房地产卓越运营管理模式实战

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1、1 房地产企业卓越运营管理模式房地产企业卓越运营管理模式房地产企业卓越运营管理模式房地产企业卓越运营管理模式 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 2010年5月上海 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 2010年5月上海 2 谢志华 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司总经理 资深房地产管理咨询专家 清华大学/北京大学/上海交大房地产总裁班特聘讲师 房地产业协会，商会特聘专家 中国房地产报城市开发特约撰稿人 谢志华 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司总经理 资深房地产管理咨询专家 清华大学/北京大学/上海交大房地产总裁班特聘讲师 房地产业协会，商会特聘专家 中国房地产报城市开发特约撰稿人 ?18年企业管

2、理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事战略规划、组织管控模 式、流程管理、人力资源管理项目的咨询和培训，其专业水平及丰富的管理咨 询经验获得客户的普遍赞赏，由他亲自主持咨询的项目均取得预期效果； ?对房地产发展战略、不同类型的房地产公司在集团与项目公司之间管控模式 与集分权设计、流程体系设计、成本管理体系设计、项目管理、绩效管理、激 励与薪酬体系设计有广泛而深入的研究；拥有100余家大中型房地产企业全案管 理咨询经验，400多家房地产企业管理培训经验； ?曾主导咨询服务的部分地产企业:中海地产，世茂集团，富力地产，新世界地 产，北辰置地，北京城建地产，中房集团，复地集团，中华企业，纳帕地产，

3、广厦集团，紫薇地产，银城地产，亿达集团，深圳航空城等。 讲师简介讲师简介 3 4 核心能力与运营体系-组织设计核心能力与运营体系-组织设计 2 3 核心能力与运营体系-运营与监控核心能力与运营体系-运营与监控 关于标杆学习的思考关于标杆学习的思考 1房地产战略与核心能力的思考房地产战略与核心能力的思考 4 中国的房地产已经从经济问题变成了政治问题，短期内随着最严厉调控政策的 不断出台，房地产市场将会出现调整的态势 中国的房地产已经从经济问题变成了政治问题，短期内随着最严厉调控政策的 不断出台，房地产市场将会出现调整的态势 ?经济对房地产已经高度敏感，政策就像一根敏感的弦5月24日与5月25日的

4、股市因为发改委的一句话大起 大落； ?调控政策直指投机性需求，一线城市一手房成交量大幅下滑，二手房交易价格明显松动； ?短期内由于开发商手中现金较为充裕，价格将有一段时间的胶着和博弈，但随着以恒大全国统一八五折为 标志的降价行动的开始意味着房价开始松动； ?房价问题已经从单纯的经济问题变成了复杂的政治问题，房价不下调不足以平民怨。 5 但是，多种因素决定了房地产中长期仍然看好但是，多种因素决定了房地产中长期仍然看好 ?我国城市化水平距离国际水平仍有较大差距，城市化进程发展将极大推动房地产业的发展； ?受“人口红利”因素影响，未来20-30年房地产业发展前景良好； ?我国目前人均GDP的发展阶段

5、，支持房地产发展的需求旺盛； ?中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨； ?中国受传统消费观念的影响，房地产市场的需求在中、长期也会保持上升。 6 我国的城市化水平距离国际水平仍然很低，城市化进程是房地产的根本驱动力我国的城市化水平距离国际水平仍然很低，城市化进程是房地产的根本驱动力 国际城市化发展水平国际城市化发展水平 45% 55% 85% 95% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 中国国际平均水平发达国家美国 中国城市化进程中国城市化进程 45% 55% 75% 40% 60% 80% 0% 20% 目前2020年2050年 我国城市化率距离

6、发达国家、 甚至国际平均水平还有很大差 距； 我国的城市综合承载力不充 分，城市化水平仍处在初级向 中级转变的过程中； 根据战略，中国的城市化发展 的进程至少需要2030年或者 更长的时间，仅城市化一项， 我国每年将新增房地产需求2 亿平方米，房地产市场发展前 景广阔。 7 人口红利的利好因素支持房地产市场中、长期向好人口红利的利好因素支持房地产市场中、长期向好 2010年前2010-2025年 35-45岁群体的住房改 善需求 35-45岁群体的住房改 善需求 婚龄人口的刚性需求再度增加婚龄人口的刚性需求再度增加 中产阶层崛起及贫富差距拉大，导致社会游资充裕，住房投 资需求持续升温 中产阶层

7、崛起及贫富差距拉大，导致社会游资充裕，住房投 资需求持续升温 50岁以上群体对于住房的改善需求50岁以上群体对于住房的改善需求 需求主体 我国的人口结构已经由50年到80年的“人口负债期”转入“人口红利期”（这一阶段的主要特 征是因人口结构变化所导致的高储蓄、高投资和高经济增长） 8 我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛，房地产市场中长期处 于上升通道中 我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛，房地产市场中长期处 于上升通道中 世界银行认为，一般来讲，房地产投资与GDP之比会随着人均GDP的增长而呈倒U形 ，我国 目前正进入稳定高速发展期，普通大众对住房改善需

8、求明显增加（2008年我国人均GDP为 3300美元） 人均GDP1400美元以下1400美元以下1400-8000美元1400-8000美元8000美元以上8000美元以上 房地产投资占GDP 的比重 2%2%8%8%3-5%3-5% 住宅产业发展情 况 住房还不能成为 大众消费品 住房还不能成为 大众消费品 普通大众对于住房 改善需求增加 普通大众对于住房 改善需求增加 住房普及化，房地 产对于经济的带动 作用减弱 住房普及化，房地 产对于经济的带动 作用减弱 9 国家土地政策中的18亿亩耕地红线在资源端构成很大的压力，中国土地资源的 极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上

9、涨 国家土地政策中的18亿亩耕地红线在资源端构成很大的压力，中国土地资源的 极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨 中国是人口大国，从保障粮食安全和社会稳定的要求出发，必须确立粮食基本自给的方针，亿亩耕地 是一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。 耕地存量，2006年比1996年减少1.2亿亩，年均减少1200万亩年均减少1200万亩；2007年比2006年减少460万亩减少460万亩；按照年均减 少300万亩的保守估计，只能用到2016年；按照2020年计算，平摊到每年只有200万亩可用；根据2009年全 国城市建设用地审批情况看，新增建设用地中80%都来自农

10、村集体土地，坚守18亿亩耕地的任务将极为艰 巨。 此外，2050年前需要完成1.6亿亩退耕任务，“十一五”期间已完成8065万亩，未来退耕任务一项就将突 破18亿亩的耕地红线。因此，中国土地资源的稀缺性可见一斑。 中国耕地存量变化情况中国耕地存量变化情况 19.51 18.31 18.27 18 17 17.5 18 18.5 19 19.5 20 1996年2006年2007年 20XX年20XX年 10 中国受传统消费观念的影响，使得需求比国外同等发展阶段的国家更加放大，房 地产市场的需求在中、长期也会保持上升 中国受传统消费观念的影响，使得需求比国外同等发展阶段的国家更加放大，房 地产市

11、场的需求在中、长期也会保持上升 国家国家城市居民住房自有率（近几年的统计结果）城市居民住房自有率（近几年的统计结果） 中国82% 美国 60%（其中曼哈顿仅为10%，次贷危机进一步 降低了住房自有率） 法国55% 德国42% 英国70% 荷兰50% 中国人普遍的购房置业的消费心理明显高于对于房屋租赁的心理预期。所以，受传统消费观念的 影响，房地产市场的需求在中、长期也会保持上升。 11 从竞争趋势来看，不容忽视的是，行业集约整合的趋势会越来越明显，行业集 中度会进一步增加 从竞争趋势来看，不容忽视的是，行业集约整合的趋势会越来越明显，行业集 中度会进一步增加 0 100 200 300 400

12、 500 600 700 万科 绿城 保利 绿地 中海 万达 恒大 世纪金源 富力 华润 碧桂园 雅居乐 世茂 中信 金地 龙湖 合生创展 华侨城 招商局 融侨 SOHO 远洋 星河湾 首创 金融街 大华 金科 农工商 2009年中国房地产销售额百亿企业销售额2009年中国房地产销售额百亿企业销售额 ?2009年万科销售额、销售面积双冠称雄，绿城、保利、绿地、中海新晋400亿销售额行列 ?2008年2009年，万达、世纪金源、华润、中心、华侨城、招商局、融侨、SOHO、远 洋、星河湾、首创、金融街、大华、金科成功晋级 201 46 思考：恒大不缺钱为什么要降价？思考：恒大不缺钱为什么要降价？-

13、带有明显的战略意图！带有明显的战略意图！ 12 市场结构化差异明显，一线城市的门槛将会越来越高，未来地产竞争的主战场 将在二三线城市 市场结构化差异明显，一线城市的门槛将会越来越高，未来地产竞争的主战场 将在二三线城市 中部地区 西部地区 东部地区 中部地区 西部地区 东部地区 13433 13538 1647 24.6% 40.9% 37.9% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 东部地区中部地区西部地区东部地区中部地区西部地区 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2007年各区域房地产投资额同比

14、增长率 亿元亿元 房地产行业在全国基本呈现从东部（7省市）到中部（17省市 ）再到西部（7省）的阶梯式滚动式发展； 近年中部发展迅猛，投资增速持续保持领先，投资总额已赶超 东部； 具体表现在省会城市、百万人口级规模的城市发展领先 数据来源：国家统计局 13 类金融特点越来越明显，以股权、债权投资为主，不参与开发价值链运作，主 要获取投资收益的盈利模式已经开始逐渐显现，地产金融将会得到高速发展 类金融特点越来越明显，以股权、债权投资为主，不参与开发价值链运作，主 要获取投资收益的盈利模式已经开始逐渐显现，地产金融将会得到高速发展 高利润阶段 高风险/高回报 产品创新 单一的融资手段 中等利润阶段

15、 适中风险/适中回报 资本优势/规模优势 微利阶段 低风险/低回报 资本优势/规模优势 成熟的房产金融支持 经济 特征 经济 特征 需求 特征 需求 特征 行业 规模 行业 规模 时间时间 中国大陆房地产开发企业 香港房地产开发企业 中国大陆房地产开发企业 香港房地产开发企业 发达国家房地产开发企业发达国家房地产开发企业 卖方市场 对新增住房需求快 速膨胀 均衡市场 对新增住房需求稳定 增长 买方市场 以提升住房质量的 需求为主 业务 类型 业务 类型 房产增量开发 地产开发 房地产开发 物业持有经营 房产中介 房地产金融服务 房地产金融服务 物业持有经营 房产中介 房屋定制 房地产开发/产品

16、型房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型房地产服务/服务型 14 行业秩序将进一步规范，进入门槛将进一步提升行业秩序将进一步规范，进入门槛将进一步提升 土地获得能力项目管理能力项目营销能力 外部环境对房地产企业的价值链各环节进行挤压外部环境对房地产企业的价值链各环节进行挤压 资金融取能力 融资管理 项目运作管理 项目策划建筑设计成本管理工程管理 销售管理土地获取 土地成本的提高， 和金融信贷政策的 变化，直接影响房 地产公司的资金运 转压力 土地成本的提高， 和金融信贷政策的 变化，直接影响房 地产公司的资金运 转压力 一级市场中的竞争激烈，众多 开发商涌入及城市目标消费者 的分散，大大提高了营销费用 和客户获取难度 一级市场中的竞争激烈，众多 开发商涌入及城市目标消费者 的分散，大大提高了营销费用 和客户获取难度 一级市场中各房地产公司的运作能 力的普遍提高，增加竞争激烈程度 一级市场中