市场调研和方法与内容

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1、,市场研究及调研方法及内容,为什么要做市场研究及调研？能够解决哪些问题？,课前思考,通过市场研究及调研：,更彻底了解房地产市场的变动趋势及规律，把握市场发展方向；寻找项目潜在市场机会及市场需求，制定产品规划；为项目推售、推广等营销策略提供参考与建议；加深对开发商产品战略的了解，对尚未形成产品系的开发商，帮助其建立产品体系； ,房地产市场调研 | 意义,意义,项目可研支持、项目定位支持、前期策略参考、营销执行参考,市场研究及调研方法,一：什么是房地产市场研究、市场调研？,四：市场调研操作经验,三：市场调研的方法及流程,二：房地产市场研究与调研的内容？,第一部分什么是房地产市场研究与调研

2、？,所谓房地产市场研究与调研：,房地产市场调研 | 定义,就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各各种情报资料；通过对相关的市场信息收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测。,内容广泛宏观市场、中观市场、微观市场客户背景（物理属性）、客户行为（精神属性）、客户需求,房地产市场调研 | 特征,针对性强营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析；房地产项目调研对地域性、时效性要求高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。,方法多样电话调研、实地调研、座谈会等,第二部分房地产

3、市场研究及调研的内容,基本内容：,城市概况,整体市场,区域市场,目的,目的,目的,分析市场特征研究未来走势,寻求市场共性锁定竞争半径,认知市场特点预判市场发展潜力,竞争市场,目的,寻求市场机会点寻找潜在客户群,房地产市场研究及调研 | 内容,基本内容：,城市概况,整体市场,区域市场,目的,目的,目的,分析市场特征研究未来走势,寻求市场共性锁定竞争半径,认知市场特点预判市场发展潜力,竞争市场,目的,寻求市场机会点寻找潜在客户群,房地产市场研究及调研 | 内容,内容分类解析：,城市概况了解,城市规划,经济水平,历史人文,人口状况,产业支撑,规划创造价值，卖房也是卖梦,调研内容：与项

4、目相关的各项规划,区域、城市规划：环渤海、“两轴两带多中心” 功能区规划：CBD、中关村西区、WSD 新城规划：房山新城、通州新城产业规划：产业园区规划交通规划：轨道交通规划、重点道路规划,城市概况 | 规划,GDP增速与房地产发展的关系,人均GDP与房地产发展的关系,了解当地经济发展水平、房地产开发水平,城市概况 | 经济,郴州市宏观经济分析经济下滑明显,2015年郴州市GDP增幅8.5%，排名全省第11名，创10年来新低！但郴州GDP增速仍大于8%，说明郴州经济的发展仍能支撑房地产的高速发展，但前景不容乐观。,2015年郴州经济增速下滑明显,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展

5、关系图,房地产市场预警预报指标体系,城市概况 | 经济,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,2009年我国各主要城市的恩格尔系数,了解当地居民生活水平,城市概况 | 经济,世界平均城市化水平,2010年我国的城市化率约为44%，低于世界平均水平，距发达国家80%的标准差距更大。,数据来源：国家统计局、世界银行,城市化率,城市概况 | 经济,发展才是硬道理，产业是支撑更是客群,调研内容：项目周边的产业分布,产业园、大企业、重点写字楼、知名院校、科研单位、政府机关、军队机关,城市概况 | 产业支撑,可以整容，但整不了基因,调研内容：社会对项目区域的固有

6、认知,东富、西贵、南贱、北贫昌平城区居民的“东西”选择,城市概况 | 历史人文,轻松一下，看个案例吧,调研基本内容：,城市概况,整体市场,区域市场,目的,目的,目的,分析市场特征研究未来走势,寻求市场共性锁定竞争半径,认知市场特点预判市场发展潜力,竞争市场,目的,寻求市场机会点寻找潜在客户群,房地产市场研究及调研 | 内容,整体市场,一级市场供应分析,二级市场供需对比分析,二级市场成交分析,房地产市场政策分析,一级市场成交分析,内容分类解析,房地产市场研究及调研 | 内容,顺天时，知己命,大形势政策：国十条、京十五条、国五条市场规范政策：公示要求销售相关政策：限购、贷款比例,调研

7、内容：近期房地产市场相关政策,整体市场 | 政策,看大盘，知走势,调研内容：近期房地产整体市场走势,整体市场 | 一级市场,寻地脉，知未来,调研内容：区域内成交土地情况,可以直接读出的信息宗地位置用地性质建设用地面积规划建筑面积成交价受让单位配建保障性住房情况,需要计算得到的信息楼面地价容积率溢价率,整体市场 | 一级市场,没了解透，没关系：,基本内容：,城市概况,整体市场,区域市场,目的,目的,目的,分析市场特征研究未来走势,寻求市场共性锁定竞争半径,认知市场特点预判市场发展潜力,竞争市场,目的,寻求市场机会点寻找潜在客户群,房地产市场研究及调研 | 内容,内容分

8、类解析,区域市场,市场板块特征,区域规划配套,供需走势分析,项目竞争板块,要点,板块特点、项目共性、客户概况,竞争板块划定标准,内容,产业状况、交通及生活配套等,关注,供需分析、成交价量分析等,内容,房地产市场研究及调研 | 内容,区域配套都有哪些调研内容？,小组讨论,教育配套,托幼小学中学,级别、口碑、划片情况、入学条件,口碑、人文积淀、园林景观,大学,区域市场 | 配套,医疗配套,医疗机构的等级、口碑及重点科室,区域市场 | 配套,商业配套,附近商圈：重点商业项目超市：品牌商场：入驻品牌、包含业态知名餐饮金融、邮政网点,区域市场 | 配套,娱乐休闲配套,景点、古迹、游乐场、公园

9、、影院、运动健身场馆,区域市场 | 配套,交通配套,各种途径的来访动线道路交通：临近主路、立交、高速（出口）轨道交通：站点（出口）公共交通：站点、线路,区域市场 | 配套,基本内容：,城市概况,整体市场,区域市场,目的,目的,目的,分析市场特征研究未来走势,寻求市场共性锁定竞争半径,认知市场特点预判市场发展潜力,竞争市场,目的,寻求市场机会点寻找潜在客户群,房地产市场研究及调研 | 内容,内容分类解析,竞争市场,竞争项目选取,区域竞争、产品竞争、规模竞争、价格竞争,竞争项目分析,基本信息、项目规划、产品规划、销售分析、营销推广等,客户共性分析,客户物理属性客户精神属性客户需求

10、分析,房地产市场研究及调研 | 内容,竞争市场,基本信息预查数据，实地核实,调研目标：区域、位置、开发商、物业类型、建筑类型占地、体量、住宅体量（分产品线体量）、容积率、建筑密度、绿化率位置图,竞争市场 | 实地调研,规划信息竞品项目的来龙去脉,调研目标：规划分期（每期产品配比，推出时间）配套设施（商业、会所）规划图,竞争市场 | 实地调研,产品信息力求了解每一个细节,调研目标：园林风格、立面材质及风格、装修状况及风格、层高、得房率、在售户型配比、主力户型及面积区间、户型分布、入住时间户型图、样板间,竞争市场 | 实地调研,销售和存量信息客户的选择最有说服力,调研目标：

11、报价、装修报价及最新成交价（对应产品）、已售体量、开盘去化情况、强销期去化情况当期存量及产品、后续供应及产品、后续供应推出时间,剩下哪些房源？反应哪些问题？,竞争市场 | 实地调研,客户信息以竞品为鉴，了解客户,调研目标：来源、年龄、职业、置业特征、关注点、置业目的、付款方式,竞争市场 | 实地调研,推广信息客户被怎样吸引,调研目标：推广方式主诉求,竞争市场 | 实地调研,第三部分房地产市场调研的方法及流程,房地产市场调研方法 | 网络调研,a.网络调研北京住建委网站（原北京市房地产交易管理网）搜房、焦点等专业地产网站,借用,房地产市场调研方法 | 电话调研,b.电话调研

12、是由调查人员通过电话向被调查者询问有关问题的一种方法，调查人员可以通过手工或计算机辅助调查系统来完成记录。,喂，您好！,房地产市场调研方法 | 问卷调研,c.问卷调研就是调查人员根据事先设计好的结构式或半结构式问卷, 与被调查者面对面的访谈而获得的资料的方法。问卷设计是否合理是面对面访谈能够能够的关键。,调研问卷,房地产市场调研方法 | 观察调研,d.观察法是调查者在现场对被调查者的情况直接观察记录，以取得市场信息的一种调研方法。,长阳半岛开盘,房地产市场调研方法 | 实地调研,e.实地调研在网络、电话等调研无法满足调研目的，收集资料不够及时准确时，就需要适时地进行实地调研来解决问题，

13、取得第一手的资料和情报，使调研工作有效顺利地开展。所谓实地调研，就是指对第一手资料的调查活动。,明调？,暗调！,实地调研 | 工作流程,实地调研的工作流程：,确定调研目标划定调研范围,实地调研 | 工作流程 | 安排,普宅项目：例区域维度同区域在售、待售项目产品维度周边区域、相同动线（高速、轨道交通）的同类产品,如何确定竞品项目和调研范围？,高端项目/别墅项目：跳出板块寻找典型项目或类似项目,实地调研 | 工作流程 | 安排,Page 54,竞争项目选取原则,与本案产品类型类似或相近；与本案存在区域位置竞争关系（京藏高速沿线）；目前在售可参考典型项目。以此找寻对本案从规划、产品、营

15、地调研 | 工作流程 | 安排,区域图调研表（竞品户型图）定期更新,实地调研 | 工作流程 | 安排,第四部分房地产市场调研的方法及流程,一：宏观经济数据收集,二：城市/区域规划信息收集,三：一级市场数据收集,四：二级市场数据收集,1. 宏观经济数据收集,我们经常在报告中看到这样的图表,宏观经济数据主要有哪些呢？,宏观经济数据收集,报告中常用的宏观数据指标有：,宏观经济数据收集,渠道一：统计信息网、统计公报,宏观经济数据收集,渠道二：央行网站,宏观经济数据收集,报告中注明的宏观数据来源：XX（北京）统计局、 XX（北京）统计信息网、央行,宏观经济数据收集,2. 城市/区域规划信息收集,

16、城市/区域规划信息收集,我们的报告中经常出现这样的介绍,数据查询渠道：规划委网站北京规划委,城市/区域规划信息收集,数据查询渠道：区域重点规划园区网站、区域标杆项目网站,城市/区域规划信息收集,3. 一级市场数据收集,一级市场数据收集,一级市场分析多以这样的形式在报告中出现,报告中常用的一级市场数据有：,一级市场数据收集,渠道一：北京土地市场（）,一级市场数据收集,渠道二：外地土地市场（）,一级市场数据收集,现有的可用数据,报告中注明的一级市场数据来源：XX（北京）国土资源局、 XX（北京）土地储备中心,一级市场数据收集,4. 二级市场数据收集,二级市场一般为报告中市场部分的主体,二级市场数据收集,报告中常用的二级市场数据有：,这些数据通过哪些渠道查找的呢？,二级市场数据收集,整体/区域成交数据查询（北京）,二级市场数据收集,整体/区域成交数据查询（外地）,基本上，每个城市都会

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