.34 A 区收入 3,694.08 4,063.49 4,469.84 4,916.84 4,916.84 4,916.84 4,916.84 4,916.84 B 区收入 16,292.11 17,921.32 19,713.45 21,684.80 23,853.29 26,238.62 28,862.50 28,862.50 补贴收入 6,600.00
7、7,260.00 7,986.00 7,986.00 7,986.00 6,389.00 5,111.00 4,089.00 收入合计 26,586.19 29,244.81 32,169.29 34,587.64 36,756.13 37,544.46 38,890.34 37,868.34 流转税金 1,099.25 1,209.16 1,330.07 1,463.08 1,582.37 1,713.55 1,857.87 1,857.87 税后收入税后收入 25,486.94 28,035.65 30,839.22 33,124.56 35,173.76 35,830.91 37,032
8、.47 36,010.47 本息合计 5,600.00 5,600.00 13,600.00 17,040.00 16,200.00 19,360.00 18,240.00 17,120.00 偿还本金 - - 8,000.00 12,000.00 12,000.00 16,000.00 16,000.00 16,000.00 偿还利息 5,600.00 5,600.00 5,600.00 5,040.00 4,200.00 3,360.00 2,240.00 1,120.00 税前本息覆盖倍数税前本息覆盖倍数 4.75 5.22 2.37 2.03 2.27 1.94 2.13 2.21 税
9、后本息税后本息覆盖倍数覆盖倍数 4.55 5.01 2.27 1.94 2.17 1.85 2.03 2.10 注：预计债券2017年完成发行，2018年为第一个付息期，票面利率按7%固定利率计算。 资料来源： 现金流预测意见书，鹏元整理 公司公司主要财务指主要财务指标标 项目项目 2016 年年 2015 年年 2014 年年 总资产（万元） 734,469.44 624,172.40 534,600.59 所有者权益（万元） 388,912.38 384,530.16 371,490.12 有息债务（万元） 301,122.80 203,968.40 98,586.00 资产负债率 47.
10、05% 38.39% 30.51% 流动比率 7.32 6.57 4.17 速动比率 3.22 2.23 1.02 营业收入（万元） 25,738.89 23,650.77 20,186.52 政府补助（万元） 8,446.76 8,463.31 7,113.28 利润总额（万元） 10,161.11 13,254.59 6,866.10 综合毛利率 38.54% 40.55% 40.35% 总资产回报率 1.81% 2.69% 1.85% EBITDA（万元） 14,723.19 18,966.23 13,495.61 EBITDA 利息保障倍数 1.26 1.85 2.24 经营活动现金流
11、净额（万元） -59,272.64 -88,962.68 -45,148.08 注：2016 年度，根据 2015 年度公司子公司长兴金陵商城项目开发有限公司所得税汇算清缴报告，公司 2015 年多计 提所得税 1,117.75 万元，利安达会计师事务所据此进行追溯调整。 资料来源：公司 2014-2016 年审计报告，鹏元整理 5 一一、本期债券概况本期债券概况 （一）债券发行要素（一）债券发行要素 债券名称：债券名称：2017年长兴综合物流园项目收益债券； 发行总额：发行总额：8亿元； 债券期限和利率：债券期限和利率：本期债券为8年期固定利率债券； 还本付息方式还本付息方式：本期债券附本金
12、提前偿还条款，在债券存续期的第 3、4、5、6、7、 8 个计息年度末分别按照发行总额 10%、15%、15%、20%、20%、20%的比例偿还债券 本金； 增信方式增信方式：长兴金控为本期债券的差额补偿人，当公司没有按约定提供足额资金支 付债券本息时，长兴金控须在当期还本付息日前5个工作日内补足本息差额。 表表1 募募集资金用途情况（单位：万元）集资金用途情况（单位：万元） 项目名称项目名称 总投资总投资 募集资金使用额度募集资金使用额度 占总投资比例占总投资比例 长兴综合物流园工程 150,764.80 80,000.00 53.06% 资料来源：公司提供 （二）交易结构分析（二）交易结构
13、分析 1、交易结构概况、交易结构概况 本期债券的发行主体为南太湖投资，交易结构约定了交易相关方的权利与义务、本 期债券的交易账户设置、募集资金使用、偿债现金流归集与划转等内容，具体结构如图1 所示。 6 图图1 本期债券的交易结构图本期债券的交易结构图 资料来源：公司提供 （1）主要参与方）主要参与方 表表2 主要参与方主要参与方及职责及职责 主要参与方主要参与方 相关主体相关主体 交易职责交易职责 项目法人单位 南太湖投资 负责长兴综合物流园项目融资、投资、建设与运营 差额支付承诺人 长兴金控 若本期债券募投项目收入无法覆盖债券本息，将 由其承担差额补足义务 债权代理人 国信证券股份有限公司
14、 在发生影响债券持有人利益的事件时，债券投资 者的代理人负责召集债券持有人大会，并代理债 券投资者与项目法人及相关权益方进行谈判协商 监管银行 招商银行股份有限公司湖州 长兴支行 监管银行负责监管本期债券募集资金使用账户和 专项偿债账户 资料来源：2017 年长兴综合物流园项目收益债券募集说明书，鹏元整理 （2）账户设置及资金划转）账户设置及资金划转 南太湖投资聘请国信证券股份有限公司为债权代理人、招商银行股份有限公司湖州 长兴支行为监管银行。南太湖投资与债权代理人签订了债权代理协议 ，与债权代理人、 监管银行签订了账户监管协议 ，并在监管银行开立募集资金使用专户、项目收入归集 专户和偿债资金
15、专户。募集资金使用专户用于本期债券募集资金的接收、存储及划转， 保障了募集资金的专款专用；项目收入归集专户用于接收本期债券募集资金投资项目运 营期间收入；偿债资金专户专门用于本期债券偿债资金的接收、存储及划转，资金来源 由项目收入归集专户划转资金、差额补偿人补足资金构成，偿债资金专户中的资金只能 用于本期债券的还本付息，不得用作其他用途。上述专户的设立明确了项目资金流转的 机制，为本期债券的还本付息提供了制度保障。 投资人 主承销商 募集资金账户 募集资金使用专户 长兴综合物 流园项目 项目收入归集专户 偿债专户 中央国债登记公司 长兴金控 南太湖投资 南太湖投资 资金募集资金募集 资金偿还资
16、金偿还 租 金 收 人 利息、本金 差额补偿 偿还责任 利息、本金 7 监管银行将于每年公历一月的前五个工作日出具资金监管报告，报告内容包括募集 资金使用专户资金存入情况、使用支取情况和账户余额情况，项目收入归集专户资金存 入情况、使用支取情况和账户余额情况，偿债资金专户资金存入情况、使用支取情况、 保值增值运作情况和账户余额情况。 南太湖投资应按照账户监管协议约定将全部项目收入从项目收入归集专户向偿 债资金专户中划转，作为本期债券偿债准备金。划转次数为本期债券每个计息年度两次， 划转时点为每个付息日前 20 个工作日和 120 个工作日（如遇法定节假日或休息日，则顺 延至其后的第一个工作日。一旦偿债资金划入偿债资金专户，仅可用于按期支付本期债 券的利息和到期支付本金，保证本期债券存续期间还本付息。 （3）增信措施）增信措施 本期债券由长兴金控担任差额补偿人，当南太湖投资没有按约定提供足额资金支付 债券本息时，长兴金控将承担差额补足的义务。按照差额补
