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1、深圳城市更新项目法律体系与流程总述 基本理论与法律体系 基本理论 将城市中不适应现代城市生活的区域做有计划的“ 再开发” 、“ 整治” 或“ 保护” 深圳：2010/9，市府发深圳市城市总体规划（2010-2020）“ 工作重点 由增量空间建设向存量空间优化转变” 法律体系 深圳市城市更新办法 深圳市人民政府令（第211号）2009/12/1 深圳市城市更新办法实施细则 深府20121 号 2012/1/21 （以下简称“ 细 则” ） 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 深府办20148号 城市更新单元规划审批操作规则 （关于印发的通告（深规土2013786号） 深圳市城市更新历史用地
2、处置暂行规定 深规土2013294号，2013/5/17，“ 有效期3年” 深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法 福府20127号 2012/4/13 市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程 深规土201122号 拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行） （深规土2010554号，以 下简称“ 注销操作规则” ） 深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） 深规土告201016号 （以下简称“ 计划申报指 引” ） 关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知 深规土201059号 (参考) 深圳城市更新的实施流程与风险总述 总述 定义 针对现有土地功能和资源利用不符
3、合社会经济发展要求的特定城市建成区 域，特定主体根据城市规划进行的活动 城市更新类型 综合整治不改变建筑主体结构与功能，修葺式更新，主要由政府统筹推进 功能改变 改变部分/全部建筑的功能，保留原建筑的主体结构，不改变土地使用权的 权利主体和使用期限 拆除重建 对不符合城市发展和建设要求的用地类型（土地利用率低，消防隐患，基础 设施不足，环境恶劣等）进行全面改造 权利主体自改模式 市场主体单独改造模式 合作改造模式（主要适用于城中村） 政府组织实施改造 城市更新参与主体 政府 市查违和城市更新工作领导小组领导城更工作，对涉及的重大事项进行决策 市规划国土部门 城更工作主管部门，制定政策规范；组织
4、、协调、监督，统筹城更规划、计 划管理，负责城更中的土地使用权出让、收回工作 各区政府 组织辖区内城更用地的整理，对功能改变类、拆除重建类更新项目的实施进 行协调 农村城市化历史遗留违法建筑处理部门处理城更单元范围内历史遗留违法建筑 街道办、居委会等维护城更活动的正常秩序 权利主体 市场主体主要工作 项目申报 土地建筑物核查汇总 规划编制 搬迁补偿 拆除房屋，注销原地产权属证书 申请用地审批、签订出让合同 建设 回迁安置、商品房预售、办证 拆除重建类城更基本流程 拆除重建类城更的法律风险 计划申报与规划审批风险 城更单元计划申报风险 申报条件不符：更新办法虽有规定，但很多条件仍属主观判断，需与
5、相 关主管部门做好沟通工作 改造意愿取得不能 商业目的难以实现：政府要求责任多，法定图则修改程序繁杂，项目周期不 可控 城更单元规划审批风险 单元规划公示异议 规划无法获批 土地建筑物核查风险 被搬迁人确定错误风险 核查结果不利风险 如未理清更新范围内合法建筑面积及地价缴纳情况，则有被政府重计地价的 风险 协议签订和实施主体确认风险 搬迁补偿方案拟定的风险 搬迁补偿安置协议签订的风险被搬迁房屋存在权利瑕疵、项目滞后的违约责任等 谈判僵局风险 未能成为项目实施主体的风险规划申报主体不一定是实施主体 土地取得、开发建设、回迁安置风险 更新计划申报 更新单元计划申报 更新单元须符合的条件 符合以拆除
6、重建方式实施城更的情形 （细 则第31条，计划申报指引第3条第2款） 基础设施不足，按规划需落实用地面积大于3000坪的公共设施且不小于拆迁 范围用地面积的15% 环境恶劣、重大安全隐患：污染严重，危房集中，消防通道、登高面不足等 土地、建筑功能利用不符经济发展要求 符合城更单元的划定原则、要求 （细 则第12条，计划申报指引第2条） 更新单元内拆除范围用地面积大于10000坪（计划申报指引第二条规 定：拆迁范围用地面积应大于70%*城更单元总用地面积）。（农村集体经济 组织地域范围原则上应整村划定单元，整村划定的：可小于70%*城更单元总 用地面积） 属拆除重建的，拆除范围内权属清晰的合法土
7、 地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60% （深府办20148号第1条第1款） 不违反基本生态控制线、橙线、黄线等城市控制新区域管制要求 未建设用地不划入城更单元，因规划统筹确需纳入的，属于边角、夹心、插 花地，总面积不超过项目总用地面积10%，特区内不超过3000坪部分可划入 拆迁范围边界涉及道路时的边界拟定原则 规划道路与现状道路一致，以现状道路边界 为界，现状道路用地不纳入拆迁范围 规划道路与现状道路不一致且规划道 路为未建成区，以规划道路边界为 界，规划道路用地不纳入拆迁范围 规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建 成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道 路为支路的，拆迁
8、范围应包含相对应的规划支路 用地。 申报主体类别 权利主体自行申报 权力主体委托单一市场主体申报 区政府相关部门申报（以旧住宅区为主的计划申报，通常由区重建局或旧改 办） 申报与审批流程 申报途径 （计划申 报指引第3条第4 款） 所在地的市规划国土委各管理局（区城市更新职能部门）（福田区：区城中 村改造办） 申报材料 （一式三份 附电子文件，计划 申报指引第4条，福 府20127号第4条） 城市更新单元规划制定计划申请书 城更单元的：现状建设情况，社会经济发展情况，用地及建筑物产权情况 申报城更单元规划制定计划的理由 再开发用地功能、开发强度、产业发展方向的具体请求 承诺按照城市规划及我市城
9、更相关政策的要求履行相应的义务和责任。 城更单元现状整体情况照片（3-5 张） 深圳市城市更新单元规划制定计划申报表 地块现状详细信息一览表 申报主体的身份证明 工商营业执照（加盖工商部门复印专用章） 法定代表人或负责人身份证明 图纸（参照政府格式） 更新单元范围图 现状权属图 “ 现状权属图” 应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地 面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面 积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详 细信息 建筑物信息图标明：建筑物平面位置、编号、楼层、结构、已用年限 更新意愿证明材料更新单元计划申报委托书业权
10、分散或地块较多的，提交：更新意愿统计表 土地及建筑权属证明材料 每一建筑单体近期实物照片（电子文件，照片上附拍摄日期，文件名与信息图上编号 一致） 其他材料 旧居住区，须提供：经济可行性研究报告 危房：须提供：质检部门认定书 受理阶段（5工作日内） （细则第38条） 区城市更新主管部门受理并先进行形式审查，材料完整并符合要求的，予以 受理 审核阶段（20工作日内） （细则第38条） 审核内容 认定意愿达成情况及计划申报主体资格 核查更新单元内现状建设情况 综合判断申报的城更必要性及城更单元的合理性 福府20127号第9条：区城中村改造办对改造意愿达成情况进行为期7 天的公示， 公示完毕后汇总整
11、理，行成汇报方案报区城更领导小组审定 审定通过后，区城中村改造办2工作日内报市规划国土部门派出机构审查 审查阶段 （细则第39条）市规划国土部门 审查后，形成更新单元计划草案，于深圳特区报、深圳商报、本部门网站上 公示不少于10日后，报市府审批 审批阶段 （细则第39条）市政府 市府审批通过后，市规划国土部门会同区政府在5工作日内，在项目现场、 特区报本部门网站对 计划内容 进行公告。 更新意愿征集 定义 指是否同意进行更新改造的意思表示，具体体现为：更新单元计划申报委 托书 目标任务 取得更新单元计划申报委托书 占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上权利主体同意 （细 则第37条
12、，计划申报指引第3条第2款第9项） 申报拆迁范围内涉多地块的，同意的申请拆除面积占拆迁范围用地面积4/5 （计划申报指引第3条第2款第9项） 取得权属证明材料 身份证明文件身份证、企业营业执照及相关资质证明文件 房地产证 若无，提供相关证明材料：房屋买卖合同，房地产抵押贷款合同，土地使用 证，土地使用权出让合同等 存在共有人的，需婚姻、继承方面的证明材料如结婚证、离婚证、财产分割协议、遗嘱 过程中的注意事项 做好政策法规解释工作 如，要求权利人提交权属证明材料，是出于政府需据此审查市场主体与权力 主体之间的意愿委托的 真实、有效、合法性，不会对权利主体的利益造成任 何侵害 注重对自身实力的宣传
13、 与区域内大业主做好沟通 对权利人主体资格的认定应宽严并济 委托书签署不涉及权力变动、影响，只要有证据证明权属关系，即可与之签 署委托书 如无相关权属证书，但存在房屋买卖、赠与、遗赠，并未办理无权变动手续 的，经有关权利人认可，可认定权属关系 应以全体共有人（如夫妻）为共同权利主体 权利人死亡又无确定的继承人，根据继承法规定确认合法继承人 委托第三人签署.委托书的，提供经公证的授权委托书 旧住宅区为主更新单元的意愿征集只能由政府进行 更新意愿公示的异议处理 政策法规未对更新意愿公示作强制规定，但深圳更新项目中，一般会在现 场、报纸、部门网站公示7-15日不等 土地建筑物的核查认定 1 目的 确
14、保权属清楚无争议，以防出现任何差错及纠纷 完善各类历史用地手续，解决历史遗留问题 2 深圳城市更新核查确权的规定 深圳市城市更新历史用地处置暂行规定第5条 城市更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，申报主 体应向市规划国土主管部门申请对城市更新单元范围内的土地、建筑物信息 进行核查、汇总 核查内容 土地的性质、权属、功能、面积等 建筑的性质、面积等 核查依据 土地使用权出让合同；用地批复；房地产证；旧屋村范围图；建设工程规划 许可证、测绘报告、身份证明等材料 政府相关部门信息管理系统记载的数据 核查流程 （细则第40条，深圳市城 市更新历史用地处置暂行规定第5条） 受理单位市
15、规划国土部门 时效对提交的材料进行核查和汇总后，20个工作日内将该结果函复计划申报主体 所需材料 土地、建筑物信息核查申请 申请人身份证明 土地权属证明材料 建筑物权属证明材料 未取得房地产权利证书的，提交规划验收证明文件或者建筑物现状测绘报告 土地信息一览表、建筑物信息一览表及相关图示 土地征（转）情况证明材料等其他必要材料 核查结果 土地认定分类 国有出让土地已签订土地使用权出让合同或已办理房地产产权登记的用地 城中村用地 旧屋村用地指1979年设市前已存在的传统村落 历史遗留用地 经处理的历史遗留违法用地 其他用地违法用地、储备用地、边角、夹心、插花地 建筑物认定分类 商品房取得房产证的
16、建筑物 经土地清理确认的城中村等范围内建筑物 历史遗留建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件并缴纳地价的建筑物 经处理的历史遗留违法建筑物已取得确权通知书并缴纳地价、罚款的建筑物 需完善手续的其他建筑物 不予确权的其他违法建筑物和批准临时使用的违建 3 核查的法律性质及内涵 一般意义上的确权 行政确权 行政主体，对公民、法人或其他组织间已发生的事实或已建立的权利义务关 系给予确定、认可或证明的行为 司法确权 司法机关，通过司法程序对当事人之间已发生事实或已建立的权利义务关系 给予确定、认可或证明的行为 城市更新中的确权 目的为补偿安置和项目实施提供基础性的法律依据 概念确认土地、房屋、附着物和构筑物的权属及其所处的状态 具体事务 申请人申请，主管部门核查提供的权属证明材料，对土地及房屋的权属、性 质、功能、面积等进行清理和认定，以明确权利主体及其应享有的
