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1、 公司债券信用评级报告 宿迁市城市建设投资（集团）有限公司 1 2017 年第二期宿迁市城市建设投资（集团）有限公司 公司债券信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期债券信用等级：AA+ 本期债券发行额度：4 亿元 本期债券期限：7 年 偿还方式：按年付息，存续期第 37 个计息年 度末每年偿还 20%本金 募集资金用途： 其中 1.60 亿元用于补充公司营 运资金，2.40 亿元用于募投项目 建设 评级时间：2017 年 12 月 8 日 财务数据 项目项目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 现金类资产（亿元） 25.17 20.43 19.68
2、 资产总额(亿元) 175.47 208.91 234.39 所有者权益(亿元) 85.98 87.11 88.36 短期债务（亿元） 19.74 8.12 5.84 长期债务（亿元） 32.50 69.05 87.12 全部债务(亿元) 52.24 77.17 92.96 营业收入(亿元) 6.41 6.66 6.23 利润总额(亿元) 1.31 1.13 0.88 EBITDA(亿元) 1.51 1.47 1.20 经营性净现金流(亿元) -5.49 -21.48 -6.42 营业利润率(%) -4.54 12.09 -5.14 净资产收益率(%) 1.49 1.30 1.00 资产负债率
3、(%) 51.00 58.30 62.30 全部债务资本化比率(%) 37.79 46.97 51.27 流动比率(%) 298.99 384.70 372.70 经营现金流动负债比(%) -9.63 -40.72 -10.89 全部债务/EBITDA(倍) 34.60 52.54 77.66 分析师 张龙景 张峻铖 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 评级观点 宿迁市城市建设投资 （集团） 有限公司 （以 下简称“宿迁城投”或“公司” ）作为宿迁市 从事城市基础设施
4、和保障房建设的主要经营 实体之一，在区域竞争、政府支持等方面具有 显著优势。同时，联合资信评估有限公司（以 下简称“联合资信” ）也关注到公司债务规模 上升、应收类款项对资金形成占用、整体盈利 能力偏弱等因素对公司经营带来的不利影响。 宿迁市经济稳步发展，经济和地方财政实 力持续提升，为公司提供了良好的外部环境。 随着宿迁市城市化程度的不断提高及公司在 建项目的陆续完工与结算，公司收入规模有望 持续增长，有助于提升公司经营规模和抗风险 能力。联合资信对公司评级展望为稳定。 公司经营活动现金流入量及募投项目预 算收益对本期债券覆盖能力均较好。此外，本 期公司债券设置了分期偿还条款，将在一定程 度
5、上降低债券本息的集中偿付压力。 基于公司主体长期信用状况及本期债券 偿还能力的综合评估，本期公司债券到期不能 偿还的风险很低，安全性很高。 优势 1 近年来，宿迁市经济持续发展，财政实力 稳步增强， 为公司提供了良好的发展环境。 2 国家对保障性住房政策支持力度大，公司 作为宿迁市重要保障房建设主体，行业优 势突出。 3 宿迁市政府对公司支持力度较大，近年来 通过资产划拨、资金划转和财政补贴等方 式，有效提升了公司实力。 4 本期债券募投项目预算收益对本期债券具 备覆盖能力；分期偿还条款有效降低了集 中偿付压力。 公司债券信用评级报告 宿迁市城市建设投资（集团）有限公司 2 关注 1 公司投资
6、性支出规模较大，有息债务负担 加重。 2 公司应收类款项规模大， 对资金形成占用， 公司面临一定的短期支付压力。 3 受公司对外资金拆借规模快速扩大影响， 公司经营性净现金流由正转负且规模显著 扩大。 4 公司于 2015 年收购宿迁市国际体育会展 中心有限公司，该公司尚未产生收入，未 来经营模式存在不确定性。 5 本期债券的募投项目收益与其本金偿付时 点存在不匹配性，且预期收入的实现受房 地产行业调控及当地经济发展状况影响 大。 公司债券信用评级报告 宿迁市城市建设投资（集团）有限公司 3 声声 明明 一、本报告引用的资料主要由宿迁市城市建设投资（集团）有限公司（以下简称 “该公司” ）提供
7、，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信” ）对这些资料的真 实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外，联合资信、评级人员 与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的 评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独 立判断，未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级的
8、结论，在 有效期内信用等级有可能发生变化。 公司债券信用评级报告 宿迁市城市建设投资（集团）有限公司 4 2017 年第二期宿迁市城市建设投资（集团）有限公司 公司债券信用评级报告 一、主体概况 宿迁市城市建设投资 （集团） 有限公司 （以 下简称“宿迁城投”或“公司” ）系宿迁市人 民政府出资设立的国有独资公司，成立于2001 年9月5日，初始注册资本12742.46万元，经过 宿迁市人民政府对公司多次增资，截至2017年 6月底，公司注册资本和实收资本均为32.40亿 元，宿迁市人民政府为其唯一股东和实际控制 人。 公司主要经营范围：经营管理政府授权范 围内的国有资产，承担政府发包或委托并
9、由财 政资金投资的市政公用设施建设，投资、经营 有收益权的市政公用设施，投资经营与市政公 用设施相关的土地开发、房地产综合开发业 务，土地整理开发，法律、法规许可的其他业 务。 截至2017年6月底，公司本部下设综合部、 财务审计部、工程建设部、融资部、资产经营 部和招标采购部和总工办六部一室；公司拥有 全资子公司7家，控股子公司3家。 截至 2016 年底，公司资产总额 234.39 亿 元，所有者权益 88.36 元（其中少数股东权益 0.64 亿元） ；2016 年实现营业收入 6.23 亿元， 利润总额 0.88 亿元。 公司注册地址：江苏省宿迁市洪泽湖路 140号（建设大厦内） ；法
10、定代表人：单成武。 二、本期债券概况 1. 本期债券概况 公司已于 2017 年 1 月 11 日获得国家发展 改革委发行公司债券核准的批复（发改企业债 券【2017】17 号） ，同意公司发行公司债券不 超过 10.00 亿元，并已于 2017 年 7 月 11 日发 行第一期（17 宿迁城投 01/17 宿迁 01） ，发行 额度 3.00 亿元。 本期拟发行 2017 年第二期 （以 下简称“本期债券” ） ，发行额度 4 亿元，期 限 7 年。本期债券采用分期偿还本金方式， 自债券发行后第 3 年起，每年按照债券发行 总额 20%的比例偿还债券本金。本期债券为 固定利率，按年计息。 2
11、. 本期债券投资项目概况 本期债券募集资金总额为 4.00 亿元， 分别 用于隆城世嘉建设项目、隆城丹郡建设项目及 补充公司营运资金。 表 1 本期债券募集资金用途概况（单位：亿元、%） 募集资金用途募集资金用途 项目总项目总 投资投资 拟使用募拟使用募 集资金集资金 拟使用资金占项拟使用资金占项 目投资额比例目投资额比例 隆城世嘉建设项目 8.081.20 14.85 隆城丹郡建设项目 12.841.20 9.35 补充营运资金 -1.60 - 合计合计 -4.00 - 资料来源：本期债券募集说明书 隆城世嘉建设项目隆城世嘉建设项目 隆城世嘉建设项目位于宿迁市老城区， 北至卫生路、南至项王路
12、、东至黄河南路、 西至饮马堤路，建设内容包括拆迁补偿、安 置住宅、配套公建用房等建设，以及总图（含 道路广场、绿化景观） 、给排水、供电、通信、 燃气等基础设施建设。 该项目总用地面积为 49158.3 平方米 （折 合约73.74亩） ； 规划建筑总面积约为168621.3 平方米，其中住宅 122082.50 平方米，合计配 套商业设施 14547.10 平方米,地下建筑面积 30005.70 平方米，同时配套公建建筑面积为 1986 平方米。 该项目已获得有关部门的批准，具体批 复情况如下表所示。 公司债券信用评级报告 宿迁市城市建设投资（集团）有限公司 5 表 2 隆城世嘉建设项目获得
13、相关批复情况 发文机关发文机关 批文名称批文名称 批文编号批文编号 发文日期发文日期 主要内容主要内容 宿迁市发展改 革委 市发展改革委关于隆城世嘉项目 核准的批复 宿发改投资发 2014108 号 2014 年 4 月 29 日 同意项目核准申请,并对项目建设规模与 内容、总投资、资金来源等事项作出核准 性批复。 宿迁市发展改 革委 市发展改革委关于调整隆城世嘉 建设项目建设单位和投资额的批 复 宿发改投资发 2014323 号 2014 年 12 月 15 日 同意项目建设单位调整，同意项目投资额 度调整。 宿迁市环境保 护局 关于对宿迁市城市建设投资有限 公司宿迁市隆城世嘉小区保障性住
14、房项目环境影响报告书的批复 宿环建管201345 号 2013 年 12 月 25 日 同意项目环境影响报告书所载内容，准予 项目实施，并对实施过程中应采取的环保 措施作出了详细规定。 宿迁市规划局 关于隆城世嘉建设项目建设用地 规划许可证 地字第 321300201410008 2014 年 5 月 4 日 项目建设用地符合城乡规划要求。 宿迁市规划局 关于隆城世嘉建设项目建设工程 规划许可证 建字第 321300201410056 2014 年 11 月 7 日 项目建设工程符合城乡规划要求。 宿迁市住房和 城乡建设局 关于隆城世嘉建设项目建筑工程 施工许可证 编号 32130002015
15、0025、 321300020150026 2015 年 4 月 22 日 项目符合建筑工程施工条件。 宿迁市人民政 府、宿迁市国 土资源局 关于隆城世嘉建设项目土地使用 权证 宿国用（2015）第 12920 号 2015 年 7 月 14 日 - 注：隆城世嘉项目前期编制项目申请报告时未计入拆迁安置费用，宿发改投资发2014323 号同意隆城世嘉建设项目总投资额由 50015.6 万元调整为 80818.72 万元。 资料来源：企业提供 根据项目可研报告，商业用房、地下车 库均按照宿迁城区普通商品性住房市场价格 出售。 商业用房销售价格为 20000 元/平方米， 地下车库价格为 6000
16、0 元/个。宿城区人民政 府针对棚户区改造地块住户颁布了相应的补 偿安置方案，住户可以选择隆城世嘉建设项 目进行异地安置，安置住房价格为 4150 元/ 平方米，超出居住安置面积的市场价格约为 6300 元/平方米。隆城世嘉建设项目预计总收 入为 86284.87 万元。 隆 城 世 嘉 建 设 项 目 总 投 资 估 算 为 80818.72 万元，拟使用本期债券募集资金 12000.00 万元，拟使用募集资金占项目总投 资比例的 14.85%。 该项目已于 2014 年 6 月动 工，建设周期 2 年，截至 2017 年 11 月底，该 项目累计投资 7.03 亿元。 隆城丹郡建设项目隆城丹郡建设项目 隆城丹郡建设项目位于宿迁市老城区， 东至幸福路、南至八一路、西至黄河路、北 至环城北路，交通便利，地理位置优越。该 项目由住宅楼、商业及与之配套的辅助用房 组成，项目集居住、休闲娱乐于一体。 该项目
