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1、基于PPP模式之文旅特色小镇投融资 实操与案例分析培训课件 朱奇老师 深圳市中旅联控股集团 高级副总裁 北京大学标杆地产智库平台文旅地产专家 课程导航 l第一模块：特色小镇PPP模式核心机制 l第二模块：特色小镇产业生态圈构建 l第三模块：特色小镇投融资模型设计 l第四模块：文旅特色小镇的投融资实操案例 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 花生漫画大电影:史努比小镇故事（电影+手游） 在我们的童年里，总是 少不了它们的存在 一个懒出风格的肥猫， 一只不认为自己是狗的 文艺狗，前者名叫加菲， 后者就是最近又出游戏 又出电影的史努比。 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特
2、色小镇国家战略 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇的总体特征 1、以特色的产业及环境资源为基础 2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托 3、以产城一体化综合开发为手段 4、以泛旅游为引擎与目标归宿 5、以产业链开发及房产开发为盈利核心 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇成功要素之一：靠城市 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇成功要素之二：强资源 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇成功要素之三：有共识 社 会 资 本 人 民 政 府 SPV（特许经营项目公司） PPP联姻模式 第一模块：特色小镇PPP模式核心
3、机制与案例分析 特色小镇成功要素之四：做旅游 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇的核心元素 项目项目具体内容具体内容 面积面积4500-7500亩 核心建设用地核心建设用地1500亩 投资总额投资总额30-50亿元(3年） 核心特色核心特色产业、文化、旅游和社区四大功能融合，是特色小镇区别于工业园区和景区的显著特征。特色小镇产业 定位要突出“特而强”，产业是特色小镇建设的核心内容。 主要产业主要产业旅游、商贸物流、教育、制造、科技、双创、健康、农业。 运营运营各参与方联合成立“特色小镇规划建设工作联席会议办公室”，作为统筹特色小镇法人重要机构。 投资主体投资主体以社会资本
4、为主，包括央企、国企、民企、外资和混合所有制企业。 商业模式商业模式以PPP模式为主 利益分配利益分配市场化的利益分配机制 开发模式开发模式土地一级开发房地产开发产业项目开发产业链综合开发城镇建设开发 运营参与方运营参与方政府方：负责引导和顶层设计，进行产业培育，创造制度环境，建设基础设施，提供公共服务，加强社 会治理。 市场方：市场运作，通过市场配置资源，并起决定作用。 企业方：特色小镇建设的主角，负责寻找市场机会，进行资源整合，并发挥自身优势。 社会方：社会共同参与，实施监督。 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇标杆企业 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析
5、 特色小镇开发逻辑图 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇开发模式 基于PPP的特色小镇开发模式 模 式 一 将整个特色小镇的开发、建设、运营进行打包全部交由某 一个社会资本或联合体进行开发，由该社会资本负责特色 小镇全部的项目设计、土地征迁与整理、基础设施建设、 公共服务设施建设、公共配套设施建设、住宅及产业物业 开发，招商服务、商业运营服务等。 模 式 二 根据特色小镇的开发建设内容和经营性的强弱，对开发建 设项目进行分类，将土地征迁与整理和基础设施建设交由 一级开发社会资本开发，将公共服务设施交由公共服务供 应商建设并运营，将住宅及产业物业交由房地产商进行开 发并运营
6、，教育和医疗等公共配套服务由政府选择专业的 服务商提供或由政府自己提供。政府负责特色小镇的整体 规划设计、概念设计，在项目建成后统一进行产业和服务 招商。 模 式 三 社会资本仅仅负责特色小镇的土地征迁与整理和基础设施 建设等非经营性项目开发，政府负责特色小镇的整体规划 设计、概念设计，公共服务设施由政府自己建设和运营或 另行委托社会资本运营，住宅及物业产业开发由政府方按 传统房地产开发模式进行开发，教育和医疗等配套公共服 务由政府方提供。 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇的发展架构 特色小镇的发展架构 泛产业聚集结构 泛产业聚集结构，是特色小镇的特色产业建设方面的发展
7、框架。特色小镇聚集自身优势的特色产业， 以特色产业为引擎，延伸产业链，形成“产业本身+产业应用+产业服务”的相关产业机构的集聚。 泛旅游产业聚集结构 泛旅游产业聚集结构，是特色小镇的旅游产业建设方面的一大发展框架。特色小镇以特色产业为基础， 以旅游为引擎，以旅游十二要素（吃、住、行、游、购、娱、商、养、学、闲、情、奇）为内容，打 造泛旅游产业集群结构，侧重于旅游产业及相关附属产业的开发和聚集，形成经济效益。 旅游目的地架构 旅游目的地架构，是特色小镇的旅游产业建设方面的另一大发展框架。与泛旅游产业聚集结构不同， 旅游目的地架构的重点在于对小镇环境质量及服务水平的提升。特色小镇不完全是旅游产业单
8、一发展 的区域，但又必须有旅游产业的发展。而每个特色小镇都是一个以3A级景区为主导的旅游目的地（旅 游类特色小镇需达到5A级风景区的标准），这是对特色小镇环境风貌的要求。 新型城镇化架构 新型城镇化架构，是特色小镇在城镇基础设施建设和城镇服务提供方面的发展框架。伴随着特色产业 和旅游产业的开发与发展，就业、居住及游览人口逐渐在小镇集聚，居民和游客对特色小镇的硬件设 施及软件服务的需求迅速增加，对其设施及服务的质量与水平也提出了越来越高的要求，这也带来城 市居住及配套服务的发展，进而形成城镇化架构。 智慧化与互联网引擎 智慧化与互联网引擎，是特色小镇现代化建设的一个重要发展框架，它对特色小镇的特
9、色产业的发展， 旅游产业的发展，特色小镇的打造、服务的提供以及管理与运营起着十分重要的辅助作用。随着智慧 化与互联网的应用在小镇的生产、生活各方面的不断推进，特色小镇的特色产业能够更为高效地发展， 小镇的管理与运营也能高效地进行。而在旅游产业，以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为本， 以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构的升级。 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇的商业模式 特色小镇的商业模式 土地一级开发 相关企业既可仅做一级土地的开发，在特色小镇的相关建设部分完成、产业发展一定程度后，因土地 价值的上升而直接进行获利，也可在进行一级土地开发的同时，通过
10、其他模式（如补贴方案），享受 多渠道的收益。 二级房产开发 特色小镇在土地进行开发后，特色产业带来就业居民人口，旅游产业带来游客人口。此时，小镇人员 的居住需求势必会吸引进行相关房产的开发，具体包括：一居所地产、二居所地产（周末）、三居所 地产（度假）、养老地产、商铺地产、客栈公寓地产。获得房产开发、销售后产生的收益，或获得因 小镇建设的开展，而带来的房产价值上升的利益。 产业项目开发 特色小镇的发展是围绕着其特色产业和旅游产业的发展而进行的，因此在小镇的建设过程中，对小镇 的特色产业（科教文卫等产业导入及产业园开发）与旅游产业项目（主题公园、休闲商街、夜间休闲 表演）的投资所带来的收益产出，
11、也是获取盈利的一大渠道。 产业链整合开发 在两大产业发展的基础上，形成两大产业链（泛旅游产业链和特色产业链），两大产业链互相支撑， 构建区域产业生态圈（金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等），进而创造出更多的投资 项目。这是产业项目开发的商业模式的进一步延伸和发展。 城镇建设开发 在特色小镇建设的过程中，尤其是建设的中后期，小镇人口逐渐聚集到一定规模时，对小镇的城镇服 务需要会达到一定水平，进而小镇服务的相关设施（如基本服务：公共交通服务、社会服务；城市管 理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：银行、学校、医院等）的投资与建设将迎来机遇和盈 利空间。 第一模块：特色小镇PPP模式核
12、心机制与案例分析 特色小镇的投融资模式 特色小镇的 一般投融资模式 （包括商业开发 项目和政府购买 服务项目） 银行抵押贷款 该方式筹资金额有限、对抵押资产条件要求较高，不能满足特色小镇建设的全部资金需求。 资产证券化 在项目运营期，也可以通过资产证券化手段为后续社会资本和产业基金的退出提供退出路径，从而增强特色小镇项目 对社会资本和产业基金的吸引力。 产业基金 产业基金既可以是债权融资也可以是股权融资，如果是股权融资，则可以大大提高项目公司的财务稳定性，也为项目 公司通过其他债权方式融资预留了空间。 发行企业债券 发行企业债券对企业实力、信誉要求较高，必要时需通过各种手段对所发行的债券进行信
13、用増级。如果发行的债券要 上市交易，则还需满足上市交易的条件。 特色小镇的PPP 模式 PPP模式的概念 PPP模式，是Public Private Partnership的缩写，即政府和社会资本合作模式，强调的是政府和社会资本合作，双方 建立利益共享、风险共担的合作伙伴关系。 特色小镇PPP项目的合作主体 特色小镇PPP项目共有四类合作主体：获得政府授权的下属机构或下属公司，各类投资主体（特殊之处在于可能会包 含各类镇村集体经济、合作经济组织）、金融机构或其他投资人，咨询设计、工程施工、招商运营等产业服务机构等， 合作成立PPP项目公司作为实施主体。 特色小镇PPP项目的基本模式 由政府方和
14、社会资本方共同出资，设立特色小镇PPP项目公司。PPP项目公司根据项目启动和建设资金所需，向金融 机构（商业银行；投资银行、信托银行）进行融资，并由担保机构提供担保。待项目产生收益后，项目公司向金融机 构进行还款，并将剩余收益按照之前的合同的具体规定，向各方分配 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇PPP项目运作机制 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇PPP项目资源库 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇PPP项目金融支持体系 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 特色小镇PPP程序 第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与
15、案例分析 杭州玉皇山南基金小镇PPP模式解析 项目概况 杭州玉皇山南基金小镇由2008年成立的玉 皇山南国际创意金融产业园演化而来。当 时，为给园中的文创企业找到融资渠道， 政府有意识引进了一批投资基金公司，没 想到形成了创投产业。 2014年8 月，玉皇山南基金小镇业 态及功能规划通过评审，杭州市玉皇山 南基金小镇正式成立。截至2015年一季度， 该基金小镇已集聚了各类基金机构160家， 总管理资产规模超过1000亿元，成为杭州 私募股权投资企业最多、管理资产规模最 大的区块。据称，思科中国落户杭州上城 区，很大原因就是基金小镇对其打造上下 游产业链，形成智慧产业基地，具有促进 作用。 第一
16、模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析 醴陵1915青瓷艺术小镇PPP模式解析 第二模块：特色小镇产业生态圈构建 特色小镇产业生态圈模型 第二模块：特色小镇产业生态圈构建 特色小镇产业孵化模型 第二模块：特色小镇产业生态圈构建 无锡拈花湾特色小镇案例分析 项目概况 项目位于中国江苏无锡云水相 接的太湖之滨，秀美江南山环 水抱的马山半岛，处于长三角 的地理中心，距离灵山大佛景 区约五公里路，离无锡市区约 有三十公里的路程。项目用地 面积4000亩，建筑面积约130 万平方米。 第二模块：特色小镇产业生态圈构建 杭州云栖小镇创新生态圈：创新牧场+产业黑土+科技蓝天 蓝城桃李春风 玉皇山南基金小镇 云栖小镇 第二模块：特色小镇产业生态圈构建 内蒙古八里罕特色小镇 八里罕特色小镇 标清(270P).qlv 里罕镇位于宁城县中西部，总面积 218平方公里，25380口人。八里罕 镇位于内蒙古宁城县中西部，总面积 374平方公里，平双公路纵贯街区， 交通便利，是东北地区通往京津唐的 重要通道。全镇共辖26个行政村， 190个村民组，9255户，4.55万人， 耕地面
