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1、当前美国房地产投资机会和风险当前美国房地产投资机会和风险 杨崇艺杨崇艺 中建投资本管理有限公司中建投资本管理有限公司 随着近来美国经济逐渐复苏 ，投资环境愈加安全稳定 ，加之历来人文氛围 与自然环境的强大吸引 ，越来越多的个人投资者与企业把目光投向商机无限的 美国房地产市场。 土地私有制永久产权、平易近人的平均中间售价、较高的租金 回报率以及成熟健全的法律体系和开放透明的交易市场等诸多优势形成中国 人在美投资开发房地产的可逆潮流。 根据国际独立房产网“居外网”统计 ， 从 2010 至今 5 月海外地产投资前 十大中国开发商中 ， 绿地、万科、万达等国内知名企业均榜上有名。从绿地集 20102
2、010 - -20152015 0505 月海外地产投资前月海外地产投资前 1010 大中国开发商大中国开发商 （按交易和交易金额排名按交易和交易金额排名） 开发商开发商交易笔数交易笔数 投资总额投资总额 （十亿美元十亿美元） 平均每笔投资额平均每笔投资额 （十亿美元十亿美元） 绿地集团绿地集团1113.31.2 大连万达大连万达64.00.7 浙江万丰浙江万丰11.51.5 广州富广州富11.41.4 复星集团复星集团31.30.4 S SOHOOHO 中国中国21.30.6 德瑞集团德瑞集团11.21.2 BrightBright RubyRuby10.90.9 万科万科30.90.3 碧
3、桂园集团碧桂园集团20.80.4 J All rights reserved. Source ： AEI, 2015 团斥资 2 亿美元购得美 国牌名气森林城市 旗下大西洋广场（后 名为太平洋广场）住宅 项目 70%股权到万科 集团投资由美国汉斯 及 RFR 控股集团拥有 的公寓大楼（坐落于莱 克星顿大道 610 号） 中国企业家的脚步从未停歇 ，纵横交错的街道上遍布着投资者频繁的足迹 ，鳞次 栉比的楼宇间投射着他们睿智的目光。 著名经济学者吴晓波曾 说 ： “房子是人生最大的道具。 ” 尤其是在当代中国社会 ， 房子 具有居住以外的诸多使用功能 和象征意义 ， 比如作为结婚筹 码和彰显社会地
4、位等。如今 ， 在中国房地产市场叱咤风云的 开发商们在投资美国这片热土 时应该如何选择投资策略？在 开发过程中需考虑哪些政策法规？又应该如何最大程度规避风险？本文将从美 国房地产市场特点、投资策略以及风险等三大板块 ，为广大投资者就如何在这轮 投资大浪潮中控制风险收获回报提供建议。 美国房地产市场特点美国房地产市场特点 一、土地取得土地取得 相较于我国“政府负责土地开发的招拍挂、开发商扮演商人和城市建设者双 重身份承担开发任务、业主拥有 70 房屋使用权”这一近乎垂直型的组织模式 ， 美国沿袭的是由欧洲移民引进的土地私有制制度 ，现行的土地制度是全世界最自 由的 ，土地所有权分为地下权(包括地
5、下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括 建筑物大小、形状等) ，这三部分权益可以分别转让。 政府无权任意征用与拆迁。 在征地方面 ，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度 ，形成 各自同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。 美国是按征用时市场上 的公平价值补偿 ，这种市场价值 ，仅包括征用时的使用价值 ，而且包括被征用 财产的最佳使用价值 ，即财产因其开发潜所具有的“开发价值” ，体现对私有 财产利益的保护。 二二、土地规划土地规划 美国虽然没有独立的土地利用规划体系 ，但其土地利用规划都是其各层次总体规 划的一部分 ，是公共规划和社会控制的一个重要方面。 以纽
6、约为例 ，19 世纪末期的 纽约 ，随着商业活动的日趋密集、大新移民的断涌入 ，对住宅及办公大楼的 需求越来越旺盛 ， 但也一度存在着土地拥挤、建筑用途协调以及噪音、废水、 灰尘污染等环境恶化问题。1916 制定的初步分区协议就是在减 少与避免混乱和改善城市居住环 境的构想下孕育而生的。 经过多 的调整与修正 ， 土地使用规划 Zoning 原则上区分为住宅区、商 业区、工业区三大区与特殊用途 区。 每个区按建筑密集度的高低通 过罗马数字分成同的等级 ，比如 （住宅区 Residential） R8 的住宅 密度要比 R1 高。 很多区域为保护环境、保证阳光能充分照射到钢筋水泥间狭 窄的街道
7、，政府特别高楼大厦规定层高。 比如曼哈顿上东区紧邻中央公园的区域 就受到纽约城市规划限高的限制。 如图所示 ，临近规划城区的限高分别为 ：R8B 区域 75 英尺、R9X&C1-8X 区域160-170 英尺、R10 区域185-210 英尺、公园改善保护特 区（PI）210 英尺、麦迪逊大道保存特区（MP）新建大楼的高度可以超过现有建筑 的高度。 三三、土地建筑工程许可土地建筑工程许可 全美916 万平方公里的陆地面积中有三分之二的土地为私有土地 ，拿地造楼往往 需要和多个业主进行沟通协商。 从选址、估价、购地贷款到地主、开发商和银行签订 协议书 ，买卖才算最终成交。 成交会后的一项重要工作
8、就是向对该地块有管辖权的房 地局进行产权和抵押登记。 这样才最终完成产权的转移。 因为开发商将土地押给银 行 ，地契应交银行保管。 美国的房地产行政审批主要分为以下几个步骤 ： 开发委员会审批 Development Advisory Committee Review 公众听证 Public Hearing 总体规划审批 Zoning Review 客户建设申请 Customer Requests 现场规划申请 Site Plan Review 建筑设计审批 Construction Plan 发放施工许可证 Issue Construction 过程监督 Inspection 所有权证书申请
9、 Certificate of Occupancy 公众听证 Public Hearing 四四、美国房地产投资价值美国房地产投资价值 在前久于京举办的“第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛”上 ，美国专家曾 生动地勾勒出中国企业在美房地产投资的“ “微笑曲线微笑曲线” ” 从东海岸寸土寸金的纽约、 华盛顿、费城到南部度假天堂迈阿密、拉斯维加斯顺道上至产业集聚、人口密集的 洛杉矶、旧金山和西雅图 ，沿海城市已然成为香饽饽的投资圣地。 建筑设计审批 Construction Plan 是否符合环保规定 Environmental 是否符合建筑法规 Building Code 是否符合防火规定 Fi
10、re Code Compliance 西雅图西雅图 旧金山旧金山 洛杉矶洛杉矶 达拉斯达拉斯迈阿密迈阿密 波士顿波士顿 纽约纽约 中国企业投资美国房地产热点城市中国企业投资美国房地产热点城市 据美国最大的房地产估计服务商Zillow 的房屋价值统计显示 ：“东部的纽约州 和宾夕法尼亚州、西海岸的加州、中南部的德州和东南部的佛罗里达州”这几个 地区的房屋价值明显高于全美其他州 ，由此可以看出最近投资美国房产的价值走 向 ，东部有国际金融中心的纽约、全美政治中心的华盛顿 ，一直以来都是移民 投资置业的热门城市。 西海岸的加州有旧金山和洛杉矶德比双兄弟 ，本地的影视 文化和高新技术产业闻名于世 ，
11、此地还有全美最大的华人聚居地-旧金山唐人 街。最引人注意的是德州和佛罗里达州的发展 ， 温暖湿润的气候、优美的环境、 诱人的税收政策正在改变人们的投资走向。 据著名房地产经纪公司纽马克格拉布 （NewmarkGrubbKnightFrank） 调查统计 ， 尽管纽约的土地和物价已逼近峰值 ，但中国在美房地产投资的56.6%集中在纽约。 随 着安邦保险、中国银行斥巨资于曼哈顿第五大道和布莱恩公园处购置高档写字楼 ；跨 富地产、鑫苑中国在哈德逊河岸与东河岸纷纷建造大型商住混合项目 ，“古董城纽约” 已成为中国开发商的投资主阵地。 考虑到该市场的长期优势与稳定性 ，中国投资者已 接受较低的利率上限和
12、较长的投资回报期。 在大多数人的印象中 ，提到纽约会自然 而然地联想到遍布各区的唐人街 从牌曼哈顿唐人街到新兴的皇后区法拉盛与 布鲁克林第八大道区域 ，一代又一代的华人延续着父辈奋斗的脚步。 马萨诸塞大学的 安德鲁梁教授在中国城发展报告中指出 ，纽约曼哈顿唐人街正在顺应社区高档化趋 势的发展 ，正在逐渐被豪华商店和公寓楼所取代。 从 1992 至今 ，越来越多的 大型项目包围唐人街 ， 并且每都会新建居住用房产（包括公寓(Condo)、住宅 和出租用房产） ， 可以想象唐人街的面貌也在逐渐发生变化。从 2012 -2015 的交易来看 ，交易也非常活跃 ，四时间共进行 12602 单位房产交易
13、 ， 其中 90%的交易是居住用房产。从近五居住用房产交易价格来看 ， 低价房产 的交易占比越来越多 ，取而代之的是豪华房产交易的断攀升。 同样 ，低价房产 价格的增速放缓 ，200 万美元以上的豪华房产价格迅速增长 ，5 投资回报率高 达 46.43%。 5 5 万万- -7070 万万7070 万万- -200200 万万 200200 万以上万以上 无独有偶 ，新兴中国城法拉盛和第八大道区域未来的房产项目建设会快速增长 ， 这也提供多投资的机会。 在过去的五中 ，法拉盛区域已建成的单位达1822 个 ， 已交易2547 个单位 ，豪华公寓五回报率为54% ，平均回报率甚至超过曼哈顿。 而
14、据人口普查统计报告显示 ，布鲁克林第八大道区域以34000 多名华人取代另外两个 唐人街 ，成为纽约最大中国城。 布鲁克林的发展也可以在地产数据中得到印证。 在过 去近20 的时间 ，公寓（Condo）建案一直在布鲁克林八大道地区房产建案中占主 导地位 ，并且规模断扩大。 过去的4 间 ，该区域一共进行14417 笔房产交易。 其中住宅和公寓交易一共占到92%。 从价格角度来看 ，30 万美元以下的低价公寓交易 断减少 ，而40 万美元以上的高端公寓的交易断飙升 ，可以看出人们对于房 产品质的要求越来越高。 尽管目前该地区的商业及曼哈顿和法拉盛的中国城 ，但相 信假以时日 ，布鲁克林八大道也会
15、成为颇具商业规模的热门华人聚集区域。 五五、盈利模式盈利模式 在中国 ，房地产商通过卖房或者商业地产经营获得盈利。 万科 ，作为目前业 内的排头兵 ，它首先是一家地产开发商 ，其次是一家进行相关多元化发展的综合 性企业。相比之下 ， 美国的地产大鳄西蒙 ， 它首先是一个房地产信托投资基金 （Real Estate Investment Trust,简称 REITs） ， 其次是一家商业物业管理公司 ， 最后才是一家房地产开发商。 在美国 ，房地产投资信托基金通常是拥有、并在大多数情况下运营和管理商 业动产 ，例如酒店、 购物中心、 办公楼和厂房等 ，并以此获取租赁收入的公司。 也有一些房地产投
16、资信托基金专门为房地产开发投资提供融资。 REITs 结构设计 20122012- -20152015 纽约曼哈顿唐人街居住用房投资回报率纽约曼哈顿唐人街居住用房投资回报率 提供与股票市场上的共同基金类似的房地产投资架构。 通常在投资期满后 ，房 产会整体出售给保险公司和 REITs。 房租获取现金流和升值是两种主要的盈利模 式。 在租金模式中 ，两个指标是衡和比较投资回报的重要考虑。 其中一个指标 是资本比率(Capital Rate) ： 另一个指标是现金投资回报率(Cash on Cash) ： 这一指标只计算实际投入的资金和每实际获取的现金收入。 例如在洛杉矶维斯 切斯特市靠近 405 号高速公路附近的一个占商住混用项目。其项目总成本为 54,000,000 美元 ，投资期限 4 ，总建筑面积 89,531 平方英尺 ，每平方英尺平 均租金 3.64 美元 ， 每的房地产
